“一代酒王”敗走香江，只能賣頂級(jí)豪宅抵債？

最近，白酒大佬梁國(guó)興以4.8億港元，賤賣中國(guó)香港半山豪宅抵債，折合人民幣約95萬元/平方米，創(chuàng)下近10年“銀主盤”（指被回收后再放到市場(chǎng)銷售的房產(chǎn)）成交紀(jì)錄。

早年，梁國(guó)興抱緊五糧液大腿，靠白酒分銷生意賺瘋了。據(jù)說在鼎盛時(shí)期，他坐擁私人飛機(jī)，獨(dú)家經(jīng)銷商的大單都是以億為單位。那么，他又怎么淪落至此呢?

原來，在白酒行業(yè)周期調(diào)整中，梁國(guó)興因囤貨而巨虧，轉(zhuǎn)型B2B平臺(tái)又失敗，最終導(dǎo)致公司退市，還欠了一屁股債。

事實(shí)上，這兩年，有不少商業(yè)大鱷黯然退場(chǎng)，淪落到賣港島半山豪宅抵債，比如高銀集團(tuán)潘蘇通、祥祺集團(tuán)陳紅天。從坐擁豪宅超跑、私人飛機(jī)，到破產(chǎn)清算、財(cái)富化為灰燼，大佬們的財(cái)富盛宴，用了不過十幾個(gè)春秋。

而故事的B面是，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，有人賤賣豪宅，就有人抄底撿漏。

今年3月，歌壇天后鄧紫棋就花8500萬港元，半價(jià)抄底中國(guó)香港東半山的兩套復(fù)式豪宅，總面積有4960平方呎。這個(gè)老牌豪宅還曾吸引梁朝偉、劉嘉玲等名人租住......

“一代酒王”敗走香江：

4.8億豪宅被賤賣，曾開私人飛機(jī)掃貨

最近，“一代酒王”梁國(guó)興，位于香港香島道33號(hào)的超級(jí)豪宅，被以4.8億港元甩賣了，折合人民幣約95萬元/平方米，創(chuàng)下近十年香港住宅“銀主盤”成交紀(jì)錄。

但在香港這種寸土寸金的地方，這棟豪宅其實(shí)被折價(jià)了1.2億港元，掛牌價(jià)原本是6億港元。這個(gè)豪宅2004年落成，由新世界發(fā)展開發(fā)，業(yè)主包括新鴻基家族、李錦記家族等。

2005年，梁國(guó)興以1.68億港元，買入這棟超級(jí)豪宅。2017年，豪宅被抵押給廣東信貸有限公司。前前后后算起來，這棟豪宅至少被抵押了4次，梁國(guó)興的窘境也暴露無遺。

而當(dāng)年，梁國(guó)興的銀基集團(tuán)，可是風(fēng)光無限。不僅是五糧液的最大經(jīng)銷商，還是唯一一家同時(shí)代理“四大名酒”五糧液、茅臺(tái)、瀘州老窖、汾酒的超級(jí)巨頭。

據(jù)說鼎盛之時(shí)，梁老板都坐私人飛機(jī)，帶著高管們?nèi)ジ鞔缶茝S“掃貨”，可以說是財(cái)大氣粗。

早在1997年，梁國(guó)興就從廣東來到中國(guó)香港，成立了銀基集團(tuán)。一開始就拿下了五糧液在東南亞的經(jīng)銷權(quán)，從此開啟了和名酒的“蜜月期”。

2000年，梁老板更是一口氣拿到了五糧液10年總經(jīng)銷權(quán)，成了五糧液最大營(yíng)運(yùn)商。之后的幾年，他又陸續(xù)拿下了五糧液各種高端酒的經(jīng)銷權(quán)，稱得上是“五糧液背后的男人”。

早些年，銀基集團(tuán)的生意模式“簡(jiǎn)單粗暴”：從酒廠低價(jià)拿貨，再高價(jià)賣出去，賺取差價(jià)。用業(yè)內(nèi)人士的話說，就是“躺著賺錢”。

2009年，銀基集團(tuán)成功在港股上市，融資超過10億港元，超額認(rèn)購44倍，妥妥的“酒業(yè)連鎖第一股”，市值一度突破百億。

嘗到甜頭后，梁國(guó)興四處“攻城略地”，把瀘州老窖的“國(guó)窖1573”、汾酒的高端系列等獨(dú)家經(jīng)銷權(quán)，統(tǒng)統(tǒng)收入囊中。

