性?xún)r(jià)比突出的優(yōu)質(zhì)剛需剛改項(xiàng)目，將成為本輪樓市復(fù)蘇的核心支撐力量。

2026年以來(lái)，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金三銀四”帶動(dòng)多個(gè)城市樓市供求同步升溫，疊加各類(lèi)樓市支持政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期與購(gòu)房信心都在逐步修復(fù)，開(kāi)發(fā)商也加快了新盤(pán)的推盤(pán)入市節(jié)奏。

4月份全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市，新房新增供應(yīng)規(guī)模較3月上漲22%，成交面積則和上月、去年同期基本持平，僅有微幅下降，同時(shí)有接近一半的城市成交同環(huán)比都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，“五一”假期樓市熱度也沒(méi)有回落，延續(xù)了之前的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

和過(guò)去幾輪市場(chǎng)復(fù)蘇里高端項(xiàng)目獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷、剛需盤(pán)遇冷的情況不同，這一輪市場(chǎng)升溫中，剛需剛改房源的表現(xiàn)格外亮眼。2026年4月，剛需、首改項(xiàng)目的成交熱度在3月上漲的基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升，隨著符合新規(guī)的新項(xiàng)目持續(xù)入市，產(chǎn)品與價(jià)格都有優(yōu)勢(shì)的高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目，將會(huì)成為支撐樓市穩(wěn)定的重要力量。

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2026年4月，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積大約為1278萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下滑7%，同比減少2%，單月成交的同比跌幅已經(jīng)在持續(xù)收窄。其中有接近一半城市成交同環(huán)比雙雙正增長(zhǎng)，北京、深圳、西安、天津、武漢、廈門(mén)等城市都在列。進(jìn)入5月之后，在新出臺(tái)政策的加持下，深圳、天津、武漢樓市延續(xù)了之前的熱度。

聚焦到各個(gè)城市具體項(xiàng)目的去化情況，普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，4月13個(gè)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)以及加推項(xiàng)目的整體去化率為29%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，但和今年1月相比仍然高出1個(gè)百分點(diǎn)，整體來(lái)看樓市依然處于復(fù)蘇通道中。

4月共有7個(gè)城市的開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比上漲，分別是北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢和南京。其中北京、深圳、杭州、武漢、南京5個(gè)城市更是實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比齊增長(zhǎng)。去化率表現(xiàn)最好的是杭州和武漢，平均去化率分別達(dá)到58%和56%，這樣的表現(xiàn)主要是受城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響。

比如杭州4月總共推出42次房源，平均去化率比3月上漲14個(gè)百分點(diǎn)，核心地段的濱江區(qū)府、錢(qián)江世紀(jì)城、蔣村三個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目去化率達(dá)到96%，錢(qián)江新城二期的兩個(gè)加推項(xiàng)目去化率也達(dá)到59%。

武漢4月的開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)由新規(guī)項(xiàng)目主導(dǎo)，總共新推項(xiàng)目9個(gè)，老規(guī)項(xiàng)目已經(jīng)不再舉辦集中開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，全月一共推售1278套房源，套數(shù)環(huán)比下滑3%，認(rèn)購(gòu)量達(dá)到721套，環(huán)比上漲40%，整體去化率56%。武漢當(dāng)月熱銷(xiāo)項(xiàng)目都有幾個(gè)共同特點(diǎn)：區(qū)域階段性斷供、區(qū)域內(nèi)唯一符合新規(guī)的產(chǎn)品、各方面產(chǎn)品表現(xiàn)均衡。

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梳理4月重點(diǎn)城市新開(kāi)、加推的熱銷(xiāo)項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，和過(guò)去高端豪宅火熱、剛需無(wú)人問(wèn)津的格局不同，在3月“剛需剛改”項(xiàng)目領(lǐng)跑市場(chǎng)之后，4月剛需首改項(xiàng)目的熱度繼續(xù)提升，位于稀缺區(qū)域、符合新規(guī)設(shè)計(jì)、價(jià)格適中的高性?xún)r(jià)比剛需項(xiàng)目，熱銷(xiāo)案例明顯增多。

比如北京的方程國(guó)賢府項(xiàng)目，4月11日正式開(kāi)盤(pán)，售價(jià)在4.3-4.7萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目主打的是78-117平方米的三居到四居戶(hù)型，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、飄窗等空間的贈(zèng)送，得房率可以達(dá)到90%-97%，剛好貼合剛需剛改家庭的住房需求，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到74%。

武漢的城投紅樹(shù)林項(xiàng)目是之前熱門(mén)項(xiàng)目的加推，這個(gè)項(xiàng)目剛好填補(bǔ)了所在板塊的房源斷供空白，加上主推約106-132平方米的新規(guī)產(chǎn)品，還有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，最終加推去化率達(dá)到85%。

整體來(lái)看，當(dāng)前熱銷(xiāo)的剛需首改產(chǎn)品有幾個(gè)明顯特征：新規(guī)項(xiàng)目占比不斷提升，產(chǎn)品配套配置升級(jí)，單價(jià)總價(jià)反而下調(diào)，剛好契合了當(dāng)下主流購(gòu)房者對(duì)高品質(zhì)高性?xún)r(jià)比住房的需求。

除此之外，杭州、上海、深圳等城市的高端住宅仍然延續(xù)了熱銷(xiāo)的勢(shì)頭，比如上海的翡雲(yún)悅府、中環(huán)麓島和前灘元境三個(gè)項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)了100%去化，其中前灘元境更是成為上海今年第一個(gè)觸發(fā)積分搖號(hào)的項(xiàng)目。

從4月重點(diǎn)城市認(rèn)購(gòu)套數(shù)超過(guò)100套的典型熱銷(xiāo)項(xiàng)目來(lái)看，同樣是剛需首改項(xiàng)目扎堆出現(xiàn)，這類(lèi)項(xiàng)目熱銷(xiāo)的核心動(dòng)力還是高性?xún)r(jià)比，在降低購(gòu)房總價(jià)的同時(shí)做到產(chǎn)品配置升級(jí)、周邊配套完善、得房率更高，只要是產(chǎn)品和價(jià)格都有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，都能實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷(xiāo)。

可以看出，現(xiàn)在不少表現(xiàn)出色的剛需首改項(xiàng)目已經(jīng)走出了一條清晰的市場(chǎng)成功路徑，市場(chǎng)的真實(shí)購(gòu)房需求一直都存在，只是購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)，也是新的機(jī)會(huì)，未來(lái)深耕產(chǎn)品力會(huì)成為房企破局的關(guān)鍵。

綜合來(lái)看，隨著政策托底的效果持續(xù)釋放，重點(diǎn)城市新房供應(yīng)進(jìn)入提質(zhì)縮量階段，“位置好、產(chǎn)品好、價(jià)格好、實(shí)景好”的優(yōu)質(zhì)新品陸續(xù)入市，會(huì)進(jìn)一步支撐樓市基本面，短期樓市仍然會(huì)以平穩(wěn)修復(fù)為主。

現(xiàn)在購(gòu)房購(gòu)買(mǎi)力正在加速向占據(jù)稀缺地段、產(chǎn)品力突出、性?xún)r(jià)比更高的頭部項(xiàng)目集中，剛需改善和高端需求各自都有支撐，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出開(kāi)盤(pán)去化回升、熱銷(xiāo)紅盤(pán)領(lǐng)跑的格局。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部、普睿研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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