來(lái)源丨葉檀財(cái)經(jīng)（微信號(hào):tancaijing）

作者丨呂韜

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1、中國(guó)樓市正遭遇嚴(yán)峻時(shí)刻！

深圳炒房大V被查禁；北京“南城房姐”判無(wú)期；住建部三個(gè)月約談13個(gè)熱點(diǎn)城市；財(cái)政部說(shuō)要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅……

有密集恐懼癥的人，聽(tīng)聞3、4月份樓市利空密集出臺(tái)，恐怕心臟早已跳到嗓子眼里。

2021年樓市風(fēng)聲鶴唳，這和所有人都不希望出現(xiàn)的樓市小陽(yáng)春密切相關(guān)。

沒(méi)有最高，只有更高。中國(guó)樓市向來(lái)不缺記錄，2008年以后，每年都以為樓市到頂，可結(jié)果，用機(jī)構(gòu)的話(huà)，每年都是歷史最好。

2021年歷史最好又來(lái)了。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，66座城新房成交量同比增長(zhǎng)近一倍。與2019年同期相比，增幅亦達(dá)到40%。

分城市看，一二三線(xiàn)一個(gè)比一個(gè)活躍，一線(xiàn)城市增長(zhǎng)58.5%，二線(xiàn)城市增長(zhǎng)32.6%，三四線(xiàn)城市增長(zhǎng)43.8%。

新房市場(chǎng)的火爆，不僅貝殼一家之言，易居研究院的數(shù)據(jù)同樣如此。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2021年3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交量環(huán)比增加72%，同比增加41.3%。

中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入4.0階段，部分一二線(xiàn)城市已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化尾聲，二手房早已超越新房成為市場(chǎng)交易的主體。

從二手房變化看待這些地方更有說(shuō)服力。

2、二手房市場(chǎng)如何？

貝殼研究院在最新的研報(bào)里面，直接用了“歷史最好”四個(gè)字形容當(dāng)前的二手房市場(chǎng)。

據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)18城，2021年一季度鏈家二手房成交量創(chuàng)2017年以來(lái)單季成交新高，較去年四季度增長(zhǎng)14%，約為去年同期的2.6倍。

量上去了，價(jià)也不含糊，3月，重點(diǎn)35城整體指數(shù)環(huán)比上漲1.4%，較去年12月上漲3.0%。

3、這個(gè)地方太詭異

      別人都漲 就他趴著！
 

全國(guó)購(gòu)房熱情滿(mǎn)滿(mǎn)，即便房貸利率連續(xù)上漲，調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，依然無(wú)法阻止人們買(mǎi)房對(duì)沖通脹的欲望。

“萬(wàn)點(diǎn)紅中一點(diǎn)綠”，就在全國(guó)樓市回暖之際，有個(gè)地方，卻冷靜異常，一副“事不關(guān)己，高高掛起”的態(tài)度。

這個(gè)地方是長(zhǎng)沙。

在機(jī)構(gòu)公布的最新數(shù)據(jù)里，我們驚奇地發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙新房增速竟然只有個(gè)位數(shù)。

要知道，2020年受疫情影響，整個(gè)樓市都是低基期，2021年高增長(zhǎng)是必然，也是合理。

看看受影響最大的武漢，3月份276%的新房同比增速，這是意料之中。

長(zhǎng)沙到底增長(zhǎng)了多少？

讓大家見(jiàn)笑了，只有7%！

不比不知道，一比嚇一跳，在其他城市兩位數(shù)、三位數(shù)增長(zhǎng)的時(shí)候，長(zhǎng)沙拿出個(gè)位數(shù)，已經(jīng)很讓人撓頭了。

可更驚人的還在后面。

根據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)，一季度長(zhǎng)沙整體開(kāi)盤(pán)去化率僅為53%，創(chuàng)近四年同期最低值。3月27日某新盤(pán)推出之后，去化率更是只有9%。

長(zhǎng)沙樓市不僅不熱，反而有點(diǎn)微涼的感覺(jué)。

分析長(zhǎng)沙樓市的供銷(xiāo)比，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象。

拉長(zhǎng)周期看，長(zhǎng)沙樓市很少有供銷(xiāo)比小于1的情況，單月一旦出現(xiàn)供銷(xiāo)比回落到1以下，往往下個(gè)月會(huì)迅速反彈。

