來源 | 葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者 | 檀扒爺

第一財(cái)經(jīng)消息，2月24日，央行和銀保監(jiān)會(huì)一塊兒起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，一共17條，概括一下就是在開發(fā)、投資和運(yùn)營等多方面給開發(fā)主體和住房租賃企業(yè)在融資渠道上開綠燈。

事實(shí)上，就在去年11月，這倆才發(fā)過《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》——大名鼎鼎的“金融16條”。時(shí)隔僅3個(gè)月，兩部門再度聯(lián)手，聲勢浩大。

不難看出，房地產(chǎn)的格局正在變化，租購并舉要開始大踏步前沖了。

1、租賃住房 會(huì)不會(huì)爛尾??？

去年12月，《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022~2035年）》發(fā)布，提到要以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)對(duì)象，擴(kuò)大這些地方保障性租賃住房的供給。因?yàn)槭且越衲暌c(diǎn)“擴(kuò)大內(nèi)需”為背景的，比起單純說租賃住房格局又上去了好多。

這樣一看央行和銀保監(jiān)會(huì)此時(shí)推出威力增強(qiáng)版的“金融17條”很合時(shí)宜，直接提供了用于支持的金融體系，同時(shí)還展現(xiàn)了大家以往容易忽視的一點(diǎn)——保障性租房涉及的，不僅僅是“租房”這一個(gè)環(huán)節(jié)，而是包含開發(fā)、投資以及運(yùn)營等多方面的一個(gè)龐大體系。

《意見》中亮點(diǎn)不少，主要集中在加強(qiáng)信貸產(chǎn)品和拓寬融資渠道上，比如：

1、房企、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等主體，都是商業(yè)銀行可以發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款的對(duì)象，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的20%，同時(shí)貸款期限一般3年，最長不超過5年。 2、企事業(yè)單位可以批量購買存量閑置住房來當(dāng)宿舍型保障性租賃住房，而相關(guān)貸款的期限不超過30年，額度則原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。 3、支持給住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款，具體期限和貨款額度，則根據(jù)租賃住房是否屬于企業(yè)自有產(chǎn)權(quán)來區(qū)分。 4、拓寬租賃市場的投融資渠道，支持商業(yè)銀行通過發(fā)債來籌集資金專門用于住房租賃這塊的放貸，支持住房租賃企業(yè)發(fā)債融資，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券，穩(wěn)步發(fā)展REITs等。

金融層面發(fā)力，對(duì)租賃這塊的重視可見一斑，不過對(duì)于租賃住房，我總是會(huì)聯(lián)想到國內(nèi)房地產(chǎn)目前正在消化的一個(gè)大問題——爛尾樓。

要知道目前打造的體系是包含開發(fā)和投資環(huán)節(jié)的，投入市場的房源將不僅僅是存量房那一批，那么問題來了：

以后想租房的話，會(huì)不會(huì)遇上爛尾的可能？

這個(gè)問題可能還比較遙遠(yuǎn)，而且有人可能會(huì)說爛尾樓影響最大的群體其實(shí)是買期房的那一批，但是我查了一下，其實(shí)是有“預(yù)租”這種操作的，房企在新房取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，就和承租預(yù)約人簽了合同，預(yù)租人還要交一些預(yù)付款。而房企拿房地產(chǎn)權(quán)證是發(fā)生在交房之前的，因此“預(yù)租”是不是也會(huì)有碰上爛尾樓的情況。

當(dāng)然本質(zhì)上來說這其實(shí)還是爛尾樓的問題，但由于往后租賃市場會(huì)擴(kuò)大，因此依然存在風(fēng)險(xiǎn)。不過話又說回來，這恐怕得看現(xiàn)房制度和租賃市場，哪個(gè)發(fā)展更快了。

現(xiàn)在已經(jīng)有現(xiàn)房試點(diǎn)了，沒準(zhǔn)以后都是現(xiàn)房，對(duì)吧？

2、全國房屋超6億棟，房地產(chǎn)是不是早就過剩了？

除了租賃住房大刀闊斧改造著房地產(chǎn)市場以外，近期還有一個(gè)勁爆新聞，那就是住建部表示國內(nèi)現(xiàn)在有超過6億棟房屋，注意是棟。

這一數(shù)據(jù)瞬間沖上熱搜，驚掉了所有人的下巴，不斷有評(píng)論大叫這叫哪門子供不應(yīng)求，早就過剩了吧！

的確也是，6億棟，就算每棟只有10戶，那也是60億戶了，每戶2個(gè)人就已經(jīng)足夠讓全地球人一起過來安家了，還有好些富足的能給三體人。

當(dāng)然這個(gè)說法很快被“辟謠”了，據(jù)中國建設(shè)報(bào)的消息，住建部的數(shù)據(jù)具體是這個(gè)樣子的，這是一次房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及了國內(nèi)6.6億棟房屋，但注意這其中不全是住宅，而且農(nóng)村房屋占了9成以上，城鎮(zhèn)的一共就4700多萬棟（但是面積上占了一半）。

然而即便如此，就算只有2500萬棟是住宅，其實(shí)也是個(gè)龐然大物，現(xiàn)在住宅都建得很高，比如武漢那邊天際線很多都是住宅組成的，50多層什么概念，就算有很多4-7層為主的低密度小區(qū)，和這些高層平均一下恐怕樓層也不會(huì)低，隨便舉個(gè)例子，一棟算30戶（15層一梯兩戶），每戶2人，那也15億人了，都超總?cè)丝诹?，更何況這才城鎮(zhèn)的量，農(nóng)村的都沒算進(jìn)來。

所以這么一看，感覺房子就是過剩了，讓不少人越看越不爽。

但我們要注意一點(diǎn)，全國房子的供需，并不是這么簡單來看的，這跟地區(qū)、城市、房價(jià)、人口以及收入都密切相關(guān)。

打個(gè)比方，一個(gè)十八線城市，之前房地產(chǎn)大潮時(shí)招商引資賣了好多地蓋了好多房，結(jié)果近些年人口凈流出，房價(jià)又不漲甚至還跌，這時(shí)候供需怎么樣？那就是供大于求了。

再看一大城市，2000萬人口，還有人擠破頭皮要來，房價(jià)一個(gè)勁漲，一平6萬多，但是人均可支配收入才7萬多，一年買不起一個(gè)廁所的水平。然后調(diào)查一下，發(fā)現(xiàn)有700萬套住宅（實(shí)際不止），這種情況下供需如何？

很難說清，如果從總量上看，那估計(jì)又是房子太多，但是從人群（主要看收入）來區(qū)分，就不一樣了，以房價(jià)作為標(biāo)桿，最終結(jié)果可能演變?yōu)槿兴姆种陨系姆慨a(chǎn)，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)群體是全市四分之一不到的人口，他們消費(fèi)得起。

而剩下四分之一不到的低價(jià)房產(chǎn)，則要被超過1500萬人去搶，這時(shí)候你說還是供大于求嗎？

所以房子是否過剩，房地產(chǎn)是不是供大于求，不是簡簡單單看個(gè)數(shù)字就行的，在自己選擇的生活區(qū)域內(nèi)，多的那種買不起，少的那種你可能又搶不到，而工作或是自尊心，又讓人無法回到十八線小城去過日子。

也正是因?yàn)檫@種情況，租賃市場的開發(fā)更是顯得尤為重要，不管怎么說，保障性租賃住房的租金，應(yīng)該還是能夠配適絕大部分人群的，這也是為啥國家一個(gè)勁要把這個(gè)住房體系搞出來的原因。

房地產(chǎn)正在發(fā)生巨變，租賃市場正在大踏步到來。

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