來源|功夫財經（微信公眾號ID：kongfuf）

作者|胡景暉

2020年的樓市，堪稱魔幻。

疫情影響下，各國放水刺激經濟，資產價格一路走高。4月開始，全國多個城市房價輪番上漲，京滬深等一線城市，都出現豪宅秒光的情況。

而在全球大放水下，中央堅定“房住不炒”，點明約談深圳、上海、南京等過熱城市，上半年調控次數高達300次。同時嚴控資金流入房地產，并設立“三道紅線”，強制開發(fā)商降杠桿。而資金鏈緊張則會期房爛尾風險飆升，取消預售制的呼聲越來越高。

在這樣復雜的形勢下，能否取消預售制，降低爛尾風險、未來買房還能不能賺錢、如何對付黑中介等，都是網絡熱議的問題。

對此，功夫財經專訪我愛我家集團前副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉老師。

以下內容整理自本次專訪：

取消預售制，關鍵是什么？

今年，北京、石家莊、鄭州、昆明等全國各地都出現大量期房質量低劣、延期交房，甚至爛尾的情況。很多人已經還了很多年房貸，還住不進去。因此取消商品房預售制的呼聲越來越高。

我認為我們可以對預售制度進行改革，甚至未來在更長的周期里，可以以現房進行交易。很多有些發(fā)達國家在這方面有經驗可以借鑒，比如說在美國、澳大利亞買新房，你只要交很少的意向金就可以，大概不到總價的5%。等交房的時候，再付首付，剩下的貸款。所以相對來講保障性就更強一點。

從上個世紀90年代末開始，我們住房商品化之后，基本上開發(fā)商都在沿襲香港的預售制度，如果未來要轉換，這中間需要有一個緩沖期，讓開發(fā)商能夠充實自己的資金來源。如何實現呢？

首先開發(fā)商要有比較強的自有資金的實力，其次我們要給開發(fā)商提供更豐富的金融工具。

在現行預售制度下，開發(fā)商提前收了房款，延后交房，在這過程中預付款實際上起到了一個金融的作用。如果未來要替代，就需要讓開發(fā)商通過更多形式，從社會上融到更多的資金，來支撐房產的開發(fā)。 

這樣我們現有的監(jiān)管制度也要更加嚴格。以前很多開發(fā)商貪大求全求規(guī)模，拼命做高杠桿、高周轉。雖然自有資金有限，但是拿了很多地，開發(fā)了很多項目。一旦中間融資出現問題，就可能延期交房或者偷工減料。

所以未來如何讓開發(fā)商去杠桿，控制合理的開發(fā)規(guī)模，充盈自身資金實力是重點，整個產業(yè)的監(jiān)管和運作模式也會發(fā)生變化。 

另外有人認為如果全面取消預售制，會導致房價快速上漲，我認為這點主要是看供應是否充足。

三道紅線對房企有何影響？

現在國家已經在進行給開發(fā)商降杠桿的工作。今年8月底，央行和住建部召集重點房企舉行了座談會，對于房企的資產負債率，包括現金短債都做了非常具體的要求。也就是我們說的“三道紅線”。

這個政策實際上正式代表房地產行業(yè)硬性去杠桿的開始，要求非常明確而且有時間表。房地產行業(yè)高杠桿的問題已經存在很多年，之所以在今年進行去杠桿，我認為主要有兩方面的考慮：

一是在今年疫情的沖擊下，中國經濟面臨更加復雜的國際環(huán)境，所以我們要對未來有可能的一些經濟波動和市場影響做好預案。因此房企降杠桿是非常必要的，否則如果我們的經濟出現一些波動，特別是房地產市場出現一些波動，有可能就會造成爛尾，甚至殃及金融穩(wěn)定。 

對于開發(fā)商來講，現在要做的就是要快速回籠資金，盡可能降低杠桿，當然政府也給出一定的緩沖期。我們看到恒大反應很快，在全國大范圍打折賣房?！叭兰t線”很大程度上會降低房地產開行業(yè)的風險性，讓企業(yè)更多通過自有資金來解決周轉問題，對消費者來說也是一個負責任的行為，避免延期交房或者爛尾。

另一方面由于以往房企杠桿用得很多，融資成本比較高，導致開發(fā)商要拼命縮短拿地到預售之間的周期，盡快銷售回籠資金，所以就出現了高周轉的問題。而高周轉又引發(fā)了很多建筑質量和工程安全的問題，形成了惡性循環(huán)。所以開發(fā)商降杠桿是很必要的。

