作者 | 寶珠

編輯 | 江江

視覺 | 諾言

2026年開年，全國房價呈現(xiàn)止跌態(tài)勢。國家統(tǒng)計局2月13日數(shù)據(jù)顯示，1月全國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅整體收窄。二手房方面，一線城市環(huán)比降0.5%，降幅縮0.4%；二、三線城市分別降0.5%、0.6%，降幅各縮0.2%、0.1%。新房領(lǐng)域，一線和三線城市環(huán)比降0.3%、0.4%，降幅與上月持平；二線城市降0.3%，降幅縮0.1%。

^{2025年12月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)}

在全國樓市釋放積極信號之際，香港樓市不僅止跌，更出現(xiàn)明顯回升。香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2025年香港整體樓宇買賣合約80702宗，同比升18.7%，創(chuàng)近4年新高；成交總值6142.77億港元，同比升15%。房價與成交量同步上漲，2025年私人住宅售價指數(shù)同比漲約3.25%—3.3%，為2021年后首次年度上漲。

香港房價已反彈大半年。中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，二手住宅價格去年3月見底，5月起逐步回升并持續(xù)至今。截至2026年2月第二周，CCL環(huán)比上周漲1.47%，環(huán)比上月漲3.29%。

^{CCL環(huán)比上周上漲1.47%}

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青去年11月預(yù)測：香港樓價三年將破2021年高點(diǎn)，上漲行情持續(xù)六年（2025-2031年），累計漲幅或達(dá)85%。

觸底反彈，加價購房

去年下半年，施連看到一則房產(chǎn)消息后，認(rèn)為香港購房時機(jī)已到。消息稱，她家附近一樓盤四年前因滯銷改作服務(wù)式公寓出租，2024年“撤辣”后開發(fā)商轉(zhuǎn)賣。施連參與新房抽簽未中，四個月后該樓盤一套540萬港幣買入的房子以620萬賣出，凈賺80萬，這讓她動了買房心思。

^{香港購買新房需要通過抽簽的方式/新華社發(fā)（王申 攝）}

施連在香港工作四五年，買房并非剛需而是投資。她判斷中西區(qū)房價“超跌”：其他區(qū)域跌35%合理，中西區(qū)跌30%則過多，有漲價空間。2025年12月，她在香港大學(xué)附近購入一套700萬港幣、約25平方米的次新住宅。

2019年前香港樓市長期高位，疫情后進(jìn)入下行，2021年高點(diǎn)至2025年初住宅價格累計跌約25%—30%。

^{從2021到2025年，香港樓市整體處于下行階段}

去年香港樓市回暖。元朗區(qū)中介東宇觀察到，房價去年7月起上升，2026年買賣市場逆轉(zhuǎn)，“1月至今很夸張，想買沒房，除非加價”，客戶甚至詢問出租業(yè)主是否賣房。元朗是新界西北部主要新住宅供應(yīng)地，自住為主，投資屬性弱，下行時跌幅較大。東宇認(rèn)為回暖主因是觸底反彈，目前房價仍低于2021年高位，與2016年相當(dāng)。

“各環(huán)節(jié)都在鼓勵買房”

香港樓市率先回升，源于“撤辣”政策、減息、股市財富效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)增長、政策利好、租金上漲及庫存下降等因素。港府取消“辣招”（額外印花稅等），內(nèi)地買家購房稅務(wù)大減，施連因此省200多萬。

^{香港新界將軍澳的樓盤夜景/鹽財經(jīng)諾言 攝}

香港實(shí)行聯(lián)系匯率制，美聯(lián)儲降息后按揭利率下行，施連房貸實(shí)際年息約3.25%，銀行還提供掛鉤存款賬戶，閑置資金可獲同利率利息（有存款上限）。她認(rèn)為香港“每環(huán)節(jié)都鼓勵買房貸款”。

房價下跌但房租上漲，租售比改善，租金可覆蓋房貸。施連的房子月租24000港幣（原文重復(fù)，保留一處），與房貸持平，僅需承擔(dān)每年五六萬管理費(fèi)，“很劃算”。此外，開發(fā)商減少囤地導(dǎo)致未來新房供應(yīng)減少，利于賣家。2025年購房人數(shù)增加推動成交量上升，進(jìn)而帶動房價上漲。

內(nèi)地買家大批涌入

內(nèi)地買家是香港樓市回升的重要力量。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)地買家在香港一二手住宅注冊13906宗，同比增14.1%；金額1379億港元，同比升3.8%，均創(chuàng)歷史新高，每4套住宅就有1套被內(nèi)地買家購買。

施連看房時發(fā)現(xiàn)內(nèi)地買家分兩類：一是通過人才引進(jìn)計劃赴港的大陸人才，二是子女在港讀書的內(nèi)地家長。香港“高才通計劃”等累計收逾57萬申請，批近40萬，26萬人才攜家人抵港，產(chǎn)生住房需求。同時，香港八所公立大學(xué)非本地生招生上限從20%提至40%，推高高校周邊租金，部分家長選擇買房供孩子居住。

^{2022年，香港推出“高才通計劃”}

施連去年12月買房時砍價80萬，因當(dāng)時房價剛漲，房東愿少虧出售。如今房價回暖，業(yè)主開始抬價。東宇和施連均認(rèn)為回升非短期趨勢，施連計劃房價漲到800萬時出售。她表示，樓市下行時大家心情低落，現(xiàn)在股市變好、地產(chǎn)穩(wěn)住，情緒也上來了。

（應(yīng)采訪者要求，文中施連、東宇皆為化名）