2026年4月1日，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布通知，正式印發(fā)《上海市城鄉(xiāng)建設用地基準地價（2026年）》，完成新一輪基準地價體系全面更新。此次基準日從2020年1月1日調整至2026年1月1日，旨在進一步完善地價管理體系，規(guī)范土地市場秩序。據(jù)區(qū)規(guī)劃資源局消息，住宅用地方面，黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等戰(zhàn)略重點區(qū)域的土地價格提升一檔。

基準地價是政府針對不同土地級別、不同用途區(qū)域評定的法定平均地價，是土地出讓、市場調控與資產(chǎn)核算的核心依據(jù)，直接影響土地市場健康發(fā)展與城市空間布局優(yōu)化。按用途劃分，本次基準地價涵蓋七大類、十三小類，具體包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務用地及殯葬設施用地。

新一輪基準地價對重點發(fā)展區(qū)域進行了明顯“提級”，提級范圍集中在中心城區(qū)及戰(zhàn)略重點板塊。黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等具有重要戰(zhàn)略意義的區(qū)域，其住宅用地價格提升一檔，進一步凸顯區(qū)域未來價值導向，引導資源向重點區(qū)域集聚，其中閔行紫竹片區(qū)的基準地價提級尤其引發(fā)市場廣泛關注。

該區(qū)域為何被單獨關注并實現(xiàn)價格提級？核心原因在于黃浦江沿岸功能拓展是上?！耙唤缓印敝匾獞?zhàn)略的具體落地。此前上海市發(fā)布的《黃浦江沿岸地區(qū)功能融合發(fā)展和空間品質提升專項規(guī)劃（2024—2035年）》，已將徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)納入規(guī)劃重點區(qū)域，使其成為推動城市功能升級的核心載體。

在黃浦江兩岸貫通工程中，南部擴展至大吳涇地區(qū)，閔行紫竹濱江作為大吳涇地區(qū)的發(fā)展核心，承擔著重要的功能承接作用，是連接中心城區(qū)與南部科創(chuàng)板塊的關鍵節(jié)點。

科創(chuàng)布局層面，上海市發(fā)布的《“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)專項規(guī)劃（2025—2035年）》進一步強化了閔行紫竹片區(qū)的戰(zhàn)略價值。

區(qū)規(guī)劃資源局相關負責人表示：“此次基準地價調整的地方并不多，尤其是商品房相關用地，基準價格提升的區(qū)域僅有少數(shù)，閔行紫竹片區(qū)是其中之一?！弊现衿瑓^(qū)地價提級，更多是看中其未來發(fā)展?jié)摿?。該區(qū)域作為產(chǎn)城融合典范，同時也是“大零號灣”核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)集聚效應逐步顯現(xiàn)，這些因素共同促成了此次提級——地價提升是表象，本質上是對該區(qū)域產(chǎn)業(yè)未來潛力的認可和預判。

記者發(fā)現(xiàn)有自媒體依據(jù)基準地價繪制了地價圖。業(yè)內(nèi)人士、注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃設計師袁煒解釋，網(wǎng)傳地價圖是根據(jù)官方基準地價數(shù)據(jù)繪制而成，圖中不同色系的深淺對應基準價格高低，玫紅色代表價格最高，深藍色代表價格最低。

從圖中可清晰看到，閔行紫竹片區(qū)的顏色與莘莊（外環(huán)以外部分）等區(qū)域一致，基準價格高于周邊區(qū)域，直觀反映了該區(qū)域的土地價值。閔行紫竹濱江沿岸重點板塊的基準地價等級提升，也符合規(guī)劃導向與實際發(fā)展需求。

從顏色來看，紫竹區(qū)域比北邊和西邊基準地價高一檔。圖源自媒體，僅供參考

業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次基準地價更新并非簡單的價格調整，而是對上海城市空間價值的再評估與合理優(yōu)化，蘊含著清晰的城市發(fā)展導向。

一方面，通過對城市更新重點區(qū)域、黃浦江沿岸功能拓展區(qū)及科創(chuàng)核心板塊的地價“提級”，有效引導土地、資金、人才等資源向戰(zhàn)略重點區(qū)域集聚，推動區(qū)域功能升級和價值提升；另一方面，工業(yè)用地基準地價降低，大幅帶動工業(yè)用地收儲的評估價格降低，減少低效用地收儲阻礙。

需要提醒的是，地價級別的提高或降低，不等同于地價的提高或降低。此次調整反映的是土地級別的變化，地價最終還是由市場決定。

記者：崔松鴿

部分素材：區(qū)規(guī)劃資源局

原標題：《上海2026版基準地價更新！閔行這個板塊地價提級》

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