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撰文/龔麗欣

2026年鄭州土拍市場(chǎng)的啟動(dòng)時(shí)間較往年有所推遲，直至4月22日，今年首宗住宅用地才正式掛牌出讓。

最新信息表明，北龍湖區(qū)域的兩幅地塊于4月22日完成出讓，最終由華潤(rùn)置地聯(lián)合體以15.8億元的底價(jià)成功競(jìng)得。

在華潤(rùn)看來(lái)，北龍湖堪稱“河南高端居住核心區(qū)”，這里匯聚了全省超80%的頂級(jí)豪宅社區(qū)，以及50多家金融機(jī)構(gòu)總部。

選擇在此布局住宅與商業(yè)項(xiàng)目，既能精準(zhǔn)觸達(dá)核心區(qū)域的高凈值人群，也恰好彌補(bǔ)了該區(qū)域高端商業(yè)的空缺。

尤為關(guān)鍵的是，華潤(rùn)采用的“住宅+商業(yè)”拿地模式，構(gòu)建了雙向賦能的閉環(huán)：萬(wàn)象匯為住宅項(xiàng)目提供溢價(jià)支撐，住宅則為商業(yè)輸送穩(wěn)定客流。

不過(guò)，在利好因素之外，挑戰(zhàn)也同樣明顯。北龍湖豪宅庫(kù)存高企，競(jìng)品眾多，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與去化壓力并存。作為新進(jìn)入者，華潤(rùn)要在眾多頂級(jí)豪宅項(xiàng)目中脫穎而出，并非易事。

商業(yè)領(lǐng)域的情況類似，市場(chǎng)空白雖帶來(lái)機(jī)遇，但也意味著區(qū)域商業(yè)氛圍仍處于培育階段，萬(wàn)象匯要真正形成影響力，顯然需要時(shí)間積累。

布局北龍湖核心區(qū)

4月22日，鄭州年內(nèi)首場(chǎng)住宅用地土拍落下帷幕，鄭政東出〔2026〕3、4號(hào)（網(wǎng)）地塊被華潤(rùn)置地（北京）與河南新發(fā)展科創(chuàng)集團(tuán)組成的聯(lián)合體以15.8億元底價(jià)摘得。

其中，3號(hào)地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，位于鄭東新區(qū)龍湖中環(huán)南路北側(cè)、九如路西側(cè)，地上面積4.57萬(wàn)平方米，容積率要求低于1.5，綠地率高于30％。

4號(hào)地塊為商業(yè)、文化用地，地處鄭東新區(qū)如意東路東側(cè)、龍湖中環(huán)南路北側(cè)，地上面積3.07萬(wàn)平方米，工程建設(shè)投資總額不低于3.97億元，且需與住宅項(xiàng)目同步建成、同步運(yùn)營(yíng)。

這兩宗地塊臨近地鐵4號(hào)線與8號(hào)線交匯的龍湖中環(huán)南站，交通便捷；與山姆會(huì)員店、龍湖里等商業(yè)項(xiàng)目?jī)H一路之隔，生活配套十分完善。

雙地鐵與雙商業(yè)配套加持，地塊的先天優(yōu)勢(shì)顯著。從華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略角度看，此次布局無(wú)疑是其在鄭州市場(chǎng)的重要落子。

更值得關(guān)注的是，當(dāng)前鄭州樓市仍處于深度調(diào)整期，地價(jià)回歸理性，而北龍湖作為城市價(jià)值高地，抗跌性較強(qiáng)。

以底價(jià)在價(jià)值高地完成核心資產(chǎn)布局，華潤(rùn)不僅獲得了安全的投資邊際，也實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中求進(jìn)”的戰(zhàn)略卡位。

從住宅地塊的核心指標(biāo)來(lái)看，容積率不超過(guò)1.5、建筑高度低于24米，意味著3號(hào)地塊未來(lái)將打造為8層以下的純洋房社區(qū)，高端屬性突出。

北龍湖素有“河南高端居住核心”之稱，聚集了全省80%以上的頂級(jí)豪宅社區(qū)，是高凈值客群的集中區(qū)域。此外，金融島、運(yùn)河景觀、學(xué)校、地鐵等配套已逐步落地，區(qū)域高端屬性與居住氛圍早已成型。

華潤(rùn)此時(shí)進(jìn)入，顯然是成熟區(qū)域的“后來(lái)者”，可直接共享前期規(guī)劃紅利。

然而，優(yōu)勢(shì)之外，挑戰(zhàn)也不容忽視——當(dāng)前北龍湖的豪宅產(chǎn)品存量較大。

2026年初，金茂璞逸縵湖率先在北龍湖推出項(xiàng)目，首開即實(shí)現(xiàn)7.8億元銷售額，一季度更是三次開盤三次售罄，后續(xù)加推在即，將成為華潤(rùn)的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

