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撰文/劉子棟

圖源/AI生成

優(yōu)越的地理位置本應(yīng)是商業(yè)項目成功的基石，但“武漢綠地繽紛城”的發(fā)展歷程卻充滿坎坷。

在被輕資產(chǎn)方接管還不到一年時，位于武漢濱江商務(wù)區(qū)的購物中心——綠地·新田360，再次陷入困境。這座曾立志改變武漢商業(yè)格局的項目，即將于2月26日進入拍賣流程。

根據(jù)相關(guān)公告，此次拍賣的標的是該商業(yè)綜合體1-4層的123套房產(chǎn)，總建筑面積約5.5萬平方米，采用整體打包出讓的方式，起拍價約為12.08億元，而評估總價值約為13.43億元，相當于在評估價基礎(chǔ)上打了九折。

該項目的區(qū)位優(yōu)勢十分顯著，地處武昌濱江商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，擁有長江大橋與長江二橋之間的黃金江岸線，與百年漢口江灘隔江相望，緊鄰高達475.6米的華中第一高樓綠地中心。

如此優(yōu)越的地段本應(yīng)是商業(yè)成功的保障，但它的發(fā)展之路卻并非一帆風順。

項目的起伏歷程

綠地·新田360在被接手之前名為“武漢綠地繽紛城”，這個項目承載著綠地集團在華中地區(qū)商業(yè)布局的雄心。

資料顯示，在綠地的商業(yè)體系里，“繽紛城”或許是最早推出的系列產(chǎn)品之一。這個商業(yè)品牌最早出現(xiàn)在14年前，與當時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)的潮流同步。

“繽紛城”產(chǎn)品線從創(chuàng)立之初就定位為一站式家庭生活休閑中心，并且從一開始就側(cè)重于在一、二線城市的核心地段布局。2012年6月，該產(chǎn)品線的首店北京大興綠地繽紛城開業(yè)，被看作是綠地從開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)型的標志。

2014年，綠地宣布將發(fā)展重心向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

時任綠地商業(yè)集團常務(wù)副總經(jīng)理的薛迎杰在接受采訪時表示：“今年，綠地的發(fā)展重心開始逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，目前已經(jīng)把50%以上的開發(fā)量放在商業(yè)地產(chǎn)上。繽紛城，就是我們綠地商業(yè)地產(chǎn)全國化布局和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的首個商業(yè)地產(chǎn)品牌。”

他還提出目標，計劃在未來三年內(nèi)，綠地要在全國復制開發(fā)20個綠地繽紛城商業(yè)項目。

但后來市場風向發(fā)生了變化，2025年綠地集團開始“減負”，商業(yè)戰(zhàn)略出現(xiàn)調(diào)整的跡象，當年該公司一次性轉(zhuǎn)讓了六個商辦項目。

次年，綠地商業(yè)板塊開啟了“輕重并舉”的運營模式探索，同年12月北京大興繽紛城二期開業(yè)，這是綠地首個輕資產(chǎn)管理輸出項目。

在“減負”的同時，綠地也將目光投向了其他領(lǐng)域。2018年，綠地商業(yè)集團更名為“綠地商貿(mào)集團”，之后又升級為“綠地全球商品貿(mào)易港集團”，并迅速在天津、西安等地投資建設(shè)相關(guān)項目。“繽紛城”不再是綠地唯一的商業(yè)核心。

因此，綠地“繽紛城”的推進速度并沒有達到預期。到武漢綠地繽紛城2019年末開業(yè)時，綠地運營及籌建的“繽紛城”大約有13座，已落地的項目除了上述的北京大興繽紛城外，還包括北京房山繽紛城、上海徐匯綠地繽紛城、上海黃浦綠地繽紛城、西安綠地·正大繽紛城、南昌綠地繽紛城等。

