過去一年間，上海成交的二手房里，同時(shí)滿足“內(nèi)環(huán)、70平方米以下、總價(jià)400萬元以內(nèi)、2000年以前建成”條件的房源，占比僅為6.9%。

2月2日，上海收購二手房用于保障性租賃住房的工作正式啟動(dòng)，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)成為首批試點(diǎn)區(qū)域，并與建設(shè)銀行上海市分行完成簽約。

2月3日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以置換房屋的身份咨詢了徐匯區(qū)惠眾公共租賃住房運(yùn)營有限公司，工作人員回應(yīng)：“目前正處于試點(diǎn)階段，相關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)，若有出售意向，可留下個(gè)人信息，后續(xù)會(huì)有專人對(duì)接?！?/p>

優(yōu)先收購的二手房有哪些特征？

據(jù)了解，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)的副區(qū)長(zhǎng)在簽約儀式上公布了各自的收購方案。

具體而言，浦東新區(qū)優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年之前建成，單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過400萬元且產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源。該方案主要面向有置換需求的產(chǎn)權(quán)人，重點(diǎn)關(guān)注租售比較高、保租房供需矛盾突出、居住配套完善的區(qū)域。

靜安區(qū)的方案主動(dòng)融入城市更新規(guī)劃：采用片區(qū)式收儲(chǔ)為主、零散收購為輔的策略，優(yōu)先在成本較低、交通便利、居住配套成熟的區(qū)域推進(jìn)。同時(shí)，收購底樓房屋以緩解加裝電梯的分歧，改善居民居住條件，并轉(zhuǎn)化合適的房源。

在收購房屋的條件方面，靜安區(qū)傾向于總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手房，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及軌道交通站點(diǎn)三公里輻射范圍內(nèi)的房源?！笆张f”主要針對(duì)有意愿置換本區(qū)商品房的產(chǎn)權(quán)人，尤其優(yōu)先一手房。

徐匯區(qū)計(jì)劃收購存量小戶型房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修配置后作為保租房供應(yīng)。徐匯區(qū)副區(qū)長(zhǎng)透露，“十四五”以來，徐匯區(qū)已累計(jì)建設(shè)籌措保障性租賃住房3.18萬套，在已供應(yīng)的項(xiàng)目中，60平方米以下的中小戶型平均租金約為130元～180元/平方米/月，且供不應(yīng)求，部分交通便利的保租房項(xiàng)目還需輪候。

上海通過收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化各類保障房的籌措情況

圖源｜58安居客研究院

針對(duì)三區(qū)的試點(diǎn)方案，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦2月3日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析：“這一舉措有助于釋放改善型需求，助力新房去庫存。在實(shí)際交易中，存量房交易周期較長(zhǎng)，這種收購方式確定性高，能縮短交易時(shí)間，更快釋放需求，減輕新房去化壓力?！?/p>

“對(duì)政府而言也具有積極意義，首先，基于租金回報(bào)率等基礎(chǔ)考察，保障國有投資的穩(wěn)定性；其次，將房源用于保障性住房，既完成了相應(yīng)工作計(jì)劃，也能為市場(chǎng)兜底，同時(shí)滿足不同群體的居住需求?！北R文曦表示。

對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

在上海，總價(jià)400萬元以下、2000年以前建成的二手房意味著什么？

這類房源議價(jià)空間大，賣房的人多、看房的人少，成交周期長(zhǎng)。

那么，政府收購此類房屋，會(huì)給市場(chǎng)帶來什么變化？

“這不會(huì)對(duì)我們產(chǎn)生影響，反而能增強(qiáng)市場(chǎng)信心?！薄睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者走進(jìn)上海靜安區(qū)漢中路鏈家門店時(shí)，中介張超（化名）說道，他們都認(rèn)為這是利好市場(chǎng)的好事，大家都期待著更多利好政策。

在張超看來，靜安區(qū)符合收房要求的房源數(shù)量眾多，政府的這一舉措更像是“托底”，能讓市場(chǎng)活躍起來。

“很多客戶其實(shí)有購房資金，比如動(dòng)遷戶、置換人群，其中一部分人一直不敢買房，因?yàn)檫@兩年不少房子的價(jià)格持續(xù)下跌?！?/p>