據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2月份長(zhǎng)沙樓市供銷(xiāo)比一度跌破1，僅為0.7，但僅一個(gè)月時(shí)間，3月份，長(zhǎng)沙樓市供銷(xiāo)比便重回1關(guān)口。

長(zhǎng)沙怎么做到的？

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，3月份長(zhǎng)沙新增供應(yīng)面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)124%，同比增長(zhǎng)33%。和2019年相比，是一二線(xiàn)主要城市里面供應(yīng)量增速最多的地方之一。

這個(gè)結(jié)果意味著，長(zhǎng)沙是有意識(shí)地，擇時(shí)擇機(jī)通過(guò)增加供給來(lái)調(diào)整樓市冷暖。

換一個(gè)視角，從去化周期來(lái)看，長(zhǎng)沙調(diào)控的火候力度尺寸拿捏更是到位。

2015年以來(lái)，長(zhǎng)沙樓市的去化周期，一直在9個(gè)月附近，上下幅度不超過(guò)3個(gè)月。市場(chǎng)溫涼的時(shí)候有12個(gè)月，市場(chǎng)溫?zé)岬臅r(shí)候是6個(gè)月左右。

這種調(diào)控水平，與2017年住建部和國(guó)土資源部公布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》里面的“樓市健康水平”，幾乎完美契合。

在《通知》里，住建部說(shuō)，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加供地。

6到12個(gè)月，有余地、有空間、不松不緊，堪稱(chēng)黃金調(diào)控水平。

長(zhǎng)沙樓市能夠長(zhǎng)期保持在9個(gè)月左右的去化周期，實(shí)在是非常健康，真的，除了非常健康四個(gè)字，想不出更恰當(dāng)?shù)脑~匯來(lái)形容長(zhǎng)沙樓市。

當(dāng)然，調(diào)控的最終結(jié)果，如果只體現(xiàn)在量上，那純屬自?shī)首詷?lè)，等于調(diào)控了個(gè)寂寞。

調(diào)控落在房?jī)r(jià)上，那才是真本事。

4、長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)怎么樣？

無(wú)論是統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，還是實(shí)際意義，都可以說(shuō)棒棒噠~

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010年到2021年（截止3月份）這十年里，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一共漲了4000元每平米，換成漲幅的話(huà)，有80%左右。

80%看著好像也不低，但對(duì)比長(zhǎng)沙人的收入增長(zhǎng)，就大巫見(jiàn)小巫了。

據(jù)長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年到2020年，長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從22814元，大幅上漲到57971元，上漲幅度接近150%！

天哪，收入比房?jī)r(jià)跑得快一倍，簡(jiǎn)直了。

在中國(guó)，衡量房?jī)r(jià)高低，有個(gè)指標(biāo)叫房?jī)r(jià)收入比。這個(gè)指標(biāo)仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，具體問(wèn)題具體分析。舉個(gè)例子，頭部城市貴有貴的道理，人流物流財(cái)流虹吸效應(yīng)一直在，那就該給白馬股一樣的確定性溢價(jià)。

但長(zhǎng)沙得另眼相待，單獨(dú)拿出來(lái)。

長(zhǎng)沙算頭部城市么？

2020年GDP排名第15，就發(fā)展速度來(lái)看，4%的增長(zhǎng)率，僅次于南京，位列TOP15里的第二名。

長(zhǎng)沙兩會(huì)上，對(duì)2021年的預(yù)期是增長(zhǎng)8%，比全國(guó)高出近兩個(gè)百分點(diǎn)，從成長(zhǎng)性來(lái)說(shuō)，明年GDP排名可能還得往上走。

有人說(shuō)，重慶GDP規(guī)模也挺大，但人均就欠點(diǎn)意思，長(zhǎng)沙如何？

第一財(cái)經(jīng)不久前統(tǒng)計(jì)了新一線(xiàn)城市的居民收入情況，結(jié)果，長(zhǎng)沙已經(jīng)超越佛山，直逼東莞，即將成為新一線(xiàn)第四名。

