Zara創(chuàng)始人奧特加成全球最大地產(chǎn)大亨，資產(chǎn)250億美元。

原來零售的盡頭是房地產(chǎn)。Zara老板阿曼西奧·奧特加（Amancio Ortega）低調(diào)構(gòu)筑起全球規(guī)模最大的房地產(chǎn)財富版圖，涵蓋寫字樓、風電場等諸多類別，遍及美國加州至韓國等地。伴隨這些資產(chǎn)而來的，還有可觀的稅收優(yōu)惠。

 

去年11月，西班牙服裝業(yè)億萬富豪阿曼西奧·奧特加以約8.5億美元現(xiàn)金，收購溫哥華歷史悠久的加拿大郵政大廈。這座大型科技綜合體占據(jù)整整一個街區(qū)，擁有超百萬平方英尺的辦公空間，租戶正是亞馬遜。這筆交易創(chuàng)下了加拿大史上最大單筆寫字樓出售紀錄。

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這也是行事低調(diào)的Zara創(chuàng)始人去年完成的第13筆地產(chǎn)收購。

這位身家1410億美元的西班牙富豪去年累計斥資超30億美元，在8個國家的10座城市購入7棟寫字樓、2家酒店、2處工業(yè)地產(chǎn)、一座高端零售綜合體、一棟公寓樓，還拿下英國一家大型港口運營商49%的股份。

全球頂級富豪正紛紛將巨額資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

甲骨文聯(lián)合創(chuàng)始人拉里·埃里森（Larry Ellison）持有近30億美元的地產(chǎn)，包括夏威夷拉奈島、加州與佛羅里達州的酒店，以及一處棕櫚灘莊園；對沖基金大亨肯·格里芬（Ken Griffin）近年也在佛羅里達、法國、倫敦和紐約豪擲近20億美元購置豪宅。

但說到在地產(chǎn)投資上的出手力度，無人能及現(xiàn)年90歲的奧特加。

2001年，他將Zara母公司、全球最大服裝零售商Inditex在馬德里證交所上市。此后，奧特加已累計斥資約240億美元，在近百個市場購入216處房產(chǎn)，至今僅出售10處。這一投入規(guī)模甚至超過了亞馬遜創(chuàng)始人杰夫·貝索斯（Jeff Bezos）向旗下火箭公司藍色起源投入的約200億美元。

《福布斯》查閱了9個國家的企業(yè)備案文件、土地登記記錄、新聞公告，結(jié)合房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫Regrid與Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)，繪制出奧特加地產(chǎn)帝國的全貌。這些資產(chǎn)的估值約250億美元，覆蓋13個國家的超200處物業(yè)，使他一舉成為全球頭號地產(chǎn)大亨，資產(chǎn)組合價值超過最成功的開發(fā)商——澳大利亞的哈里·特里古博夫（Harry Triguboff，232億美元）和美國的唐納德·布倫（Donald Bren，192億美元）。

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奧特加是鐵路工人之子，14歲便在一家襯衫店打雜。

上世紀60年代，他與當時的妻子、裁縫羅薩莉婭·梅拉（Rosalía Mera）在自家客廳做起家居長袍和內(nèi)衣生意。1975年，二人創(chuàng)立Zara，十年后組建Inditex。兩人1986年離婚，但梅拉此后仍擔任董事至2004年，持股直至2013年去世。

奧特加從Inditex上市的2001年起進軍房地產(chǎn)。在那次IPO中，他出售公司13.5%股份，套現(xiàn)11億美元，隨后便成立控股公司Pontegadea。通過這家公司，他買下家鄉(xiāng)加利西亞的卡薩諾瓦斯馬術(shù)俱樂部（Club Hípico Casas Novas），他的女兒瑪爾塔正是在這里學習馬術(shù)。此后25年間，他持續(xù)擴張地產(chǎn)組合，資金主要來自Inditex每年的巨額分紅（《福布斯》估算，2001年IPO后奧特加所獲稅后分紅總計約280億美元），同時也將租金收益再投資于新收購項目。

兩位曾與奧特加旗下公司合作、不愿具名的地產(chǎn)經(jīng)紀人向《福布斯》透露，奧特加偏愛以全現(xiàn)金、無負債方式收購地標物業(yè)，且極少出售。Pontegadea的2024年財報（可查的最新資料）顯示，公司總負債僅3.9億美元，僅占總資產(chǎn)的2%。這樣的杠桿水平在地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)幾乎前所未聞。

“他和大多數(shù)地產(chǎn)投資者截然不同，手里仿佛有用不完的錢，”一位經(jīng)紀人表示，“他偏愛低風險資產(chǎn)，不走那種買入后再翻新的路線，而是收購市場上頂級的‘收藏級資產(chǎn)’，更像是只買頂級藝術(shù)品的收藏家?！?/p>

他的標志性收購包括：馬德里43層的畢加索大樓（2011年，5.4億美元）、倫敦俯瞰綠園的地標建筑德文郡大廈（2013年，6.71億美元）、西雅圖亞馬遜所在的特洛伊街區(qū)80萬平方英尺辦公綜合體（2019年，7.4億美元），以及多倫多金光燦燦的加拿大皇家銀行廣場（2022年，9.16億美元）。奧特加旗下多數(shù)寫字樓與商業(yè)地產(chǎn)均由藍籌巨頭長期承租，例如亞馬遜、蘋果、Meta、耐克、Spotify等，自然也少不了Zara；他還向亞馬遜、聯(lián)邦快遞、家得寶和沃爾瑪出租倉儲空間。