2013年，茅臺(tái)開放經(jīng)銷權(quán)，銀基集團(tuán)趁機(jī)拿下東歐幾個(gè)國(guó)家的經(jīng)銷權(quán)，涉及波蘭、匈牙利、捷克、斯洛伐克及保加利亞等。

彼時(shí)，手握這么多獨(dú)家經(jīng)銷權(quán)，梁老板那叫一個(gè)牛氣。銀基集團(tuán)工作人員曾透露：

500萬元以下的訂單，他們根本不接。

直到2012年，白酒行業(yè)進(jìn)入“冰河時(shí)代”，高端酒賣不動(dòng)了，不少酒企的業(yè)績(jī)直接“腰斬”?？恐瞥燥埖你y基集團(tuán)，日子也開始不好過了。從2013年到2016年，銀基集團(tuán)累計(jì)虧損8億多港元。

面對(duì)巨額虧損，梁國(guó)興把鍋甩給了“銷售策略”。說是2011年的時(shí)候，大家都覺得高端白酒要漲價(jià)，于是就瘋狂囤貨。結(jié)果市場(chǎng)驟然變冷，高價(jià)酒賣不出去，就砸手里了。

2016年，梁國(guó)興急了，開始瘋狂“自救”。以前“500萬以下訂單不接”的傲氣蕩然無存，連煙酒店等小微經(jīng)銷商，都成了他的客戶。

同時(shí)，銀基集團(tuán)還宣布轉(zhuǎn)型B2B，推出品匯壹號(hào)·云合伙平臺(tái)，號(hào)稱要在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)300億銷售額。為了這個(gè)平臺(tái)，梁國(guó)興帶著團(tuán)隊(duì)，在全國(guó)23個(gè)城市連續(xù)巡演。

但僅僅一年后，經(jīng)銷商就紛紛吐槽：“商城性價(jià)比低，售價(jià)比線下還貴，根本做不起來?！?于是，“品匯壹號(hào)”很快就涼了，留下一堆爛攤子。

由于建平臺(tái)燒了不少錢，銀基集團(tuán)的業(yè)績(jī)繼續(xù)虧損。從2018年到2021年，累計(jì)虧損4.75億元。2021年，銀基集團(tuán)爆發(fā)債務(wù)違約危機(jī)，只能向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

同時(shí)，在資本市場(chǎng)，“酒業(yè)流通第一股”也淪為仙股，2022年5月，銀基集團(tuán)股票暫停買賣，2023年12月正式退市。

但這還沒完。梁國(guó)興現(xiàn)在官司纏身，一堆債主等著他還錢呢。根據(jù)天眼查，梁國(guó)興目前牽涉四宗司法案件。

豪宅顯然已成了燙手山芋，套現(xiàn)回流資金抵債才是正經(jīng)事。

深圳頂級(jí)富豪栽了：

拿不住亞洲樓王，玩不轉(zhuǎn)英國(guó)商廈

事實(shí)上，這幾年有不少富豪大佬，都拿心愛的半山豪宅抵債了，深圳頂級(jí)富豪陳紅天就算一個(gè)。

2023年，陳紅天的頂級(jí)豪宅“傲璇”，同樣被接管。“傲璇”曾是亞洲樓王，賣出過96萬港元/平方米的天價(jià)，鄰居包括影星關(guān)之琳、恒生前行政總裁李慧敏。

2015年，陳紅天和老婆花了3.87億港元，買下這套豪宅，一直住到2023年。豪宅被接管消息曝光后，陳老板的祥祺集團(tuán)趕緊出來解釋。

當(dāng)時(shí)，祥祺集團(tuán)表示，公司資金出了點(diǎn)問題，好幾筆大額回款都被客戶臨時(shí)悔約，還有一筆大交易，買家在最后關(guān)頭突然反悔，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

其實(shí)，作為祥祺集團(tuán)老板，陳紅天曾是個(gè)有頭有臉的人物。根據(jù)《2022胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》，陳紅天身家約355億元人民幣，位居內(nèi)地第13大地產(chǎn)富豪。

