來源 | 中國基金報

房地產(chǎn)行業(yè)日薄西山，市場情緒悲觀情況下，任何嘗試轉(zhuǎn)型的舉動都頗受資本市場歡迎。

10月31日晚，三季報因計提資產(chǎn)減值巨虧15億的廣州國資房企珠江股份公告，擬將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債與珠實集團(tuán)、珠江健康合計持有的珠江城市服務(wù)100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。交易完成之后，珠江股份將以物業(yè)管理及文體運營為主業(yè)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

消息刺激下，11月1日開盤，珠江股份巨量封死一字漲停，早盤初封單一度達(dá)到200萬手，而成交量僅1萬手。截至記者發(fā)稿，封單仍高達(dá)149.2萬手，按漲停價3.62元測算，封板資金超過5個億。

    控股股東擬注入資產(chǎn)助力轉(zhuǎn)型

公司擬與珠實集團(tuán)、珠江健康進(jìn)行資產(chǎn)置換。經(jīng)初步籌劃，擬置入的資產(chǎn)為珠江城市服務(wù)100%股權(quán)，擬置出資產(chǎn)為珠江股份所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，差額部分以債權(quán)及現(xiàn)金補(bǔ)足，債權(quán)及現(xiàn)金的具體比例根據(jù)審計評估結(jié)果及雙方協(xié)商確定，但不涉及發(fā)行股份。本次資產(chǎn)置換涉及的具體資產(chǎn)范圍尚需交易雙方進(jìn)一步協(xié)商確定。

交易對方珠實集團(tuán)實為公司的控股股東，交易對方珠江健康為珠實集團(tuán)的全資子公司，構(gòu)成公司關(guān)聯(lián)方，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。珠江城市服務(wù)成立于1987年，注冊資本8000萬元。工商登記信息顯示，珠實集團(tuán)持有珠江城市服務(wù)95%股權(quán)，珠江健康持有珠江城市服務(wù)5%股權(quán)。

珠江股份、珠實集團(tuán)及珠江健康的實際控制人均為廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。根據(jù)初步研究和測算，本次交易預(yù)計將構(gòu)成《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》規(guī)定的重大資產(chǎn)重組，不會導(dǎo)致公司控股股東和實際控制人發(fā)生變更。截至三季度末，珠江集團(tuán)持有珠江股份的比例是31.1%，最終實控人為廣州市國資委。

本次交易價格尚未確定，具體置換價格將根據(jù)經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門或其他有權(quán)單位備案的擬置入資產(chǎn)和擬置出資產(chǎn)評估價值為基礎(chǔ)確定。公司將盡快組織獨立財務(wù)顧問、法律顧問、審計機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)等相關(guān)中介機(jī)構(gòu)開展盡職調(diào)查，并在完成相關(guān)資產(chǎn)的審計和評估工作后簽署本次交易的正式交易協(xié)議，提交公司董事會和股東大會審議。

珠江股份稱，通過本次交易，公司將取得珠江城市服務(wù)100%的股權(quán)，同時置出相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；交易完成之后，上市公司將以物業(yè)管理及文體運營為主業(yè)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。本次交易有利于上市公司改善資產(chǎn)質(zhì)量、增強(qiáng)抗風(fēng)險能力；有利于上市公司提升持續(xù)經(jīng)營能力和競爭優(yōu)勢，保障公司全體股東的利益。

    市值不到30億虧損近15億

珠江股份的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，背后是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)深陷泥潭，積重難返。

隨著整個房地產(chǎn)市場調(diào)整，從今年一季報開始，珠江股份就又迎來迅速轉(zhuǎn)為虧損，此后虧損額逐季擴(kuò)大。今年一季報公司虧損1.31億元，半年報虧損擴(kuò)大到7.82億元，三季報虧損額度進(jìn)一步擴(kuò)大到14.93億元。要知道，公司的市值在今天漲停之前才30億不到。

為此，公司歸上市公司股東凈資產(chǎn)從今年初的21.7億元迅速縮水至三季度末的6.77億元，減少近七成。按此趨勢發(fā)展下去，凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)負(fù)似乎只是時間問題。

公司的虧損最主要原因是資產(chǎn)計提大額減值損失。10月28日公司公告，經(jīng)資產(chǎn)減值測試，2022年1-9月公司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備變動金額為12.97億元，其中因當(dāng)期計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少利潤總額金額為13.53億元。這其中，存貨的跌價準(zhǔn)備又占絕對大頭。

2022年1-9月，公司受房地產(chǎn)市場下行影響，項目去化速度較慢，為加快銷售資金回籠，部分項目銷售價格有所下調(diào)，公司出于謹(jǐn)慎性原則，對存貨進(jìn)行減值測試，并對出現(xiàn)減值跡象的存貨按可變現(xiàn)凈值低于賬面成本的差額計提跌價準(zhǔn)備。2022年1-9月公司新增計提存貨跌價準(zhǔn)備金額為12.48億元。

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