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奧特加的重磅收購

1.皇家銀行廣場，9.16億美元

加拿大多倫多｜2022年

2.加拿大郵政大廈，8.5億美元

加拿大溫哥華｜2025年

3.郵政大樓，7.85億美元

英國倫敦｜2019年

4.特洛伊街區(qū)綜合體，7.4億美元

美國西雅圖｜2019年

5.阿德爾菲大廈，7.13億美元

英國倫敦｜2018年

“他們收購的是防御型地產(chǎn)，也就是位于城市、位置優(yōu)越、不可替代的優(yōu)質(zhì)地段，能長期穩(wěn)定出租，”另一位經(jīng)紀人說道，“這些租戶都是上市公司，市值數(shù)千億美元，根本不用擔心倒閉風險?！?/p>

奧特加有別于他人的另一大特點是長期持有物業(yè)。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫Real Capital Analytics信息顯示，他僅處置過10棟建筑?！八麄兪召徺Y產(chǎn)的初衷是永久持有，而其他投資者通常持有5至10年。Pontegadea的地產(chǎn)投資邏輯完全不同，追求的是長期現(xiàn)金流?！?/p>

這也讓Pontegadea得以抵御地產(chǎn)估值波動與市場環(huán)境變化的沖擊，尤其是在當前商業(yè)地產(chǎn)、尤其是寫字樓市場低迷的階段。

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奧特加成為全球頂級地產(chǎn)大亨，并非單純出于對樓宇和倉庫的偏愛，更是一套精明的稅務策略——25年間累計為他省下約8億美元稅款。

在西班牙，實施多年的財富稅，疊加2022年出臺的針對富豪的團結(jié)稅，讓閑置現(xiàn)金成為一種稅務負擔。每年12月31日，西班牙政府都會核查超級富豪的銀行賬戶核算稅額。財富稅與團結(jié)稅最高稅率為3.5%，且需在股息稅、資本利得稅之外另行繳納，征稅范圍涵蓋所有資產(chǎn)與現(xiàn)金，包括控股公司持有的資產(chǎn)與現(xiàn)金。

不過稅法對家族企業(yè)設有重要豁免條款：相關(guān)人員只要滿足持股不低于5%、擔任管理職務、能證明控股公司有實際業(yè)務等條件（奧特加在Pontegadea的情況完全符合），將現(xiàn)金投入經(jīng)營性資產(chǎn)而非閑置在銀行賬戶，便可免稅。

《福布斯》估算，2001年以來，奧特加通過將分紅再投資于港口、太陽能與風電場、電信、基建公司及數(shù)十處地產(chǎn)，已節(jié)省約8億美元財富稅。倫敦稅務與財富管理公司Blevins Franks稅務顧問拉克爾·普拉扎（Raquel Plaza）表示：“這是Pontegadea地產(chǎn)版圖擴張的關(guān)鍵因素之一。”

奧特加還巧妙規(guī)避了另一項大額稅務負擔。

他通過Pontegadea而非個人直接持有Inditex股份，得以繞開西班牙最高30%的個人股息紅利稅率。根據(jù)西班牙稅法，本土企業(yè)持有本地子公司5%以上股份且超過一年，可享受稅收豁免——而Pontegadea對Inditex的持股正屬于這種情形，因此奧特加每年的巨額分紅僅需繳納1.25%的稅費。2021年之前，該類分紅完全免稅，意味著他在過去二十年累計近150億美元的早期分紅，很可能未繳分文稅款。

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整體來看，這一免稅政策25年間為他節(jié)省了約70億美元股息稅。Pontegadea發(fā)言人向《福布斯》表示，奧特加與Pontegadea會就其他收入繳稅，且Inditex分紅在分配給股東前已完稅，因此無需再次扣繳，以免被雙重征稅。

盡管Pontegadea是全球資產(chǎn)規(guī)模最大的家族辦公室之一，但其全球8個辦事處僅有約90名員工。董事會僅有四人：奧特加本人、第二任妻子弗洛拉·佩雷斯·馬爾科特（Flora Pérez Marcote）、二人之女、現(xiàn)任Inditex董事長瑪爾塔·奧特加（Marta Ortega），以及長期擔任控股公司首席執(zhí)行官的羅伯托·西貝拉（Roberto Cibeira）。另一位老將何塞·阿爾瑙（Jose Arnau）已于去年10月卸任董事。Pontegadea代表拒絕安排奧特加、西貝拉或阿爾瑙接受《福布斯》采訪。

西貝拉2020年罕見地接受《金融時報》專訪時稱，Pontegadea “不追求超高回報”，而是“尋求能提供防護、產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流、維持資本價值的投資”。他當時估計，公司95%的物業(yè)位于“優(yōu)質(zhì)地段”，例如各大城市高端商圈。阿爾瑙在同場采訪中補充道：“我們有巨額分紅需要再投資，因此規(guī)模擴張到我們當初未曾預想的程度?！?/p>

而奧特加的分紅還在持續(xù)增長。今年5月和11月，他將分兩筆獲得創(chuàng)紀錄的38億美元Inditex分紅。他顯然已經(jīng)在忙著規(guī)劃這筆資金的用途：2月，澳大利亞資產(chǎn)管理公司麥格理宣布，聯(lián)合Pontegadea與一家澳大利亞養(yǎng)老基金，以80億美元收購上市進出口物流企業(yè)Qube Holdings。

目前尚不清楚奧特加將出資多少，但他大概率會趕在西班牙年末稅務截止日前，找到更多途徑把這筆不日將入賬的現(xiàn)金花出去。

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