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撰文/徐穎珊

一幢爛尾樓，往往折射出企業(yè)的興衰沉浮與樓市的周期更迭。

3月3日，珠海橫琴深藍視界廣場迎來第三次流拍。

京東司法拍賣平臺信息顯示，本次起拍價為11.8億元，較首次拍賣下調(diào)1.2億元。盡管吸引了30人關(guān)注、2979人次圍觀，但競拍結(jié)束時仍無一人出價，項目再次陷入無人問津的境地。

歷經(jīng)三次流拍，這座曾被寄予“橫琴智慧產(chǎn)業(yè)地標”厚望的綜合體，資產(chǎn)價值已出現(xiàn)斷崖式下跌。

評估數(shù)據(jù)顯示，2024年7月3日，該項目整宗土地使用權(quán)及在建工程的市場價值總值為22.38億元；而到2025年11月11日，整體評估價值降至16.75億元，一年間縮水5.66億元，降幅達25.3%。

從高光拿地到倉促停工，從高調(diào)入市到連續(xù)流拍，深藍視界廣場的命運仿佛是房地產(chǎn)行業(yè)周期性興衰的一個縮影。

風口上的“產(chǎn)業(yè)明星”

自2018年拿地至今已八年，2022年底停工爛尾至今超三年，珠海橫琴深藍視界廣場的盤活之路依舊漫長。

2018年，珠海橫琴新區(qū)正處于粵澳合作深化的起步階段，土地市場熱度攀升。當年珠海市土地供應(yīng)計劃中，橫琴新區(qū)、保稅區(qū)計劃供應(yīng)563.32公頃，較2017年增長58%。

彼時，中星微看好珠海的發(fā)展前景，選擇將中星微南方總部基地落子于此。

2018年5月，中星微置業(yè)有限公司以樓面價4000元/平方米、總價約6.7億元，競得橫琴中心大道東側(cè)一宗綜合產(chǎn)業(yè)用地。該地塊占地面積6.55萬平方米，計容建面16.67萬平方米，規(guī)劃打造集辦公、人才公寓、商業(yè)及數(shù)據(jù)中心于一體的智慧園區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，項目總建面約25萬平方米，由10棟建筑構(gòu)成，包括4棟人才公寓、6棟辦公樓，以及約8300平方米的情景式商街。

《深藍視界廣場項目月度工作小結(jié)》顯示，2022年12月31日項目在建工程已停工。截至目前，4棟人才公寓主體架構(gòu)已封頂，外架拆除完畢，工程形象進度約30%，尚未交付；3棟辦公樓完成混凝土澆筑，外架拆除，整體工程形象進度約40%-65%；剩余商業(yè)部分工程形象進度約30%-95%。

這意味著，后續(xù)買受人需投入不菲資金用于項目建設(shè)。

不過，相比后期資金投入，項目用地的限制條件或許才是意向者不敢輕易入局的關(guān)鍵。

為契合橫琴產(chǎn)業(yè)定位，地塊競拍條件嚴格，屬于“定向限售”。其中，辦公部分限制銷售比例為50%：30%由企業(yè)自持，滿五年且滿足合作內(nèi)容后可申請核準銷售；20%僅限銷售給關(guān)聯(lián)單位。

人才公寓部分可分戶辦理產(chǎn)權(quán)證，但僅限銷售給受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)相關(guān)員工，外籍員工不受限制，且公寓整體驗收6年后方可對外轉(zhuǎn)讓。

此外，受讓人在橫琴十年內(nèi)不得進行股權(quán)變更，不可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物。

據(jù)觀點新媒體查詢，項目人才公寓中的一棟早在2022年7月便取得預(yù)售證，可售126套住宅，涵蓋68-83平方米的2-3房小戶型，備案均價約3.8萬元/平方米。當月，中星微也向市場推出“2字頭”的產(chǎn)品廣告。

但珠海預(yù)（銷）售專網(wǎng)顯示，目前公寓全部處于“查封”狀態(tài)。

同時，項目現(xiàn)登記產(chǎn)權(quán)人為中星微置業(yè)全資控股子公司珠海中星微科技發(fā)展有限公司。企查查信息顯示，珠海中星微科技被執(zhí)行總金額11.38億元，法人代表陳玉泉已被限制高消費。

商辦啟示錄

深藍視界廣場并非個例。

2025-2026年，珠海多宗商辦、綜合體項目進入法拍市場，普遍呈現(xiàn)高評估、低起拍、多次流拍的特征。

鑫苑·盛世明珠項目便是其中之一。該項目源于維也娜酒店城市更新項目，位于香洲石花西路北側(cè)、吉石路東側(cè)，由鑫苑集團主導(dǎo)改造，曾是吉大板塊寄予厚望的商業(yè)煥新之作。

最初規(guī)劃中，項目將打造為集寫字樓、公寓、酒店、商鋪與公共配套于一體的綜合性地標建筑，規(guī)劃建設(shè)36層、總高約150米，規(guī)劃戶數(shù)612戶。

然而，項目最終停留在藍圖階段。2019年鑫苑盛世明珠正式開工，卻在基坑工程尚未完成時宣告停工，此后徹底沉寂，2021年被珠海列入閑置用地清單。

為盤活項目，政府多次將其推向公開拍賣，但市場反響不佳，歷經(jīng)一拍、二拍直至變賣，始終無人接盤。2026年2月12日，該項目第三次拍賣，起拍價2.5億元，仍難逃流拍命運。

珠華大廈地塊也面臨類似困境。該項目地處香洲吉大商圈核心位置，享有周邊成熟的交通配套與流量紅利。

2021年1月，珠海自然資源局公布珠華大廈批前公示，項目擬啟動更新改造，規(guī)劃用途調(diào)整為住宅+商務(wù)+商業(yè)，建筑高度要求≤262米。截至目前，該地塊上的建筑已荒廢，僅用簡易圍擋圈合。

拍賣場上的冷淡更為明顯。2023年11月，該地塊首次在京東司法拍賣，起拍價4億元，評估價5.63億元，后因案外人對拍賣財產(chǎn)提出異議，拍賣被法院撤回，未進入競價階段。

時隔不到兩年，該地塊再次拍賣。2025年3月以起拍價4億元流拍；同年4月第二次掛牌，起拍價降至3.2億元，仍無人報名；目前仍處于司法處置停滯狀態(tài)。

事實上，項目流拍不僅源于標的本身的隱性成本與不可預(yù)估風險，市場整體預(yù)期與實際感受也起到?jīng)Q定性作用。

珠海世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2026年1月珠海辦公市場無新增可售辦公土地供應(yīng)與成交，全市總網(wǎng)簽量0.67萬平方米，環(huán)比下降58%。橫琴深合區(qū)以31套網(wǎng)簽量位居全市首位，其中橫琴萬象世界18套，成為區(qū)域主力網(wǎng)簽項目。

與此同時，全市辦公庫存量達254萬平方米，近12個月月均流速下滑，去化周期約105個月，較上月增加7.4個月。這意味著，按當前流速，完全去化庫存需近九年時間。

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