自家小區(qū)的設(shè)備層竟被悄悄改成“員工宿舍”，床鋪、生活用品一應(yīng)俱全，業(yè)主的知情權(quán)和共有財(cái)產(chǎn)權(quán)該如何保障？近日，一場(chǎng)持續(xù)13個(gè)多月、圍繞小區(qū)公共空間使用權(quán)的“拉鋸戰(zhàn)”終于塵埃落定，為這起物業(yè)侵占共有空間案畫上了法律句號(hào)。

投訴曝光揭開(kāi)“置換”內(nèi)幕

故事要從一年前說(shuō)起。北站街道綜合行政執(zhí)法隊(duì)接到一起投訴，由此拉開(kāi)了一場(chǎng)復(fù)雜權(quán)益博弈的序幕。

“三樓半和28樓的設(shè)備層被改成宿舍了，住的都是物業(yè)員工！”

執(zhí)法人員立即前往現(xiàn)場(chǎng)，推開(kāi)門后看到的景象令人驚訝：原本用于放置公共設(shè)施的空間被分割成多個(gè)隔間，床具、生活用品齊全。執(zhí)法人員隨即制作現(xiàn)場(chǎng)勘查筆錄，固定了證據(jù)。

面對(duì)調(diào)查，涉事物業(yè)公司法定代表人拿出一份“置換協(xié)議”，稱物業(yè)公司用名下的小區(qū)地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)等空間，交換這兩處設(shè)備層的使用權(quán)供員工居住，說(shuō)是“資源優(yōu)化”。

但執(zhí)法隊(duì)員核查發(fā)現(xiàn)，這份協(xié)議雖有業(yè)委會(huì)簽字，卻未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。這一關(guān)鍵信息讓物業(yè)公司的“合法外衣”被戳破，成為案件定性的突破口。

規(guī)劃圖紙證實(shí)：全體業(yè)主權(quán)益不可侵犯

為進(jìn)一步固定證據(jù)，執(zhí)法人員到區(qū)規(guī)劃資源局調(diào)取小區(qū)原始圖紙。圖紙顯示，這兩處空間屬于物業(yè)共用部分，歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司的行為涉嫌違法。

2025年8月20日，執(zhí)法隊(duì)向物業(yè)公司送達(dá)《責(zé)令恢復(fù)原狀決定書》，要求限期清退并恢復(fù)原貌。法定代表人當(dāng)場(chǎng)簽收，但9月2日復(fù)查時(shí)，人員和物品絲毫未動(dòng)，整改義務(wù)未履行。

針對(duì)這種“軟抵抗”，執(zhí)法部門作出罰款處罰，并明確“繳納罰款不代表違法行為終結(jié)，履行整改義務(wù)才是底線”。經(jīng)過(guò)催告仍無(wú)進(jìn)展后，執(zhí)法隊(duì)依法向靜安區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

最終，法院執(zhí)行局法官上門強(qiáng)制清退兩處設(shè)備層內(nèi)的人員和物品，并復(fù)原被分割的空間。次日，法院《執(zhí)行結(jié)案通知書》送達(dá)執(zhí)法隊(duì)，這場(chǎng)13個(gè)月的“拉鋸戰(zhàn)”以業(yè)主全面勝利結(jié)束。

“此案不僅為涉事小區(qū)業(yè)主挽回共同財(cái)產(chǎn)，更給物業(yè)服務(wù)行業(yè)劃定了行為紅線?！?/p>

北站街道綜合行政執(zhí)法隊(duì)表示，物業(yè)公司本應(yīng)維護(hù)業(yè)主利益，卻擅自占用共用空間，還通過(guò)拖延、繳罰款不整改逃避義務(wù)，最終自食惡果，為行業(yè)敲響警鐘。執(zhí)法隊(duì)將持續(xù)查處物業(yè)管理領(lǐng)域違法行為，用剛性執(zhí)法守護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，維護(hù)社區(qū)秩序。

普法小貼士

設(shè)備層屬于物業(yè)共用部分，擅自占用違反相關(guān)法律法規(guī)，需承擔(dān)法律責(zé)任。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十六條第二款第（四）項(xiàng)規(guī)定：禁止擅自改建、占用物業(yè)共用部分等損害公共利益及他人利益的行為。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第八十五條規(guī)定：違反上述規(guī)定的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令改正、恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

記者：郁婷藶

編輯：路景斕

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原標(biāo)題：《小區(qū)“機(jī)房”變“宿舍”？這場(chǎng)持續(xù)1年多的拉鋸戰(zhàn)，結(jié)局讓人“舒服”！》

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