武漢綠地繽紛城于2019年11月開業(yè)，作為“綠地打造的全國旗艦項目”高調(diào)亮相。

該項目的前身，是2010年11月綠地集團以53.98億元的價格拿下的位于武昌濱江商務(wù)區(qū)的原武昌車輛廠地塊。按照當時的規(guī)劃，綠地計劃總投資300億元，將該地塊打造為一個包含超高層地標、商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體。

這個決策體現(xiàn)了綠地對華中區(qū)域市場的重視，也符合其憑借超高層地標獲取優(yōu)質(zhì)地塊的成熟開發(fā)模式。

作為武漢綠地國際金融城的商業(yè)配套，綠地繽紛城一經(jīng)開業(yè)就憑借約12萬平方米的體量、濱江景觀、“雙首層”及飛天梯等設(shè)計，一度成為武昌濱江商務(wù)區(qū)的商業(yè)焦點。其東北側(cè)緊鄰的475.6米高的“武漢綠地中心”，也為項目帶來了天然的客流和關(guān)注度。

據(jù)了解，這個擁有9層商業(yè)空間（負一層至八層）的商場，招商成果相當不錯，引進了約39家首進品牌（其中包含22家武漢首店）以及多家主力店。數(shù)據(jù)顯示，項目開業(yè)率達到90%，開業(yè)首月客流就突破200萬人次，銷售額達7500萬元，開局可以說是相當成功。

但好景不長，進入2020年后，武漢綠地繽紛城接連受到新冠疫情、道路施工、周邊競品陸續(xù)開業(yè)等問題的沖擊。再加上隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，母公司綠地集團對項目的投入也不如以往。

最終導致武漢綠地繽紛城變成了一個品牌流失、空置率較高的商業(yè)體。

轉(zhuǎn)機與拍賣

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2025年。當年4月，綠地集團引入鄭州新田集團，由新田集團為武漢綠地繽紛城提供商業(yè)運營服務(wù)，并將項目更名為“綠地·新田360”，重新定位為“濱江24H生活新聚場”。

經(jīng)營權(quán)變更后，新田集團推動項目招商，相繼引入了華夏動物城、華夏冰雪城等主力店。項目運營有了一定的起色，但新田作為輕資產(chǎn)方，似乎也難以從根本上改變項目的命運。

根據(jù)拍賣公告，此次被拍賣的是“綠地國際金融城A01-1地塊4號樓123套房地產(chǎn)”，也就是“武漢綠地·新田360”商業(yè)廣場內(nèi)的1-4層。

標的總建筑面積為54987.77平方米，評估總價值約為13.43億元，起拍價打九折后約為12.08億元。據(jù)此計算，標的單價約為21968.52元/平方米。

值得注意的是，高達約2萬元/平方米的資產(chǎn)單價，與目前一些涉及購物中心的公募REITs相比，其價格已經(jīng)超過了一般二線城市商業(yè)資產(chǎn)的定價水平。

“綠地國際金融城A01-1地塊4號樓123套房地產(chǎn)”目前的拍賣起價為12.08億元，在正常情況下并沒有太大的吸引力。而且，綠地·新田360本身有9層空間，現(xiàn)在只拍賣4層資產(chǎn)，存在一定的資產(chǎn)分割問題。

由此可見，這宗拍賣可能在短時間內(nèi)難以成交。

但對于目前的項目運營而言，負責運營的新田集團與此次資產(chǎn)拍賣沒有關(guān)系。如果后續(xù)拍賣成功，綠地·新田360大概率仍將由新田集團繼續(xù)管理。

綠地·新田360是新田集團走出河南，在上海、合肥落地之后，進入華中地區(qū)的第一個項目，相信新田集團對此非常重視，也具備相應(yīng)的運營能力。

不過，與2019年開業(yè)初期相比，現(xiàn)在項目周邊的商業(yè)市場競爭格局已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。綠地·新田360在經(jīng)歷了一系列變故后，如何在與武昌萬象城、武漢濱江天街、武漢親橙萬象匯等項目的競爭中，找到屬于自己的發(fā)展道路，還有待觀察。

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