除金茂外，第三方數(shù)據(jù)顯示，目前北龍湖在售的高端住宅項(xiàng)目還包括中海云著湖居、亞新星云灣、綠城·湖畔雲(yún)廬等，競(jìng)品眾多，去化壓力較大，華潤(rùn)如何在這片高端住宅市場(chǎng)中突出重圍，仍是待解的問(wèn)題。

商業(yè)布局的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

除高端住宅外，此次出讓的4號(hào)商業(yè)地塊同樣備受關(guān)注。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將打造為華潤(rùn)萬(wàn)象匯項(xiàng)目。

實(shí)際上，華潤(rùn)商業(yè)與北龍湖的關(guān)聯(lián)可追溯至八年前。

早在2018年3月，市場(chǎng)便傳出華潤(rùn)將在北龍湖打造萬(wàn)象天地的消息。當(dāng)時(shí)的規(guī)劃設(shè)想是，華潤(rùn)在此落地大型城市綜合體龍湖南里，其中兩塊商業(yè)用地?cái)M建成集時(shí)尚購(gòu)物中心與開放式街區(qū)于一體的商業(yè)項(xiàng)目。

從當(dāng)時(shí)流出的效果圖來(lái)看，項(xiàng)目采用了萬(wàn)象天地標(biāo)志性的“Mall+街區(qū)”模式，建筑風(fēng)格也融入了新中式設(shè)計(jì)，貼合當(dāng)?shù)靥厣?/p>

不過(guò)，這一傳聞始終未落地。

直至2025年12月10日，鄭東新區(qū)第四季度重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式上，華潤(rùn)將在北龍湖打造商業(yè)標(biāo)桿的消息再次傳出。

隨后，華潤(rùn)置地鄭州公司發(fā)布“2026年北龍湖南岸項(xiàng)目全案廣告策劃服務(wù)”招標(biāo)公告，從側(cè)面印證了項(xiàng)目推進(jìn)的進(jìn)度。

此次正式拿地，意味著長(zhǎng)達(dá)八年的傳聞終于塵埃落定。

觀點(diǎn)新媒體查詢發(fā)現(xiàn)，目前北龍湖片區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量不多，高端商業(yè)更是稀缺。

區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的購(gòu)物中心包括2018年開業(yè)的社區(qū)生活中心龍湖里，以精品餐飲、親子服務(wù)、生活配套為主；2025年開業(yè)的鄭州銀泰inPARK，主打體驗(yàn)式消費(fèi)，零售業(yè)態(tài)多為設(shè)計(jì)師買手店和河南首店餐飲。

此外，山姆會(huì)員店仍在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2027年開業(yè)。

也就是說(shuō)，北龍湖目前缺少真正的大型高端商業(yè)綜合體。此次萬(wàn)象匯的落地，無(wú)疑將填補(bǔ)這一空白。

更重要的是，華潤(rùn)在鄭州已布局多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，北龍湖萬(wàn)象匯的加入，將與其他項(xiàng)目形成協(xié)同效應(yīng)。

目前，華潤(rùn)商業(yè)在鄭州已開業(yè)的項(xiàng)目包括2014年4月開業(yè)的二七萬(wàn)象城、2025年6月開業(yè)的鄭東萬(wàn)象城，還有輕資產(chǎn)項(xiàng)目綠都萬(wàn)象匯。

消息顯示，2025年11月，華潤(rùn)與綠都廣場(chǎng)商業(yè)部分達(dá)成合作，項(xiàng)目定名“鄭州綠都萬(wàn)象匯”，目前已啟動(dòng)設(shè)計(jì)總包招標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)全面展開。

隨著北龍湖萬(wàn)象匯的落地，華潤(rùn)在鄭州將形成“四子聯(lián)動(dòng)”的商業(yè)格局，覆蓋不同商圈與客群。

但與住宅項(xiàng)目類似，商業(yè)項(xiàng)目也面臨一定挑戰(zhàn)。

北龍湖被稱為鄭州唯一一個(gè)尚未充分釋放高端消費(fèi)潛力的區(qū)域，這意味著華潤(rùn)商業(yè)在此面臨的培育期可能遠(yuǎn)超預(yù)期。

一方面，北龍湖頂級(jí)豪宅密集，但高端消費(fèi)行為普遍外流。目前鄭州市場(chǎng)的高端消費(fèi)仍集中在二七商圈的丹尼斯大衛(wèi)城、二七萬(wàn)象城等地，北龍湖自身的高端商業(yè)氛圍尚未真正形成。

另一方面，奢侈品、國(guó)際美妝、高端連鎖品牌的選址邏輯較為務(wù)實(shí)，它們不僅關(guān)注富人密度，更看重聚客能力、銷售坪效及打卡效應(yīng)。而北龍湖目前恰恰缺乏聚客型主力店和持續(xù)人流，這也導(dǎo)致品牌方不敢輕易在此加大投入。

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