出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/李高

在商業(yè)地產(chǎn)步入存量運(yùn)營(yíng)階段的當(dāng)下，頭部商管企業(yè)的年度開業(yè)計(jì)劃備受行業(yè)矚目。作為國(guó)內(nèi)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模領(lǐng)先的企業(yè)，珠海萬(wàn)達(dá)商管的拓展布局更是焦點(diǎn)所在。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2026年珠海萬(wàn)達(dá)商管預(yù)計(jì)新開19座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，覆蓋全國(guó)17個(gè)城市，總商業(yè)建筑面積超220萬(wàn)平方米。從區(qū)域分布、物業(yè)類型到運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，這一輪開業(yè)計(jì)劃既延續(xù)了其近年的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，又進(jìn)一步深化了對(duì)三四線城市及縣域市場(chǎng)的滲透，為行業(yè)復(fù)蘇與商業(yè)升級(jí)提供了重要參考方向。

01

2026年擬開19座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 覆蓋多區(qū)域多類型

統(tǒng)計(jì)顯示，2026年擬開業(yè)的19座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分布于華東、華中、華南、西南、華北、東北及西北等區(qū)域，項(xiàng)目涵蓋區(qū)域型購(gòu)物中心、社區(qū)型商業(yè)及存量改造項(xiàng)目，形成“核心城市樹標(biāo)桿+下沉市場(chǎng)深布局”的雙輪發(fā)展格局。

其中，華東地區(qū)是重點(diǎn)布局區(qū)域，擬開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)先，包括上饒廣豐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南通海門港萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、馬鞍山和縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、杭州翎湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金華婺城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、棗莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、舟山臨城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、青島錦安路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、安慶經(jīng)開萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、阜陽(yáng)臨泉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、六安裕安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、撫州高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等12個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)商管持續(xù)鞏固在長(zhǎng)三角及山東半島的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。

華南地區(qū)以佛山長(zhǎng)華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表，該項(xiàng)目體量達(dá)20萬(wàn)平方米，是2026年擬開業(yè)項(xiàng)目中規(guī)模最大的單體項(xiàng)目，將進(jìn)一步增強(qiáng)萬(wàn)達(dá)在粵港澳大灣區(qū)的商業(yè)影響力。

華中、西南、華北、東北及西北區(qū)域也實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)突破：株洲神農(nóng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B館、邵陽(yáng)雙清萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落地湖南；呂梁萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、臨汾恒安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)入山西；呼倫貝爾海拉爾萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)填補(bǔ)內(nèi)蒙古區(qū)域商業(yè)空白；慶陽(yáng)西峰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為萬(wàn)達(dá)在甘肅布局的重要項(xiàng)目。

整體而言，2026年萬(wàn)達(dá)擬開業(yè)項(xiàng)目既覆蓋經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，也深度下沉至人口大縣、區(qū)域中心城市，商業(yè)覆蓋能力持續(xù)提升。

從項(xiàng)目體量看，19座項(xiàng)目呈梯度分布：佛山長(zhǎng)華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、株洲神農(nóng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B館、撫州高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建筑面積均超15萬(wàn)平方米，屬區(qū)域標(biāo)桿型項(xiàng)目；多數(shù)項(xiàng)目體量在10萬(wàn)~15萬(wàn)平方米，適配地級(jí)市消費(fèi)需求；部分縣域及社區(qū)型項(xiàng)目控制在7萬(wàn)~10萬(wàn)平方米，更靈活高效，契合當(dāng)下商業(yè)“小而美、精而?！钡陌l(fā)展趨勢(shì)。

02

輕資產(chǎn)及存量改造成為重要增長(zhǎng)極

值得關(guān)注的是，2026年擬開業(yè)項(xiàng)目中，存量改造項(xiàng)目占比持續(xù)提升，是珠海萬(wàn)達(dá)商管輕資產(chǎn)模式的重要體現(xiàn)。

杭州翎湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由原澤懷廣場(chǎng)改造而來(lái)；邵陽(yáng)雙清萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前身為卓嵩悅城，通過(guò)萬(wàn)達(dá)的品牌輸出、招商重構(gòu)、運(yùn)營(yíng)升級(jí)與場(chǎng)景煥新，實(shí)現(xiàn)存量商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值重塑。

近年來(lái)，全國(guó)多地存量商業(yè)面臨客流下滑、品牌老化、運(yùn)營(yíng)乏力等問(wèn)題，而萬(wàn)達(dá)憑借成熟的招商體系、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力和品牌號(hào)召力，成為存量盤活的重要合作方。2025年已開業(yè)的寧波姜山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紹興濱海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金華金甌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三明尤溪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等均由存量商業(yè)改造而成，多數(shù)項(xiàng)目開業(yè)后客流與銷售表現(xiàn)顯著提升，成為區(qū)域商業(yè)復(fù)蘇的標(biāo)志性項(xiàng)目。

2026年，萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)將存量改造作為重要增長(zhǎng)路徑：一方面通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造流程快速提升物業(yè)品質(zhì)，縮短開業(yè)周期；另一方面依托萬(wàn)達(dá)影院、寶貝王、大玩家等主力店資源，以及超市、服飾、餐飲、親子等全業(yè)態(tài)品牌庫(kù)，快速實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)，大幅降低業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)。這種“品牌+運(yùn)營(yíng)+數(shù)字化”的輕資產(chǎn)模式，既降低了自身擴(kuò)張成本，也為行業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供了可復(fù)制的范本。