深圳富豪圈知名的“同心俱樂部”，也是陳紅天一手搞起來的。

這個(gè)俱樂部里聚集了一大批深圳富豪，包括比亞迪王傳福、順豐王衛(wèi)、寶能姚振華、星河灣黃文仔、東海黃楚標(biāo)、佳兆業(yè)郭英成等。

2015年，同心俱樂部會(huì)員還豪擲8.8億，在福田中心區(qū)買了一棟樓，作為俱樂部的永久會(huì)址。

當(dāng)年“寶萬之爭(zhēng)”的時(shí)候，陳紅天還公開發(fā)文《誰是野蠻人？》力挺姚振華，可見這俱樂部成員的關(guān)系有多鐵。

陳紅天算是第一代深圳富豪，早年做裁縫起家，賺到第一桶金。1990年移居中國(guó)香港，后來轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，在深圳開發(fā)了不少項(xiàng)目，包括深圳福田的祥韻苑、龍華的皓月花園等。

之后，他又開始投資各種資產(chǎn)，土地、寫字樓、酒店、礦山，還涉足基金、債券、股票等金融資產(chǎn)，變身“投資狂魔”，積累了不少財(cái)富。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2017年，陳紅天跟著他的好朋友張松橋，跑去英國(guó)投資房地產(chǎn)。張松橋是港股上市公司中渝置地的老板，地產(chǎn)生意曾做得風(fēng)生水起，人送外號(hào)“重慶李嘉誠(chéng)”。

當(dāng)時(shí)，陳紅天跟張松橋去英國(guó)后，“掃貨”相對(duì)比較激進(jìn)，相繼購入倫敦加拿大廣場(chǎng)20號(hào)、丘吉爾廣場(chǎng)5號(hào)商廈，并向英國(guó)萊斯銀行借取大額貸款。當(dāng)時(shí)利率很低，他覺得租金收入足夠還利息了。

結(jié)果沒多久，就遇上了英國(guó)脫歐、俄烏沖突、通脹高企、央行加息等風(fēng)波……于是，倫敦的寫字樓市場(chǎng)一片蕭條，空置率飆升，租金暴跌。陳老板的投資也黃了，租金收不上來，利息卻越滾越高，他只能無奈宣布違約。

而這英國(guó)的“坑”還沒填上，他在中國(guó)香港的“雷”又爆了。

2015年到2017年，陳紅天在中國(guó)香港樓市瘋狂買買買，結(jié)果全被套牢了。2023年3月，他位于紅磡的祥祺中心，直接被恒生銀行接管了。

大堂張貼的通告顯示，祥祺中心A、B座和停車場(chǎng)等成為抵押資產(chǎn)，陳紅天在港有83.8億港元房產(chǎn)，全部淪為銀主盤。后來，祥祺中心被公開招標(biāo)出售，估值70億港元。

禍不單行，從2023年8月開始，陳紅天位于山頂歌賦山道15號(hào)的另一套豪宅，也被東亞銀行接管了。這套豪宅，是他2016年花了21億港元買下，現(xiàn)在報(bào)價(jià)只有7億-8億港元，縮水超過60%都很難出手，陳紅天資金鏈壓力再度加大。

司機(jī)變身福布斯富豪，

排名僅次于劉鑾雄，卻毀于“高樓夢(mèng)” 

與陳紅天的命運(yùn)類似，高銀集團(tuán)老板潘蘇通，也是栽在地產(chǎn)上了。不同的是，潘蘇通的草根逆襲故事，更具戲劇性。

潘蘇通早年是個(gè)內(nèi)地司機(jī)，卻意外成了第一波赴港發(fā)財(cái)?shù)娜?，巔峰時(shí)甚至與中國(guó)香港四大家族同列。

2015年，潘蘇通以122億美元的身家，排在《福布斯》香港富豪榜第6位，前面5名分別是李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤、郭炳聯(lián)和郭炳江兄弟、劉鑾雄這樣的頂級(jí)老錢家族。

但萬萬沒想到，僅僅7年后，潘蘇通就被迫破產(chǎn)清算了。

2022年10月，他潘蘇通超級(jí)學(xué)區(qū)房項(xiàng)目傲玟，被橡樹資本接管了。這個(gè)學(xué)區(qū)房估值超過170億港元，是當(dāng)時(shí)最大一宗內(nèi)地富豪物業(yè)被接管的物業(yè)。