新一線(xiàn)城市上面只有北上廣深四座大山，全排行長(zhǎng)沙已經(jīng)進(jìn)入TOP 10。

這樣的長(zhǎng)沙還不算頭部城市，顯然說(shuō)不過(guò)去。

頭部城市的經(jīng)濟(jì)，卻沒(méi)有頭部城市的房?jī)r(jià)。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)消息，截至2021年3月，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平位列全國(guó)64，長(zhǎng)沙的上面是汕頭。

頭部城市的經(jīng)濟(jì)排名?中游城市的房?jī)r(jià)排名，結(jié)果是什么？

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比排名第50，又一次墊底。

還記得2019年，曾有不少人驚訝，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比竟然只有6.4，這意味著大約六年半可以買(mǎi)套房子。

看看2020年的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)降低到6.2了，長(zhǎng)沙人買(mǎi)房的速度又前進(jìn)了幾個(gè)月。

開(kāi)頭我們說(shuō)，中國(guó)樓市喜歡創(chuàng)紀(jì)錄，沒(méi)有最高，只有更高，但長(zhǎng)沙卻反著來(lái)，沒(méi)有最低，只有更低！

長(zhǎng)沙樓市確有特色，但長(zhǎng)沙的辦法并不特殊。

樓市火的時(shí)候，增加供應(yīng)，樓市冷的時(shí)候，減少供應(yīng)，這是調(diào)控的常規(guī)手段。

可問(wèn)題是，同樣的辦法，為啥只有長(zhǎng)沙出了效果。

不少分析認(rèn)為，各大城市控不住房?jī)r(jià)，底層邏輯在土地在地價(jià)，面粉貴過(guò)面包，房?jī)r(jià)不漲才怪。

這話(huà)不無(wú)道理，因?yàn)殚L(zhǎng)沙的地價(jià)調(diào)控，比房?jī)r(jià)還狠。

2019年，我們寫(xiě)過(guò)一篇文章，《房?jī)r(jià)低得可怕！經(jīng)濟(jì)強(qiáng)得驚人！中國(guó)的未來(lái) 已經(jīng)出現(xiàn)了！》里面分析道：

長(zhǎng)沙政府在控地價(jià)方面不遺余力，地價(jià)年均漲幅長(zhǎng)期控制在個(gè)位數(shù)。

2021年一季度，控地價(jià)的好傳統(tǒng)依然存在。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年一季度長(zhǎng)沙土地溢價(jià)率僅為5%，在主要城市里，排名倒數(shù)。

5、全國(guó)樓市都像長(zhǎng)沙

     房地產(chǎn)稅可能再也不用征了！
 

2019年，長(zhǎng)沙市委書(shū)記曾說(shuō)：

目前，長(zhǎng)沙財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)不到40%。賣(mài)地來(lái)錢(qián)快，但不可持續(xù)；制造業(yè)發(fā)展慢，但可持續(xù)，是立市之本、強(qiáng)市之基。在當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益面前，我們堅(jiān)決選擇后者。

長(zhǎng)沙的慢辦法，越來(lái)越快。

據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2020年長(zhǎng)沙全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)880.21億元，比上年增長(zhǎng)18.2%。

分門(mén)類(lèi)看，采礦業(yè)利潤(rùn)0.74億元，比上年增長(zhǎng)51.5%；制造業(yè)利潤(rùn)846.82億元，增長(zhǎng)18.8%；電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)利潤(rùn)32.65億元，增長(zhǎng)3.1%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，制造業(yè)已經(jīng)是長(zhǎng)沙絕對(duì)的支柱行業(yè)。

2021年長(zhǎng)沙兩會(huì)上，長(zhǎng)沙政府預(yù)計(jì)，2021年長(zhǎng)沙GDP有望增長(zhǎng)8%，制造業(yè)的增幅為8.5%，是主要經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力。

長(zhǎng)沙政府不擔(dān)心土地財(cái)政依賴(lài)性，還在于外資的青睞。

4月9日，在長(zhǎng)沙市公布了城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)顯示：

2020年，長(zhǎng)沙市實(shí)際利用外資金額72.82億美元，同比增長(zhǎng)14.3%。

根據(jù)商務(wù)部的數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)實(shí)際使用外資1443.7億美元，同比增長(zhǎng)4.5%。

