銀行資金支持力度成關(guān)鍵焦點

撰文｜包晶晶 編輯｜陳夢妤

封面圖源｜包晶晶 攝

過去一年上海成交的二手房里，同時滿足“內(nèi)環(huán)、70平方米以下、總價400萬元以內(nèi)、2000年前建成”條件的房源僅占6.9%。

2月2日，上海收購二手房用作保障性租賃住房的工作正式啟動，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點區(qū)域，與建設銀行上海市分行完成簽約。

2月3日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以置換需求者身份咨詢徐匯區(qū)惠眾公共租賃住房運營有限公司，工作人員回應：“試點工作剛啟動，具體細則尚未下達，若有出售意向可留存?zhèn)€人信息，后續(xù)會有專人對接?！?/p>

1

優(yōu)先收購的二手房有哪些特征？

據(jù)悉，浦東、靜安、徐匯三區(qū)副區(qū)長在簽約儀式上公布了各自的試點方案。

浦東新區(qū)優(yōu)先瞄準內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成、單套面積70平方米以下、總價不超400萬元且產(chǎn)權(quán)清晰的個人二手房源，核心服務有置換需求的產(chǎn)權(quán)人，重點覆蓋租售比高、保租房供需緊張、配套成熟的區(qū)域。

靜安區(qū)方案融入城市更新規(guī)劃：以片區(qū)式收儲為主、零散收購為輔，優(yōu)先運作成本低、交通便、配套全的區(qū)域；同時收購底樓房屋緩解加裝電梯矛盾，改善居住條件并轉(zhuǎn)化適配房源。在房源條件上，傾向總價適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型，優(yōu)先布局重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及地鐵三公里輻射圈，且聚焦有置換本區(qū)商品房意愿的產(chǎn)權(quán)人，尤其優(yōu)先支持購買一手房。

徐匯區(qū)計劃收購存量小戶型房源，經(jīng)標準化裝修后作為保租房供應。據(jù)徐匯區(qū)副區(qū)長透露，“十四五”以來該區(qū)已籌措保租房3.18萬套，已供應項目中60平方米以下中小戶型平均租金130-180元/平方米/月，且供不應求，部分交通便利的項目需輪候。

^{上海通過收儲轉(zhuǎn)化各類保障房的籌措情況}

^{圖源｜58安居客研究院}

針對三區(qū)方案，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦2月3日通過微信向記者分析：“此舉能釋放改善需求，助力新房去庫存。存量房交易周期長，官方收購確定性高，可縮短流程，更快釋放置換需求，減輕新房去化壓力?！?/p>

“對政府而言，一是基于租金回報率考察保障國有投資穩(wěn)定；二是轉(zhuǎn)化為保租房既完成工作計劃，又能兜底市場、滿足多元居住需求?！北R文曦補充道。

2

試點對市場將產(chǎn)生哪些影響？

在上海，總價400萬元以下、2000年前建成的二手房通常議價空間大、掛牌多成交慢。

政府收購這類房源會給市場帶來什么？靜安區(qū)漢中路鏈家中介張超（化名）表示：“這是市場利好信號，能增強信心。符合條件的房源多，收購更像托底，有助于激活市場?！?/p>

“不少客戶（如動遷、置換群體）手里有資金但不敢入市，因近兩年房價下行。不過1月成交單價已回升，庫存降至13萬套左右，月成交量超2萬套，淡季不淡，‘金三銀四’可能提前啟動?！睆埑榻B。

記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的凌一小區(qū)是典型符合收購條件的小區(qū)：緊鄰地鐵公交站，能看到“陸家嘴三件套”，對面有在建商業(yè)綜合體。

中介王兵稱，凌一至凌四小區(qū)37平方米一室戶成交價約190萬元，月租金4300元，性價比突出。

^{圖源｜貝殼找房}

“內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前的二手房存量大，政府收購不會影響我們成交，且各小區(qū)在售房源不多，市場整體平穩(wěn)。”王兵說。

58安居客研究院院長張波提供數(shù)據(jù)：過去一年上海符合上述四項條件的二手房成交占比6.9%，其中靜安區(qū)11.3%、徐匯區(qū)8.3%、浦東新區(qū)31.0%。

“供給端看，收購直接減少可售存量、緩解庫存壓力，抑制新增供給沖動；轉(zhuǎn)化為保租房后可分流剛需，減輕商品房市場需求競爭。”張波分析。

3

收購資金從何而來？

記者了解到，靜安區(qū)成立由分管領(lǐng)導牽頭，房管局、國資委等參與的工作專班，指定靜安置業(yè)集團下屬兩家保障房公司為實施主體。

^{上海第一批收購二手房用于保租房的情況梳理}

^{出處｜58安居客研究院}

徐匯區(qū)由房管局、財政局、國資委、城投集團組成工作專班，區(qū)保障房公司為收購單位。首期安排區(qū)級財政資金注入保障房公司專項用于收購，同時通過銀行貸款補充資金。

浦東新區(qū)推行“收舊換新聯(lián)動”：收購房源轉(zhuǎn)化為保租房，購房款參照房票形式監(jiān)管，產(chǎn)權(quán)人需同步購買浦東范圍內(nèi)一手商品房；交易完成后，監(jiān)管銀行憑一手房預告登記證明向開發(fā)商付款，實現(xiàn)聯(lián)動。

張波指出：“符合條件的二手房中，三區(qū)成交合計占比50.6%，成交金額約250億元。要加速去庫存、打通置換鏈條，除政策突破外，資金到位更關(guān)鍵。若收購資金達年成交金額的10%（約25億元/年），將顯著促進老舊小戶型庫存消化，三區(qū)共擔該規(guī)模資金具備可行性。”

建設銀行上海市分行表示，將定制專項方案，提供融資安排、資金監(jiān)管、個人按揭、科技人才服務平臺等全周期金融支持。

盧文曦也強調(diào)：“市場當前更關(guān)注銀行資金支持程度及未來是否擴區(qū)。若更多舉措落地，能進一步強化市場向好預期與信心?！?/p>