接著，他的其他房產(chǎn)也像多米諾骨牌一樣倒下：九龍灣的前高銀國(guó)際中心、緊挨著李嘉誠(chéng)家的深水灣道75號(hào)別墅、和馮小剛做鄰居的半山豪宅富匯豪庭……全都保不住了。

潘蘇通的人生幾經(jīng)起落。1963年，他出生于廣東韶關(guān)，13歲移居美國(guó)，1984年回國(guó)后，他第一份工作是給領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)司機(jī)，同時(shí)兼職賣松下電器。攢了點(diǎn)錢后，1993年在中國(guó)香港成立了松日集團(tuán)，主要做家電，生意做得還不錯(cuò)。

2002年，潘蘇通搭上英皇老板楊受成，收購了香港英皇科技資訊，成功借殼上市進(jìn)軍港股，改名“松日通訊控股”，主營(yíng)生產(chǎn)銷售MP3。后來，松日MP3還請(qǐng)來TWINS做代言，靠著廣告打出旗號(hào)，在內(nèi)地MP3市場(chǎng)曾占近一半份額。

6年后，潘蘇通又把這家公司改名“高銀地產(chǎn)控股”，正式轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)圈，同時(shí)還收購了一家金融公司，改名“高銀金融”。到了2015年，這兩家公司的總市值，達(dá)到了驚人的3000億港元，潘蘇通的身價(jià)也暴漲到2000億港元。

但成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)。

2007年，潘蘇通顯露出更大野心：他斥資20多億在天津拿了一塊地，打算建一個(gè)597米高的117大廈，想打造“中國(guó)第一高樓”。這個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)，拿了12項(xiàng)世界紀(jì)錄、10項(xiàng)國(guó)家專利。

但潘蘇通的“高樓夢(mèng)”，實(shí)在太燒錢了。2015年因?yàn)橘Y金問題，117大廈被迫停工，成了一個(gè)爛尾樓。

類似的還有廣州松日總部大樓，2009年開始建，但因?yàn)橘Y金鏈斷裂，2018年停工，最后在2023年，被廣州開發(fā)區(qū)攬新投資，以13.12億元底價(jià)接手。高銀地產(chǎn)也在2017年退市。

眼看內(nèi)地項(xiàng)目不行了，2016年-2018年，潘蘇通又在中國(guó)香港拿地，試圖打個(gè)翻身仗，甚至不惜借錢建豪宅，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)非常大。

2017年，潘蘇通從工銀亞洲貸款72億港元，開發(fā)何文田的傲玟項(xiàng)目，計(jì)劃2019年10月銷售后回籠資金還貸，但當(dāng)年銷售不佳。

2018年，潘蘇通靠著與李嘉誠(chéng)的關(guān)系，把九龍灣的高銀金融國(guó)際中心，抵押給李嘉誠(chéng)家族的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，貸了102.3億港元，用來還銀行債務(wù)。

但到了2019年末，潘蘇通的資金已經(jīng)周轉(zhuǎn)不靈了。高銀金融的有息負(fù)債高達(dá)154.83億港元，可變現(xiàn)的資金只有25.5億港元，資金鏈非常緊張。

2020年，他因債務(wù)問題被中國(guó)信達(dá)告上法庭。2021年，他的財(cái)富大幅縮水，銳減到18億美元。2022年他被裁定破產(chǎn)。2024年，他又因債務(wù)問題，被再次告上法庭……

回頭來看，不管是如今的梁國(guó)興，還是潘蘇通、陳紅天，這些富豪的的失敗路徑都驚人地相似：

高杠桿擴(kuò)張、錯(cuò)誤判斷市場(chǎng)周期、流動(dòng)性管理失控。他們即使坐擁頂級(jí)豪宅資產(chǎn)，過度依賴抵押融資，又缺乏風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，仍會(huì)導(dǎo)致財(cái)富崩塌。

而風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，半山豪宅見證著財(cái)富更迭，它也總會(huì)迎來新主人。

2025年3月，歌壇天后鄧紫棋豪擲8500萬港元，買下了東半山黃泥涌峽道利安閣的豪宅，總面積4960平方呎，與李嘉欣的姐夫一家做鄰居......大佬們?cè)?jīng)瞧不上的明星們，如今卻成了他們羨慕的對(duì)象。

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