不過我認為，未來在對房地產企業(yè)進行財務審計和考核時，并不能完全一刀切。要看你在這三條紅線里有幾條越線了，如果三條都越線，肯定就比較嚴重，會要求整改。如果是兩道或者一道越線，相對來講可能還沒有那么嚴峻，本身政策也有一個緩沖期和時間表。 

但是這個政策的影響還是有的。

從現在開始包括明年，可能很多房企一方面要加快出貨速度，通過調價和渠道更高效地去出貨。另外一方面未來房企在拿地和選擇開發(fā)項目時，會更加謹慎，不會再像前幾年一樣瘋狂拿地和搶項目了。

最后，為了降低融資成本，獲取相對廉價的資金，開發(fā)商可能需要在整個融資和財務模型的設計上做一些調整。

未來，買房還能賺錢嗎？

接下來談談大家最關心的房價趨勢。

今年形勢非常復雜，對于房地產未來社會上兩種不同的看法。有人認為大量放水一定會刺激到國內的樓市，有人則認為國家要發(fā)展內循環(huán)，一定會對房地產保持高壓。 

現在來看，我們之所以提出內循環(huán)，也是因為從貿易戰(zhàn)以來，我們面臨著更加復雜的國際環(huán)境，包括疫情期間一些進出口貿易受到影響，而且現在世界格局開始進入到一個逆全球化、逆國際化的周期。

所以我認為內循環(huán)其實核心思想是做最壞的打算，在非主動和非自愿的情況下，如果我們有可能會面臨著跟外部經濟相對脫鉤或者相對區(qū)隔的情況，我們關起國門來自己也能過得不錯。至少我們有糧食的保障，有原材料的保障，有完整的工業(yè)化體系，有全世界最大的消費市場。

當然內循環(huán)的同時又是雙循環(huán)，我們還是要進一步擴大開放，努力跟國際社會進行廣泛的經濟合作。 

但是社會上也有一些不同的論調，有些人認為由于內循環(huán)，我們可能要像2008年那樣大規(guī)模啟動房地產，但是種種跡象顯示，管理層并不是這樣想的。雖然今年也有幾次降息，也釋放了很多流動性，但是同時我們牢牢抓住了籬笆，央行一再重申不要讓流動性又進入到房地產推高房價。

今年股市有個大動作是進行創(chuàng)業(yè)板注冊制改革，實際上政府是希望能夠在釋放流動性，降低利率的同時，讓更多資金通過資本市場注入到實體經濟、科技創(chuàng)新中。 

所以你能看到近期開發(fā)商三道紅線降杠桿，房價過熱城市被點名約談。從這點來講，不要對啟動內循環(huán)就要對房地產進行強刺激抱有幻想。

但是從政府方面來看，它不希望房價大起，也不希望房價大落，因為我國目前居民家庭財產的60%是房產，如果房價大幅下降，也就意味著中國很多家庭的財富大幅縮水，這里還涉及到銀行貸款的安全性問題。

所以未來幾年我認為的房價會保持一個相對的平穩(wěn)狀態(tài)。 

由于我國家庭資產配比中絕大部分是房產，導致民間財富大量被鎖在了水泥和鋼材里。這些財富無法透過資本市場去支持國家的科技創(chuàng)新和實體經濟。另外我們現在消費升級乏力，也是跟很多人的主要資產配比在房地產上，每個月大量的錢去還月供有很大的關系。

現在一線城市房租年化投資回報率只有1.5%-1.6%左右，甚至還不如一些銀行存款利率。未來，房價永遠大幅上漲的神話其實已經破滅了，未來的3—5年，中國股市反而可能會迎來一輪慢牛。

這個慢牛伴隨著注冊制改革，伴隨著中國直接融資市場的發(fā)展，能夠讓更多的民間財富透過資本市場推動實體經濟和科技創(chuàng)新的發(fā)展，給國家經濟和綜合國力帶來更加長遠的、正向的影響。 

所以長期來看，我覺得自住型需求買房是可以的，不管是首次置業(yè)還是改善，又或者是文旅或者養(yǎng)老需求等，這些房地產的長效發(fā)展是沒問題的。但是希望像以往那樣3—5年房價翻一番，通過炒房暴富，我認為這個時代肯定過去了。

