十年前，長租公寓行業(yè)在中國非常熱絡(luò)，然而十年后，投資者對這個行業(yè)的興趣已經(jīng)大幅減弱。華潤置地長租公寓REITs平臺總經(jīng)濟師王戈宏在4月18日的“2023年度租賃圓桌會議”上感嘆道：“中國長租公寓投資在十年前非常熱鬧，但十年后投資人基本放棄了這個行業(yè)，投資人越來越少?！?/p>

然而，自2022年開始，長租公寓行業(yè)的情況開始發(fā)生改變。當年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT和中金廈門安居REIT三個保障性租賃住房REITs試點項目成功上市。同年12月，華夏基金華潤有巢REIT發(fā)行上市，成為首個央企保障性租賃住房REIT，獲得機構(gòu)投資者超200倍認購，或許讓投資者重新關(guān)注中國長租公寓行業(yè)。

自2018年創(chuàng)立以來，華潤有巢長租公寓一直保持穩(wěn)健增長，目前擁有35個項目，2.5萬間房間，營業(yè)額6.5億。這些數(shù)據(jù)在頭部企業(yè)中并不算高，王戈宏形容為“比較穩(wěn)健、比較慢”。

王戈宏認為，華潤有巢長租公寓雖然起步晚、規(guī)模較小，但其REIT產(chǎn)品能夠較早地獲批上市，有三方面原因。首先，華潤有巢長租公寓一直保持有質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展，2019-2022年間，有巢項目健康勻速增長，營業(yè)額年復合增長率超過70%；其次，有巢長租公寓具有持續(xù)穩(wěn)定的運營效率，穩(wěn)定期項目的平均出租率超過92%；最后，有巢長租公寓實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的增值，REIT基金募集金額12.1億元，相較項目9億元的總投入，實現(xiàn)了增值。

華潤有巢長租公寓REIT的發(fā)行具有幾個重要節(jié)點。2018年，華潤置地響應(yīng)國家“租售并舉”戰(zhàn)略拿到了上海兩塊保租房用地，當時市場前景不明朗，投資回報無法預期。此后，華潤花了三年時間建設(shè)泗涇、東經(jīng)項目，并于2021年3、4月開業(yè)。

開業(yè)半年后，這些長租公寓項目實現(xiàn)穩(wěn)定運營，達到92%的出租率。2022年1月，兩個項目獲得保租房認定，并在當年9月正式申報證監(jiān)會及交易所，獲得批復后在當年12月正式上市。

在保租房嚴格的租金價格限制政策下，華潤有巢長租公寓REIT依然滿足了公募REITs上市派息率的要求，2022年的派息率為3.95%，預計2023年派息率達4.01%。

“有的時候是有傻勁，覺得就干吧，干到最后好運就降臨了。”王戈宏說道。

王戈宏表示，華潤有巢長租公寓并不將自己定位為簡單的運營商，而是一家基金管理公司，“左邊是基金，右邊是有巢REIT平臺，最后要實現(xiàn)退出，形成真正的閉環(huán)。閉環(huán)是投資人最向往的?！?/p>

他透露，有巢REIT平臺將向全國保租房開放合作，華潤和有巢聚焦能發(fā)行公募REIT的可擴募資產(chǎn)做保租房項目的直接收購，還能運營管理戰(zhàn)略合作伙伴、地方政府/國企合作的大體量輕資產(chǎn)項目。

“房地產(chǎn)新模式最重要的就是消費模式，從簡單的買賣變成租賃，長租公寓產(chǎn)業(yè)十年前有幾萬億，未來十年還有幾萬億。有巢希望能做兩件事，一是為新青年提供美好居所，二是成為資產(chǎn)價值的守護創(chuàng)造者，這是迎合國家戰(zhàn)略最重要、最微觀也是最實際的行動。”王戈宏指出。

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