出品/獨角MALL

撰文/MOMO

近年來，非標商業(yè)在全國范圍內快速發(fā)展，但培育周期長、運營成本高、變現(xiàn)能力弱等問題讓其生存愈發(fā)艱難。從上海TX淮海、北京The Box朝外運營方離場，到廣州YCC！天宜停業(yè)，不少非標項目倒在浪潮中，市場競爭日趨激烈。

2024年，東莞市屬國企打造的非標商業(yè)東實C park開業(yè)。雖占據(jù)市中心黃金區(qū)位，卻始終人氣不足，還曾因“天花板坍塌”引發(fā)爭議。

作為東莞首個立體公園式購物中心，其半開放空間被吐槽像80年代設計，“冬涼夏暖”。開業(yè)一年多，仍有大面積空鋪，客流慘淡。

項目曾以首店、潮玩、年輕力商業(yè)為破局點，卻因運營粗放、細節(jié)缺失、布局不合理，讓消費者覺得“形式大于內容”。面對困境，東實C park近期有了大動作：4月6日正式更名為R&A Park，轉向“機器人”和“AI人工智能”賽道，引進體驗式業(yè)態(tài)，還舉辦科技創(chuàng)新展、無人機表演等活動提升聲量。

在場景化體驗消費火熱的當下，這家非標商業(yè)能“起死回生”嗎？

01

占據(jù)東莞核心區(qū)位 集地標性、通達性與高端定位于一身

地段與交通（25分）：20分

東實C park位于東莞中心城區(qū)鴻福路商圈，周邊有民盈·國貿城、京東MALL等眾多商業(yè)體，是東莞成熟商圈之一。旁邊還有市民中心、旗峰公園等休閑文化配套，緊鄰東莞大道，距地鐵市民中心站G4口約300米，是少有的地鐵口商業(yè)。

規(guī)劃與定位（25分）：18分

依托優(yōu)越區(qū)位，項目定位高端，是東莞首個立體公園式購物中心，采用潮流業(yè)態(tài)+立體花園概念，總投資約8.16億元，由國家級建筑大師設計，目標是打造東莞新城市封面。招商圍繞社交、新潮、體驗，布局夜經濟、品質社交等業(yè)態(tài)，客群瞄準Z世代、高端家庭和商務客群，開業(yè)之初備受期待。

02

半開放式立體花園設計 在東莞水土不服

運營與人流（25分）：13分

開業(yè)一年多后，項目官宣更名為R&A Park，聚焦“機器人”和“人工智能”，轉型為智慧科創(chuàng)體驗中心。MOMO周末實地探訪發(fā)現(xiàn)，咖啡機器主理人區(qū)域和東莞首家機器人6S店有人停留，但大部分展示區(qū)和店鋪人氣慘淡。項目外立面設計感強，但C park LOGO未撤換。半戶外街區(qū)式空間，回字形動線的中庭大柱子遮擋視線，11塊不連貫曲面膜結構屋頂導致內部采光暗。半開放式設計雖創(chuàng)新，卻因廣東濕熱多雨，出現(xiàn)夏天空調難留、冬天冷風易進，雨天部分店鋪淋雨的問題，顯得水土不服。

03

業(yè)態(tài)堆砌簡單、布局混亂

品牌與布局（25分）：15分

MOMO實地體驗后認為，項目換名更像噱頭，商業(yè)運營無實質改變。一方面，業(yè)態(tài)堆砌簡單、布局混亂：一樓入口有耐克、361，接著是簡餐廳、AI和機器人體驗中心，還混雜名創(chuàng)優(yōu)品等；二樓臺球俱樂部、影城、餐飲等業(yè)態(tài)交錯；三樓健身房對面是餐廳；四樓為屋頂花園等區(qū)域。另一方面，空置率高，不少店鋪圍檔卻無施工動靜；品牌更新慢，負一樓高谷倉疑似關店已久。雖引進太空間Live House、開心麻花等首店品牌，迎合消費趨勢，但未有效轉化流量為消費。

04

市場競爭激烈 非標商業(yè)能否找到正解？

綜合評分（100分）：66分

東實C park在東莞商業(yè)市場壓力不小，除老牌商圈，近兩年有萬象濱海購物村等非標項目，今年還有南城萬象城等將開業(yè)。更名R&A Park后，雖引進新興業(yè)態(tài)、舉辦活動吸引消費者，但實地體驗落差大。非標商業(yè)本身難度高，概念包裝與落地差距大，活動之外需運營內容和品牌支撐。項目由東實集團子公司操盤，或因缺乏成熟經驗導致落差。如今非標商業(yè)不再新鮮，競爭激烈，跳出傳統(tǒng)商業(yè)思維是破局關鍵。

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