長(zhǎng)沙吸引外資的速度是全國(guó)的三倍！

時(shí)也勢(shì)也，長(zhǎng)沙能夠脫穎而出，用制造業(yè)，用外資稀釋房地產(chǎn)的作用，和宏觀(guān)趨勢(shì)的變化關(guān)系密切。

2021年3月30日，最高領(lǐng)導(dǎo)人下發(fā)《關(guān)于新時(shí)代推動(dòng)中部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，這份文件是繼成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈之后，年內(nèi)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的第二次重要規(guī)劃。

以前葉檀財(cái)經(jīng)曾經(jīng)分析過(guò)，目前中國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)鏈大調(diào)整的關(guān)鍵階段，中西部崛起是產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整之后的最大受益地區(qū)。

從政策紅利來(lái)看，2020年開(kāi)始，明顯重點(diǎn)從珠三角、長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)向中西部地區(qū)。

2020年，中國(guó)進(jìn)出口屢創(chuàng)新高，占全球貿(mào)易的比重再創(chuàng)新高，其中重點(diǎn)是中西部地區(qū)再發(fā)力。

看看進(jìn)出口數(shù)據(jù)，增幅靠前的全在中西部，湖南已經(jīng)連續(xù)多年排名前幾。

受益產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，房?jī)r(jià)還低，這樣的長(zhǎng)沙越來(lái)越招年輕人待見(jiàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年到2019年，長(zhǎng)沙連續(xù)4年人口凈流入超過(guò)20萬(wàn)，2020年一年長(zhǎng)沙人口增速更突破40萬(wàn)。

別的地區(qū)是靠放開(kāi)戶(hù)籍——有房票——房?jī)r(jià)上漲，這套邏輯吸引人，長(zhǎng)沙另辟蹊徑，房?jī)r(jià)夠低，人人都能買(mǎi)得起，這才是城市真魅力。

2021年3月30日，長(zhǎng)沙市發(fā)布《中國(guó)（湖南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)長(zhǎng)沙片區(qū)人才集聚發(fā)展若干措施》，加速引進(jìn)高層次人才和海外人才、積極儲(chǔ)備青年人才，提出10個(gè)方面45個(gè)政策點(diǎn)。

搶人的速度快趕上杭州，搶人的邏輯完全不同，這樣的長(zhǎng)沙，確實(shí)不一般。

2020年8月份，央視《焦點(diǎn)訪(fǎng)談》做了一期節(jié)目叫，“房住不炒如何實(shí)現(xiàn)？長(zhǎng)沙這么做?！?/span>

2020年12月3日，住建部專(zhuān)門(mén)發(fā)文《長(zhǎng)沙市落實(shí)主體責(zé)任穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制》，對(duì)長(zhǎng)沙在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定并向全國(guó)推廣。

近朱者赤，長(zhǎng)沙能夠在中國(guó)樓市里，特立獨(dú)行，獨(dú)立運(yùn)行，這得需要多大的勇氣，多強(qiáng)的自信。

2021年3月6日，長(zhǎng)沙市市長(zhǎng)說(shuō)：“我們要健康成長(zhǎng)，讓房?jī)r(jià)有上下5%的增減區(qū)間，在此之內(nèi)，政府都不會(huì)干預(yù)。”

5%是長(zhǎng)沙樓市多年堅(jiān)守的底線(xiàn)，這條底線(xiàn)，長(zhǎng)沙可謂誓死捍衛(wèi)。

還記得2018年，長(zhǎng)沙打擊炒房團(tuán)時(shí)的吶喊：炒房團(tuán)是階級(jí)敵人！

試想如果中國(guó)每一座城市，都有長(zhǎng)沙這樣的決心和勇氣對(duì)待房地產(chǎn)，改善自己的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，某種意義上，用來(lái)抑制房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)稅其實(shí)可以不征了！

真心希望，長(zhǎng)沙模式，能夠文和友一樣，遍地開(kāi)花，香滿(mǎn)中國(guó)！

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