“但現(xiàn)在拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，1月成交單價(jià)已經(jīng)回升，且?guī)齑媪坎粩鄿p少，目前僅約13萬套，每月成交量已超過2萬套，最近幾個(gè)月完全沒有淡季的跡象，‘金三銀四’可能會(huì)很快到來?！睆埑榻B道。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的觀察和實(shí)地走訪，浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的凌一小區(qū)是符合收購要求的“標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)”，小區(qū)出門就是地鐵口和公交車站，抬頭就能看到“陸家嘴三件套”，對(duì)面還有一個(gè)正在更新改建的商業(yè)綜合體。

中介王兵介紹，目前凌一到凌四小區(qū)內(nèi)，37平方米的一室戶成交價(jià)格約為190萬元，租金約4300元/月，性價(jià)比很高。

圖源｜貝殼找房

“政府收購不會(huì)影響我們的成交，內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年以前的二手房數(shù)量很多?！彼硎荆岸颐總€(gè)小區(qū)在售的房屋并不多，市場(chǎng)整體比較平穩(wěn)?！?/p>

58安居客研究院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供了一組數(shù)據(jù)：以過去一年為觀察期，上海成交的二手房中，同時(shí)滿足“內(nèi)環(huán)、70平方米以下、總價(jià)400萬元以內(nèi)、2000年以前建成”條件的房源占比僅6.9%，其中靜安區(qū)成交占比11.3%，徐匯區(qū)成交占比8.3%，浦東新區(qū)成交占比31.0%。

“從供給端來看，存量收購舉措直接減少了市場(chǎng)可售存量，緩解了庫存積壓?jiǎn)栴}；抑制了新增供給的沖動(dòng)，實(shí)現(xiàn)供需再平衡。收購的房源轉(zhuǎn)化為保障房后，可分流部分剛性需求，減輕商品房市場(chǎng)的需求競(jìng)爭(zhēng)壓力。”張波分析道。

收購資金從何而來？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，靜安區(qū)組建了由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，區(qū)房管局、區(qū)國資委等相關(guān)部門參與的工作專班，明確靜安置業(yè)集團(tuán)下屬兩家區(qū)屬保障性住房公司為指定實(shí)施主體。

上海第一批收購二手房用于保租房的情況梳理

出處｜58安居客研究院

徐匯區(qū)則由區(qū)房管局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)國資委、區(qū)城投集團(tuán)等部門組成工作專班，由區(qū)保障房公司作為具體收購單位，統(tǒng)籌推進(jìn)試點(diǎn)工作。

首期將安排一定規(guī)模的區(qū)級(jí)財(cái)政資金，通過資本金注入?yún)^(qū)保障房公司，專項(xiàng)用于存量房源收購，同時(shí)通過銀行貸款融資增加收購資金，確保收購工作順利進(jìn)行。

浦東新區(qū)明確“收舊換新聯(lián)動(dòng)”，具體的改造運(yùn)營工作將由收購主體按照市區(qū)保障性住房的相關(guān)規(guī)定實(shí)施，房源收購?fù)瓿珊筠D(zhuǎn)化為保障性租賃住房；購房款將參照房票形式進(jìn)行專賬監(jiān)管，同時(shí)被收購房屋的產(chǎn)權(quán)人需同步購買浦東新區(qū)范圍內(nèi)的市場(chǎng)化一手住房。

交易完成后，監(jiān)管銀行憑一手住房的預(yù)告登記證明向開發(fā)商支付資金，實(shí)現(xiàn)收舊換新的聯(lián)動(dòng)。

對(duì)于收購資金，張波指出：“符合收購條件的二手房中，三區(qū)成交合計(jì)占比50.6%，合計(jì)成交金額約250億元。因此，要加快去庫存、打通置換鏈條，除了政策突破，收購資金能否到位更為關(guān)鍵。據(jù)估計(jì)，若收購資金達(dá)到年成交金額的10%，在系統(tǒng)性收購行動(dòng)的影響下，將對(duì)上海老舊和小戶型存量房市場(chǎng)的庫存消化起到重要促進(jìn)作用。三區(qū)共同承擔(dān)約25億元/年的資金規(guī)模，具有較強(qiáng)的可行性?！?/p>

建設(shè)銀行上海市分行在簽約儀式上表示，將定制專項(xiàng)方案，從融資安排、資金監(jiān)管，到個(gè)人住房按揭、科創(chuàng)E建行科技人才一站式服務(wù)平臺(tái)等方面，提供全周期、多層次的金融服務(wù)支持。

盧文曦也指出：“目前市場(chǎng)更關(guān)注銀行資金對(duì)交易的支持力度，以及未來是否會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)區(qū)域等問題。若有更多舉措盡快落地，將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)向好的預(yù)期和信心?！?/p>