1

近期上海樓市的熱度引發(fā)廣泛關(guān)注，其中二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)的異常狀況尤為吸睛。3月14日周六，因網(wǎng)簽人數(shù)激增，上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)多次出現(xiàn)登錄宕機問題，中介們紛紛感慨樓市升溫，消息迅速在朋友圈及互聯(lián)網(wǎng)傳播。當(dāng)天上海二手房成交量達1472套，創(chuàng)下近5年單日成交量第二高。

近期上海二手房市場成交呈爆發(fā)式增長，3月第二周累計成交7233套，較第一周大漲26.69%，刷新2021年以來周度成交量紀(jì)錄。

截至3月17日，上海3月二手房成交量已達15799套。由于今年春節(jié)較晚，小陽春剛啟動，按此趨勢，3月成交量突破3萬套可期。

除成交量外，二手房掛牌量下降速度加快也值得關(guān)注。上海二手房掛牌量自去年6月開始下降，今年1月后降幅明顯提速?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至3月16日，上海二手房周度掛牌量較去年6月下降22.23%，部分房東因不愿降價售房選擇下架。

2月70城二手房房價指數(shù)顯示，上海二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，結(jié)束連跌態(tài)勢。從成交量、掛牌量及價格來看，上海樓市符合小陽春特征，是今年全國樓市小陽春中表現(xiàn)突出的城市。

2

上海常被視為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，人們期待其回暖態(tài)勢傳導(dǎo)至其他城市，其他城市小陽春的“成色”也備受關(guān)注。今年小陽春出現(xiàn)反?，F(xiàn)象，其中新房與二手房熱度傳導(dǎo)的差異最為顯著。

今年小陽春二手房市場熱度較高，以上海為例，成交火熱的是二手房，尤其是300萬以下的剛需房源，占總成交量70%以上；而上海新房市場3月前兩周成交量同比去年下降約44%，雖受春節(jié)錯位影響，但熱度明顯不及往年同期。

這種現(xiàn)象并非上海獨有，杭州、南京等城市也存在類似情況。杭州3月前15日二手房成交量超3600套，超過2月全月成交量，而新房3月前兩周成交面積同比去年下降47%；南京二手房3月第二周成交量達2679套，是同期新房市場的6.5倍。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年小陽春一二線城市新房成交面積同比2025年、2024年均下滑。

以往三四月小陽春，要么新房先熱再傳導(dǎo)至二手房，要么兩者同步升溫，而今年不同等級城市的新房與二手房市場冷熱不均：一二線城市新房成交量不如去年甚至前年，二手房尤其是低總價房源成交活躍；三四線城市新房3月前兩周成交量優(yōu)于去年和前年，但二手房市場平淡。

這與不同城市情況差異有關(guān)：重點一二線城市同地段新房價格遠(yuǎn)高于二手房，購房者更傾向性價比更高的二手房，出現(xiàn)二手房“搶客”現(xiàn)象；三四線城市仍有“買新不買舊”思維，二手房市場活躍度低，市場升溫時新房先受影響。

3

今年小陽春啟動僅兩周，市場態(tài)勢已顯現(xiàn)，其復(fù)雜性表明市場調(diào)整仍將持續(xù)。當(dāng)前樓市量價雖有恢復(fù)，但穩(wěn)定性不足，從2月70城房價指數(shù)及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可見一斑。

2月70城房價指數(shù)顯示，新建商品住宅價格上漲或持平的城市有17個，較上月增加；70城二手房價中，一線城市降幅收窄0.4%，二三線城市收窄0.1%，房價下降速度放緩。在此情況下，一二線城市二手房市場仍能火熱實屬不易。

新房市場成交量需進一步穩(wěn)定，后續(xù)需關(guān)注熱度是否傳導(dǎo)至新房。若熱度未傳導(dǎo)，4月后或有更多開發(fā)商加入促銷；若未來兩周新房熱度上升，今年樓市小陽春便成定局。

2月還有兩個關(guān)鍵數(shù)據(jù)出現(xiàn)拐點：一是商品房待售面積，2月末為79998萬m2，同比增速0.1%，較2025年末回落1.5%，增速近乎停滯，庫存不再增加，進入存量消耗階段；二是房屋新開工面積與銷售面積的比值，一二月新開工面積5084萬m2，銷售面積9293萬m2，比值為54.7%，新增供給速度遠(yuǎn)低于銷售速度。

這兩個早期信號出現(xiàn)拐點，后續(xù)將逐步反映在量價上。盡管今年樓市復(fù)雜，但觸底回升仍值得期待。