本文來自微信公眾號：風(fēng)財訊，作者：W=T=T

2026年初，上海土拍市場涌現(xiàn)出一匹“黑馬”——

1月6日，上海紫竹半島地產(chǎn)有限公司（母公司為“上海紫竹高新區(qū)(集團(tuán))有限公司”）與上海紫都置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合，以20億元總價競得閔行區(qū)蘭香湖地塊。憑借這一動作，兩家公司直接躋身中指研究院《2026年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》的第18名和第19名。

在克而瑞發(fā)布的1-3月全國房企新增土地貨值排行榜上，紫江集團(tuán)以超46億元的貨值位列第11名，前兩個月更是一度沖到第四，成為當(dāng)前拿地排行榜前列中少有的民營房企。

紫江集團(tuán)是由上海市原上海縣（1992年撤銷并與老閔行合并成區(qū)）馬橋公社俞塘五隊(duì)隊(duì)長沈雯下海創(chuàng)業(yè)的成果。這家民營控股集團(tuán)創(chuàng)始于1981年，堪稱老牌企業(yè)，只是在全國房地產(chǎn)圈一直極為低調(diào)。正因如此，紫江集團(tuán)此次拿地“躋身榜單前列”引發(fā)了廣泛關(guān)注。

實(shí)際上，若論房地產(chǎn)版圖的創(chuàng)立時間與發(fā)展深度，紫江集團(tuán)擔(dān)得起“地主”的稱號。不過，紫江集團(tuán)的地產(chǎn)策略相當(dāng)“獨(dú)特”，甚至有時會對公司財報產(chǎn)生影響。因此，如何在深耕細(xì)作的同時避免“慢節(jié)奏”成為雙刃劍，或許值得深入思考。

“低調(diào)地主”46億貨值沖榜

紫江集團(tuán)的“獨(dú)特地產(chǎn)布局”

紫江集團(tuán)從包裝業(yè)起步，是可口可樂、百事等知名企業(yè)的核心供應(yīng)商（提供紙箱、PET瓶胚、標(biāo)簽、皇冠蓋等產(chǎn)品）。1999年，紫江企業(yè)（600210.SH）掛牌上市。

2001年，上海紫竹科學(xué)園區(qū)獲批設(shè)立，次年破土動工，由紫江集團(tuán)全權(quán)負(fù)責(zé)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、招企運(yùn)營等工作。此后，“紫竹高新區(qū)”成為中國唯一一家以民營企業(yè)為主體運(yùn)作的國家高新區(qū)。

但這并非紫江集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的起點(diǎn)。早在1992年，它就創(chuàng)立了上海順創(chuàng)房地產(chǎn)銷售有限公司；1995年創(chuàng)立上海紫都置業(yè)；1999年成立上海紫泰物業(yè)管理有限公司；2000年開發(fā)并開業(yè)了上海萬豪虹橋大酒店；2003年成立紫貝文化創(chuàng)意港有限公司……這些公司開發(fā)了上海閔行的紫竹半島、蘭香湖壹號、蘭香湖2號，以及佘山的紫都·上海晶園等項(xiàng)目，均為長周期項(xiàng)目，主打高端低密。

以今年1月新拿下的蘭香湖地塊為例，該地塊由兩幅住宅用地和一幅商辦用地組成，容積率僅1.0。在上?！跋奘睢睂?shí)施后，這樣的低密組合地塊幾乎已絕跡。而且，這塊地緊鄰蘭香湖，屬于一線湖景。紫江集團(tuán)能拿到如此優(yōu)質(zhì)的地塊，是因?yàn)檎麄€片區(qū)都由其規(guī)劃建設(shè)，地塊西側(cè)的蘭香湖2號聯(lián)排別墅也出自它之手，堪稱閔行的一大“地主”。

紫江集團(tuán)土地儲備雖多，但“開發(fā)速度慢”是一大特點(diǎn)，這在一定程度上也容易對公司造成影響。

從財務(wù)角度看，以上市公司紫江企業(yè)的財報為例（合并了上海紫都佘山房產(chǎn)有限公司等少量地產(chǎn)業(yè)務(wù)），2025年第三季度報告顯示，期內(nèi)計(jì)提的土地增值稅大幅增加，導(dǎo)致期內(nèi)稅金同比增長超61%?！岸诘亍钡某杀静蝗菪∮U。此外，公司預(yù)收款項(xiàng)減少，主要是因?yàn)轭A(yù)收的廠房倉庫租金大幅下降。

在上述期間，紫江企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入約3.6億元，是除包裝業(yè)務(wù)外的最大營收來源，占比高于鋁塑膜業(yè)務(wù)。但實(shí)際上，上市公司的預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)收入幾乎僅依賴紫都上海晶園三期的14套別墅確認(rèn)收入。

