2026年2月2日，中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)在中國建設(shè)銀行上海市分行舉行，標(biāo)志著上海此項(xiàng)工作正式啟動(dòng)。

浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個(gè)試點(diǎn)區(qū)明確了房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式：

1、收購二手房房源以小戶型為主（70平方米以下）。

2、產(chǎn)業(yè)園、核心商圈、軌交站點(diǎn)附近房源優(yōu)先收購

3、由區(qū)級保障房公司等國企為收購主體，收購價(jià)格按市場或評估價(jià)格（總價(jià)400萬以下房源為主），采取自愿申請?jiān)瓌t。

這些標(biāo)準(zhǔn)主要針對二手房市場置換鏈底層的“老破小”房源，這類房源價(jià)格敏感度高、“以價(jià)換量”特征明顯。官方收購將助力其價(jià)格穩(wěn)定，成為激活置換鏈的關(guān)鍵一步。

01 新政利好“賣一買一”剛改需求

當(dāng)前上海改善型購房者面臨的核心痛點(diǎn)是置換鏈斷層問題，多數(shù)購房者需“先賣再買”。2025年上海二手房成交呈現(xiàn)“兩頭翹”態(tài)勢：總價(jià)200萬以下及1000萬以上成交占比上升，200-1000萬區(qū)間占比下跌，尤其是200-400萬區(qū)間降幅顯著，導(dǎo)致置換鏈斷裂。

以浦東新區(qū)為例，收購標(biāo)準(zhǔn)涵蓋總價(jià)400萬以下、70平方米以下、2000年以前建造的房源，恰好覆蓋成交降幅較大的200-400萬區(qū)間，能有效激活置換鏈。同時(shí)，官方收購可解決“置換周期長”“降價(jià)難出手”“報(bào)價(jià)不透明”等問題，通過建行專項(xiàng)方案和國企運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)價(jià)格公允、操作規(guī)范，加速“賣一買一”置換傳導(dǎo)。

02 形成價(jià)格基準(zhǔn) 避免房價(jià)非理性下跌

2025年上海二手房成交約22.7萬套，其中總價(jià)400萬以下占比達(dá)76.71%；浦東、靜安、徐匯三區(qū)該區(qū)間成交占比均超50%，浦東達(dá)75.32%、靜安66.24%。若按浦東標(biāo)準(zhǔn)推廣，“官方收購價(jià)”將影響各區(qū)域超50%的二手房。

官方收購價(jià)會(huì)成為小區(qū)房源的價(jià)格基準(zhǔn)線，因?qū)俟俜脚e措，可避免單一房源成交拉低小區(qū)均價(jià)的情況，有效抑制市場情緒引發(fā)的房價(jià)非理性下跌，為二手房市場提供價(jià)格支撐。

03 拓寬保租房渠道 優(yōu)化租賃市場供給

收購二手房用于保租房，是在“十四五”新建、非居住房屋轉(zhuǎn)化基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬了保租房籌措渠道。該模式可縮短建設(shè)周期，優(yōu)化區(qū)域布局和市場供給，推動(dòng)租賃市場穩(wěn)定。

“十四五”期間上海超額完成保租房籌措目標(biāo)，達(dá)47.7萬套，但八成位于中環(huán)外，核心區(qū)占比低。收購二手房能增加核心區(qū)保租房數(shù)量，同時(shí)將個(gè)人出租房源轉(zhuǎn)化為保租房，起到“控制增量、優(yōu)化存量”作用，更好滿足新市民、青年人等群體的租賃需求。

此項(xiàng)創(chuàng)新舉措一舉多得，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，最大作用是激活置換鏈。上海二手房成交占一二手總成交的70%，其穩(wěn)定對整體市場至關(guān)重要。官方收購為置換鏈補(bǔ)短板，促進(jìn)價(jià)格基準(zhǔn)形成，助力房價(jià)筑底。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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