03

從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)

聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)珠海萬(wàn)達(dá)商管2016年至2026年的開業(yè)情況發(fā)現(xiàn)，2026年或?qū)⑹瞧?0年來(lái)開業(yè)數(shù)量最少的一年，這意味著珠海萬(wàn)達(dá)商管正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)歷程，清晰映射出中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體轉(zhuǎn)型軌跡。

2016~2022年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于高速擴(kuò)張期，年開業(yè)數(shù)量長(zhǎng)期保持在40家以上，重資產(chǎn)開發(fā)與全國(guó)化布局同步推進(jìn)。

2023年之后，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，疊加市場(chǎng)環(huán)境變化，珠海萬(wàn)達(dá)商管主動(dòng)放緩擴(kuò)張速度，更注重項(xiàng)目質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)效率與資產(chǎn)回報(bào)。

2023年開業(yè)29座，2024年開業(yè)25座，2025年開業(yè)20座，2026年計(jì)劃開業(yè)19座，開業(yè)數(shù)量逐年平穩(wěn)，標(biāo)志著企業(yè)從“規(guī)模優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量?jī)?yōu)先”。同時(shí)，輕資產(chǎn)占比大幅提升、存量改造項(xiàng)目增多、下沉市場(chǎng)比重加大，成為新階段的顯著特征。

這種戰(zhàn)略調(diào)整，既是應(yīng)對(duì)行業(yè)周期的主動(dòng)選擇，也是商業(yè)地產(chǎn)回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)的必然結(jié)果。對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，穩(wěn)定的開業(yè)節(jié)奏有利于保持品牌聲量與市場(chǎng)份額，同時(shí)避免過(guò)度擴(kuò)張帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)壓力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。

04

持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

“由重轉(zhuǎn)輕”還體現(xiàn)在持續(xù)出售資產(chǎn)的動(dòng)作上。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年至今至少有94個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被出售。2026年開年以來(lái)，常德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、常州新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、遂寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海顓橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、佛山桂城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目被出售。

業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)達(dá)持續(xù)退出資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然舉措，也是應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的選擇。通過(guò)剝離重資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)可集中精力聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心業(yè)務(wù)，提升運(yùn)營(yíng)效率與品牌溢價(jià)；接盤方可借助萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與客流基礎(chǔ)，結(jié)合自身資源進(jìn)行盤活升級(jí)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年末，珠海萬(wàn)達(dá)商管有息負(fù)債達(dá)1375億元，規(guī)模處于行業(yè)高位；2023~2025年通過(guò)出售資產(chǎn)累計(jì)回籠超500億元，資金優(yōu)先用于償還到期債券、兌付利息，直接避免了債務(wù)違約，保住了企業(yè)信用評(píng)級(jí)，為后續(xù)運(yùn)營(yíng)贏得緩沖期。

大規(guī)模出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，本質(zhì)是企業(yè)在債務(wù)壓力下主動(dòng)推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、紓解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略選擇。通過(guò)“售管分離”模式，萬(wàn)達(dá)既快速回籠資金償債，又保留了核心運(yùn)營(yíng)能力，徹底從“重資產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“輕資產(chǎn)商管服務(wù)商”，不僅化解了自身債務(wù)危機(jī)，更引領(lǐng)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“資管分離”的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，為存量時(shí)代的行業(yè)發(fā)展提供了重要范本。

05

萬(wàn)達(dá)持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)規(guī)模 推動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展

盡管開業(yè)數(shù)量逐年遞減，但從現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)規(guī)?？?，珠海萬(wàn)達(dá)商管仍是行業(yè)龍頭。截至2026年4月，全國(guó)在營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總數(shù)達(dá)529座，覆蓋220+個(gè)城市，管理面積約7100萬(wàn)平方米。

隨著2026年19座新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落地，萬(wàn)達(dá)商管將從多層面推動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展：

首先，新項(xiàng)目將帶動(dòng)城市商業(yè)能級(jí)提升，尤其在下沉市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)往往成為城市新地標(biāo)、消費(fèi)新中心，促進(jìn)消費(fèi)回流、提升城市活力。

其次，存量改造項(xiàng)目將推動(dòng)區(qū)域商業(yè)更新，改善商業(yè)環(huán)境，盤活閑置物業(yè)，減少資源浪費(fèi)，助力城市更新。

最后，萬(wàn)達(dá)在運(yùn)營(yíng)中持續(xù)強(qiáng)化體驗(yàn)業(yè)態(tài)、數(shù)字化服務(wù)、場(chǎng)景化營(yíng)銷，推動(dòng)購(gòu)物中心從“賣商品”向“賣生活方式”轉(zhuǎn)型，提升消費(fèi)者粘性。

長(zhǎng)期來(lái)看，隨著輕資產(chǎn)模式成熟、運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)強(qiáng)化，珠海萬(wàn)達(dá)商管在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位將進(jìn)一步穩(wěn)固。未來(lái)，更多項(xiàng)目順利開業(yè)后，將為消費(fèi)者帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)、更豐富的消費(fèi)體驗(yàn)。

聯(lián)商網(wǎng)還將陸續(xù)推出標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2026年拓展計(jì)劃專題，敬請(qǐng)關(guān)注。

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