紫江集團(tuán)最大的地產(chǎn)“儲備庫”位于閔行馬橋鎮(zhèn)，即紫竹高新區(qū)大本營內(nèi)的大量住宅、商業(yè)、工業(yè)和文教用地。這意味著，紫江集團(tuán)的真實(shí)房地產(chǎn)體量并未完全對外公開。況且，它還有不少處于規(guī)劃中、尚未拍賣的地塊，這位上?！半[形地主”的真實(shí)實(shí)力或許遠(yuǎn)不止房企銷售榜50強(qiáng)（紫江集團(tuán)常年維持在該位置）。

財報顯示，繼佘山晶園獨(dú)棟別墅項(xiàng)目后，四期佘山紫月桃院項(xiàng)目于2025年5月開工。這128幢中式合院仍有增長空間，新拿地項(xiàng)目也為蘭香湖項(xiàng)目帶來了可觀增量。不過，按照其項(xiàng)目打造的長周期，這些項(xiàng)目何時能產(chǎn)生收益、能創(chuàng)造多大價值，還有待觀察。

畢竟，后續(xù)市場的變化存在巨大不確定性。正如信達(dá)證券所言：“公司業(yè)務(wù)有望穩(wěn)健發(fā)展，但地產(chǎn)銷售和下游需求復(fù)蘇不及預(yù)期，也是需要關(guān)注的風(fēng)險。”

*ST威爾保殼迷局

沈雯的“資本冒險”？

與地產(chǎn)的“慢節(jié)奏”不同，紫江在資本市場的動作更快、更迫切。

2025年以來，集團(tuán)實(shí)際控制人沈雯操盤了一場關(guān)鍵的“救火”行動：旗下上市公司*ST威爾(002058.SZ)因業(yè)績觸及退市紅線而披星戴帽，面臨退市風(fēng)險。沈雯一方面將虧損的“儀器儀表資產(chǎn)組”打包出售給同屬紫江系的上海紫竹科技產(chǎn)業(yè)投資有限公司（紫竹科投），實(shí)現(xiàn)虧損出表；另一方面讓上市公司以現(xiàn)金收購紫江新材51%的股權(quán)，交易對價約5.46億元，推動鋰電池鋁塑膜賽道的發(fā)展。

在這筆交易中，賣出方、買入標(biāo)的、交易對手方均為沈雯控制的企業(yè)，因此“交易是同一實(shí)控人體系內(nèi)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移”“是否為保殼而設(shè)計(jì)的關(guān)聯(lián)重組”等質(zhì)疑聲隨之而來。尤其是公告發(fā)布前股價出現(xiàn)異動，各類消息交織，更引發(fā)了對內(nèi)幕信息的擔(dān)憂。

（紫江集團(tuán)創(chuàng)始人沈雯）

不過從效果來看，*ST威爾2025年上半年預(yù)計(jì)歸母凈利潤為1.3億-1.65億元，實(shí)現(xiàn)扭虧，主要得益于資產(chǎn)處置帶來的投資收益；但扣非后公司仍小幅虧損，說明主業(yè)尚未得到根本性修復(fù)。如果主業(yè)無法自身盈利，僅靠“財務(wù)調(diào)整”，那么沈雯的“操作”能持續(xù)見效多久，仍需打個問號。

與此同時，紫江新材被注入*ST威爾上市公司后，需兌現(xiàn)2025年-2027年凈利潤分別不低于6550萬、7850萬、9580萬元的承諾，才能支撐未來的估值。但紫江新材2024年?duì)I收6.23億元，同比下降12.37%；凈利潤5351萬元，同比減少40.69%。2025年財報尚未公布，它能否兌現(xiàn)高業(yè)績承諾？是否為保殼“畫餅”？這些問題仍有待驗(yàn)證。

（紫江新材主要財務(wù)指標(biāo)）

從46億“上榜貨值”所展現(xiàn)的紫江集團(tuán)面貌來看，它不僅是一個“獨(dú)特地主”，更是一家擁有“實(shí)業(yè)+園區(qū)”多元布局的集團(tuán)企業(yè)。

從包裝業(yè)到地產(chǎn)業(yè)，再到新材料領(lǐng)域，從實(shí)業(yè)賽道到資本戰(zhàn)場，紫江集團(tuán)歷經(jīng)40余年發(fā)展，整體保持穩(wěn)健，但也存在一些風(fēng)險。在發(fā)展性與不確定性之間尋找平衡，將是沈雯家族未來長期面臨的課題。