近日，與萬科緋聞不斷的泰禾集團終于在7月31日早間一紙公告落地。

泰禾公告顯示，公司收到控股股東泰禾投資通知函，泰禾投資以及公司實控人黃其森與海南萬益簽署框架協(xié)議，泰禾投資擬以4.9元/股的價格，將其持有的公司19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益，對應(yīng)總價約24.3億元。

海南萬益系萬科全資子公司，本次交易完成后，萬科將成為泰禾集團第二大股東。

7月31日早盤泰禾集團股價以漲停價6.58元開盤，此后便迅速回落，截至收盤，泰禾集團報收5.94元，下跌0.67%，萬科也以下跌收盤，跌幅達2.63%。

可見，市場對本次收購存在較大分歧。

有市場認(rèn)為，這是萬科施舍泰禾的“白衣騎士”，也有認(rèn)為萬科是“愣頭青”的“接盤俠”，深入剖析后方見真相。

泰禾資金鏈斷裂

泰禾始創(chuàng)于1996年，2010年借殼福建三農(nóng)在深交所上市。不過即使上了市，對地產(chǎn)圈沒有深入了解的人可能沒有聽說過泰禾這家地產(chǎn)公司。

泰禾起家于福建，主要以打造“高端精品”為核心，產(chǎn)品覆蓋高端別墅、高層公寓、花園洋房、精品住宅和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，本著立足福建、面向全國的戰(zhàn)略穩(wěn)健發(fā)展。

這種“院子”別墅在一二線城市很受追捧。2013年泰禾開始在全國擴張，一路拿下不少地。2012-2014年，泰禾斥資800億拿地，2016-2017年，又斥資778.8億元拿地擴張，個別項目溢價率甚至超過200%。

在快速增長下，泰禾集團在2017年進入千億房企的隊列。順勢之下，黃其森喊出2018年進軍2000億的目標(biāo)，但2018年底，泰禾完成“22城44院”的布局，最終銷售額卻僅完成1300億。

面對擴張帶來的高負(fù)債 ，泰禾董事長黃其森曾表示，泰禾90%以上的項目基本上都做到拿地7-8個月就可以開盤銷售。高周轉(zhuǎn)能夠有效地規(guī)避政策風(fēng)險和市場風(fēng)險。我們的策略是不捂盤，以抵抗市場波動帶來的風(fēng)險。

然而，面對市場環(huán)境不佳時，高周轉(zhuǎn)并沒有解決泰禾的債務(wù)問題，其經(jīng)營業(yè)績更是不斷下滑。

屋漏偏逢連夜雨，債務(wù)壓頂?shù)奶┖?020年又遭遇疫情影響。

人民法院公告網(wǎng)顯示，受疫情影響，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達208家，超過2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對持平。部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因為資金鏈的問題，不得不以出售項目或股權(quán)的方式求生存。

泰禾業(yè)績承壓，頻頻被爆出多地工程爛尾，拖欠數(shù)億工程款。

一季報顯示，公司貨幣資金僅為55.53億元，而短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債高達672億元。5月以來，實控人黃其森被列入被執(zhí)行人，多項業(yè)績指標(biāo)下滑，多只到期債券未能按期兌付，有機構(gòu)下調(diào)泰禾評級，泰禾銀行融資受阻。泰禾投資持有公司48.97%股份被凍結(jié)。

泰禾2020年上半年業(yè)績預(yù)告顯示，公司凈利潤預(yù)計虧損14.6億元-18.6億元，同比下降193.54% - 219.16%。截至2020年7月7日，公司已到期未付的債務(wù)270.65億元，涉及20余家銀行、信托、基金、資管公司等機構(gòu)，2020年內(nèi)到期債務(wù)為555.11億元。

從去年以來，公司為緩解資金鏈開啟了“自救”模式，從國貿(mào)、建發(fā)，到融創(chuàng)、金茂等地產(chǎn)巨頭，緋聞不斷。

今年5月，泰禾發(fā)布公告表示，將佛山順德、廣州增城、江蘇東恒部分項目權(quán)益及股東借款售予世茂房地產(chǎn)，這筆交易將為泰禾帶來39.71億元的收入。

至此之后，泰禾被市場認(rèn)為現(xiàn)在的泰禾是被挑揀剩下的，沒有太多的價值，24.3億并非折價。

萬科的抽身之術(shù)

萬科并非“愣頭青”，所謂的“接盤”是不存在的。

在這場收購協(xié)議中，萬科提出兩個條件：

一是，泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬科的一致認(rèn)可。

若過戶前一交易日，泰禾集團股票二級市場收盤價的90%低于4.9元，則萬科有權(quán)要求泰禾按最新收盤做調(diào)低處理。也就是說，即使債務(wù)重組方案雙方都認(rèn)可，股票價格過低，泰禾這次收購的錢可能還會低于24.3億。

二是，萬科對泰禾完成法律、財務(wù)、業(yè)務(wù)等盡調(diào)，且已就盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案和擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司的重大問題或重大不利變化。

萬科在這場收購中完全掌握主動權(quán)，萬科只有在泰禾沒有債務(wù)糾葛，能夠正常經(jīng)營的條件下才會接手。

協(xié)議中明確表示，收購用現(xiàn)金支付。直接現(xiàn)金購買對萬科來說，并不是大問題，對外說“活下去”的萬科很有錢。

萬科今年一季報顯示，截至報告期末，萬科持有貨幣資金1732.7億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和897.8億元。

如果泰禾能在雙方達成一致的情況下解決上述債務(wù)問題，滿足上述兩個條件，萬科就賺大了。

雖然世貿(mào)買走了泰禾的幾個好的項目，但是泰禾的核心資產(chǎn)還在。據(jù)公開資料顯示，泰禾的土地儲備達到3270.14萬平方米，可售貨值4000億元，且主要分布在核心一二線城市。

實際上，泰禾能夠完成上述兩個條件很難，而萬科完全可以抽身而出，這一協(xié)議對萬科來說可進可退。

2020年泰禾有555億的債務(wù)到期，令雙方對滿意的債務(wù)重組方案對泰禾來說相當(dāng)困難。這樣看來，萬科像只是走個過場。
 

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