來(lái)源丨中經(jīng)城事（ID：zjqy_2013）
作者丨莊靈輝 盧志坤
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“尊重常識(shí)、回歸常態(tài)；陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)?！?0月22日，在媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮以這16個(gè)字總結(jié)當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去多年保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，這并非發(fā)展常態(tài)，“房住不炒”的提出可以說(shuō)是行業(yè)新常態(tài)的起點(diǎn)，進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)已回歸民生行業(yè)。

而回歸常態(tài)，必有陣痛?！罢呖偨Y(jié)下來(lái)基本上就是要縮表。從宏觀層面來(lái)說(shuō)，國(guó)家的金融部門(mén)要縮表，減少金融資源在這個(gè)行業(yè)里的占比投入，所以占比投入數(shù)字從去年下半年就開(kāi)始下降了。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，縮表更直接表現(xiàn)為要降債務(wù)?！庇袅帘硎?，降負(fù)債、去杠桿、去金融化的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)短期業(yè)績(jī)受重大沖擊是必然的，但陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。

郁亮表示，每個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷冬天，而經(jīng)過(guò)冬天熬出來(lái)的企業(yè)，往往是解決了科技應(yīng)用和線上線下融合等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要改變觀念，不要想著賺大錢(qián)、快錢(qián)，要思考怎樣賺小錢(qián)、慢錢(qián)，學(xué)會(huì)賺小錢(qián)的企業(yè)才會(huì)在下個(gè)春天被需要?！芭c其問(wèn)冬天怎么樣，不如努力尋找下個(gè)春天的新活法。”郁亮稱。

房地產(chǎn)回歸民生行業(yè)

“我們需要思考，過(guò)去地產(chǎn)行業(yè)所取得的業(yè)績(jī)，有多少是我們?yōu)榭蛻籼峁┖卯a(chǎn)品好服務(wù)帶來(lái)的，有多少是金融杠桿所帶來(lái)的？金融杠桿帶來(lái)的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一?！庇袅帘硎荆麄€(gè)縮表的過(guò)程，就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉，這必然會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)陣痛，但陣痛之后還有機(jī)會(huì)，因?yàn)橐粋€(gè)常識(shí)是天下沒(méi)有做完的生意。

“房地產(chǎn)已經(jīng)回歸民生行業(yè)，從黃金時(shí)代回歸到新常態(tài)?！庇袅帘硎?，房地產(chǎn)行業(yè)至今存在三個(gè)階段，首先是土地紅利階段，后來(lái)是金融紅利時(shí)代，在這兩個(gè)階段，資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)地產(chǎn)公司，先以土地儲(chǔ)備為指標(biāo)，有多少地值多少錢(qián)，再后來(lái)用PE（市盈率）來(lái)評(píng)價(jià)，不少企業(yè)用杠桿來(lái)撬動(dòng)估值。如今，進(jìn)入管理紅利時(shí)代，企業(yè)需要將服務(wù)做得更精細(xì)，結(jié)合科技服務(wù)和用戶體驗(yàn)進(jìn)行改進(jìn)，這些都是業(yè)務(wù)發(fā)展的潛力。

郁亮認(rèn)為，所謂民生行業(yè)，即和老百姓生活息息相關(guān)的行業(yè)，與純商品、純市場(chǎng)化的行業(yè)不一樣，當(dāng)房地產(chǎn)回歸民生行業(yè)時(shí)，房企方方面面都要做出調(diào)整。

郁亮還以家電行業(yè)和日本房地產(chǎn)行業(yè)為例，分析了企業(yè)在經(jīng)歷陣痛后如何尋找新的機(jī)會(huì)。

“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本好，從城市和客戶的需求維度來(lái)看，仍有很多機(jī)會(huì)?！庇袅帘硎?，過(guò)去的城市建設(shè)面臨的很大一個(gè)問(wèn)題是千城一面，城市發(fā)展到今天，需要有一些美好的記憶留下來(lái)，城市更新便成為一種趨勢(shì)，千城一面的問(wèn)題也將通過(guò)城市更新得以解決。

因此郁亮認(rèn)為，每一個(gè)值得改進(jìn)的地方，都是行業(yè)發(fā)展的空間和潛力，從這個(gè)角度來(lái)看，圍繞城市同步發(fā)展，圍繞客戶同步發(fā)展，行業(yè)仍有巨大的機(jī)會(huì)。

學(xué)會(huì)賺小錢(qián)

郁亮曾指出，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)將向制造業(yè)看齊。交流會(huì)上行，郁亮再次談及行業(yè)的賺錢(qián)邏輯已發(fā)生改變。

“此前房地產(chǎn)黃金時(shí)代認(rèn)為錢(qián)能解決的都不是問(wèn)題，如今錢(qián)本身即成為行業(yè)的問(wèn)題?！庇袅帘硎荆缃竦馁嶅X(qián)邏輯已經(jīng)改變，房地產(chǎn)企業(yè)不要想著賺大錢(qián)、快錢(qián)，要學(xué)會(huì)賺一分一厘的小錢(qián)，才是下個(gè)春天所需要的能力。

交流會(huì)上，郁亮還多次強(qiáng)調(diào)做好產(chǎn)品與服務(wù)的重要。其中之一則是物業(yè)服務(wù)。

對(duì)于萬(wàn)科在物業(yè)領(lǐng)域的動(dòng)作，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)物云CEO朱保全表示，萬(wàn)科在物業(yè)尤其是住宅物業(yè)領(lǐng)域里要特別謹(jǐn)慎地做收并購(gòu)。朱保全表示，萬(wàn)科對(duì)物業(yè)收并購(gòu)保持謹(jǐn)慎態(tài)度主要是基于兩個(gè)原因：一方面是高額的收并購(gòu)資金并未流向業(yè)主服務(wù)，從行業(yè)來(lái)看是有問(wèn)題的；另一方面是企業(yè)規(guī)模變大后，如果沒(méi)有牢固的客戶基礎(chǔ)，物業(yè)企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題，因此郁亮認(rèn)為物業(yè)不在規(guī)模大小，而在于口碑和效益，扎實(shí)做好基礎(chǔ)，有一個(gè)牢固的客戶關(guān)系才是最重要的。

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