2026年3月已過(guò)半，備受關(guān)注的樓市“小陽(yáng)春”是否如約而至？

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，受上海樓市新政、廣州熱點(diǎn)土地及新項(xiàng)目集中入市等多重因素推動(dòng)，部分城市二手房市場(chǎng)明顯升溫。

以上海為例，3月9日至15日二手房周成交量達(dá)7233套，創(chuàng)下2021年以來(lái)的周度最高紀(jì)錄；

南京同期二手房成交網(wǎng)簽2679套，突破單周成交量峰值，是新房成交量的6.5倍；

杭州3月前15日二手房成交量超3600套，超過(guò)2月份全月3370套的成交總量；

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月9日至15日廣州全市二手住宅網(wǎng)簽2442套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)36.96%。

二手房市場(chǎng)的升溫是否帶動(dòng)了新房市場(chǎng)的回暖？

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市3月上半月的數(shù)據(jù)來(lái)看，新房市場(chǎng)整體仍處低位，但三四線城市已開(kāi)始持續(xù)穩(wěn)定回升。

相較于一二線城市的平穩(wěn)表現(xiàn)，三四線城市的回暖具有更重要的意義。

01

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月上半月（3月2日至3月15日），重點(diǎn)24城市新房成交面積247萬(wàn)平方米，同比下降20%，與2024年水平相近，略低5%。

從不同能級(jí)城市的表現(xiàn)來(lái)看，一線城市前兩周成交面積57.8萬(wàn)平方米，同比下降30%，較2024年同期也下降13%，跌幅高于整體水平。

值得關(guān)注的是，上半月三四線城市整體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2026年3月前兩周成交面積99.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%，且較2024年同期增長(zhǎng)45%，已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

這表明三四線市場(chǎng)在前期深度調(diào)整后，交易規(guī)模正從超跌狀態(tài)回歸正常水平，在低基數(shù)效應(yīng)下，市場(chǎng)波動(dòng)也將縮小。贛州、徐州、東莞等城市同比成交量翻倍，較2024年同期也大幅增長(zhǎng)，其中贛州成交面積30.3萬(wàn)平方米，同比上漲111%，較2024年同期上漲196%，表現(xiàn)尤為突出。

02

從周均數(shù)據(jù)來(lái)看，24個(gè)重點(diǎn)城市3月前兩周周均成交面積132萬(wàn)平方米，較1-2月周均增長(zhǎng)14%，部分原因是春節(jié)周基數(shù)較低。與2025年三季度相比，2026年3月前兩周周均成交面積微增6%。

從各能級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看，與累計(jì)成交情況一致，三四線城市整體保持增長(zhǎng)，達(dá)到去年以來(lái)周均最高水平，較去年四季度最低值增長(zhǎng)74%，較四季度整體增長(zhǎng)8%，較上半年周均增長(zhǎng)約30%。

具體到城市層面，深圳、杭州、寧波、南京和南昌等一二線城市表現(xiàn)亮眼。其中，杭州2026年3月前兩周周均成交8.9萬(wàn)平方米，較2026年1-2月周均上漲24%，較2025年第四季度及第三季度分別上漲6%和3%。三四線城市中，無(wú)錫、徐州、東莞、南通和鹽城等3月上半月成交規(guī)模較去年周均普遍翻倍。

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普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，3月前兩周廣深等5個(gè)重點(diǎn)城市共有13個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，推出房源1476套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)或去化412套，整體去化率為27.9%。

不過(guò)，部分位于供應(yīng)稀缺、配套完善核心片區(qū)的改善盤(pán)去化情況較好。例如：青島新盤(pán)保利青鐵都心瑯悅首次開(kāi)盤(pán)推出187套房源，地處城區(qū)核心多年斷供板塊，首開(kāi)去化率達(dá)70%；濟(jì)南領(lǐng)秀城檀樾加推104套房源，因性?xún)r(jià)比高且前期預(yù)約客戶(hù)贈(zèng)送價(jià)值20萬(wàn)的精裝套餐，主力123㎡/139㎡戶(hù)型去化67%；合肥招商百川序推出134套122㎡-138㎡戶(hù)型房源，板塊內(nèi)同面積段競(jìng)品較少，總價(jià)匹配剛改客戶(hù)需求，整體去化率也達(dá)到45%。

從客戶(hù)構(gòu)成來(lái)看，新房市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯的增量客戶(hù)增長(zhǎng)跡象，各項(xiàng)目主要意向客戶(hù)仍是前期存量客戶(hù)。僅學(xué)區(qū)落戶(hù)節(jié)點(diǎn)的購(gòu)房意愿較為堅(jiān)定，其他剛需和改善客戶(hù)多為前期存量客戶(hù)，他們認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格已相對(duì)觸底，市場(chǎng)情緒有明顯好轉(zhuǎn)。

整體而言，3月上半月在政策預(yù)期等多重因素影響下，主要城市二手房活躍度整體提升，延續(xù)了去年四季度以來(lái)的活躍態(tài)勢(shì)，同時(shí)對(duì)新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)也已逐步開(kāi)始，下半月市場(chǎng)值得期待。

3月初全國(guó)兩會(huì)《政府工作報(bào)告》指出，今年要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期和信心的改善仍需時(shí)間催化和鞏固。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部、普睿研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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