如何消滅黑中介？

最近長租公寓頻頻爆雷，大家對黑中介的討論也多了起來。

其實房產中介在社會上的印象一直都不是特別正面，每年都能看到大量黑中介的報道。這種現象產生的根源，我認為主要有幾個方面：

第一、整個中介行業(yè)發(fā)展歷史不超過30年，整體來看行業(yè)發(fā)展速度很快，但是門檻設得比較低，很多地方10萬就可以開一家門店；

第二、在過往這些年，我們對房地產市場的監(jiān)管重心是在開發(fā)商，近5年監(jiān)管部門才開始逐步轉向房地產經紀公司，監(jiān)管比較滯后；

第三、立法也比較滯后。到今天我們還沒有一部房地產交易法，由于沒有上位法的支撐，全國的房地產經紀人資格考試到目前都不是市場準入考試，僅僅是一個專業(yè)水平評價考試。

所以有些地方就會出現經營不規(guī)范的行為，不過近年來這種現象也有所改善。

目前一些比較大型的企業(yè)逐步走向了規(guī)范化運營。比如07、 08年時，鏈家請了IBM，我愛我家請了埃森哲來做戰(zhàn)略咨詢，整個行業(yè)的發(fā)展標準和視野越來越國際化。 

另外一方面，從2010年開始，整個行業(yè)開始進入一些高質素人才，以前基層經紀人能有個高中學歷就很不錯了?，F在很多企業(yè)招聘員工都要求有大學本科學歷。另外隨著我愛我家、貝殼等行業(yè)巨頭陸續(xù)上市，這種行業(yè)巨頭核心高管團隊已經吸收了一些優(yōu)質人才，整個行業(yè)的人才素質是在不斷提升的。

未來結合高科技管理理念和商業(yè)模式，行業(yè)整體的專業(yè)化程度和管理規(guī)范度仍然會不斷提高。 

面對黑中介，社會上目前還有一種聲音，就是希望政府部門能夠完全介入，取代掉這些市場中介。在今年5月份，河南省永城市就取締了所有的房產中介公司，自己成立了一個官方平臺，并且收取一定的傭金。其實過往20年一直有地方政府嘗試通過一些相關機構來替代現在房產中介的職能，但實際上大多數是不成功的。房產交易看似簡單，但從信息的采集、匹配，到后續(xù)帶看簽約等服務，還是一個比較市場化的行為。從這點上來講，交給企業(yè)運作會效率高一些，服務也會好一些。

那么政府在房產交易的過程中，首先是規(guī)則的制定者，知道和完善行業(yè)的法律法規(guī)。然后是行業(yè)的監(jiān)管者，要保障市場交易各個主體之間行為的規(guī)范，也就是裁判員。最后政府需要提供的是跟房產交易相關的一些公共服務，比如說房產信息查詢、核驗，但是目前從全國來看，各地政府的服務方面水平也參差不齊。

所以未來一個非常重要的方向，就是政府為了促進房產交易的高效和安全，提供更好的政務服務。比如加強網絡備案和簽署平臺的作用，通過對大數據的搜集、歸攏和分析，有效監(jiān)測到市場上房價、房租、交易數據的一些異動，進行宏觀調控，及時糾正市場經營中跑偏的問題。

所以整體來看，政府未來需要扮演好的角色主要就是規(guī)則的制定者，裁判員，還有政務服務的提供者。如果自己又是規(guī)則的制定者，又是裁判員，相當于裁判下場踢球，這就沒必要了。這些事情可以放給企業(yè)去做，但是對相關企業(yè)要加強監(jiān)管。 

2020年，我們經歷了不同尋常的一年，年初的新冠肺炎疫情打亂了每個人的工作和生活節(jié)奏。而隨著后疫情時代的到來，經濟前景、投資趨勢、樓股走向等一系列問題，又重新擺在了大家面前，似重重迷霧！

微信搜索關注言商社，并在對話框回復哈佛還可免費獲得哈佛商學院強烈推薦的“經典商業(yè)財經著作100本”+“微粒體商務PPT100份”助你在危機時刻修煉內功，實現逆襲。

本文僅代表作者觀點，版權歸原創(chuàng)者所有，如需轉載請在文中注明來源及作者名字。

免責聲明：本文系轉載編輯文章，僅作分享之用。如分享內容、圖片侵犯到您的版權或非授權發(fā)布，請及時與我們聯系進行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com