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作為北方樓市的重要風(fēng)向標(biāo)，北京樓市近期的表現(xiàn)格外引人注目。

先來(lái)看一組令人驚訝的數(shù)據(jù)：4月13日至19日這一周，北京新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)937套，環(huán)比上漲32.72%；二手房住宅網(wǎng)簽4521套，環(huán)比上漲29.47%，成交面積40.15萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲32.55%。

尤其是4月15日當(dāng)天，新房和二手房的成交情況格外亮眼，單日新房網(wǎng)簽229套，二手房網(wǎng)簽870套，一天內(nèi)共成交1099套房。

截至4月20日，北京4月新房網(wǎng)簽量已達(dá)4538套，創(chuàng)下近一年新高。按照這個(gè)趨勢(shì)，4月底新房成交量有望輕松突破6000套。

下面這張圖展示了近4年北京新房住宅的周度成交情況：

從圖中可以看到，自第9周起，代表2026年成交情況的紅線直線上升，說(shuō)明新房成交量持續(xù)增長(zhǎng)。

對(duì)比近一年的月度成交量：2026年3月3670套、2月1221套、1月2496套；2025年12月3387套、11月2367套、10月3511套、9月3581套、8月3135套、7月2881套、6月3977套、5月4019套、4月3506套。過(guò)去一年新房月銷(xiāo)量最高為4019套，而今年4月僅20天就突破了4500套，足見(jiàn)市場(chǎng)熱度。

不過(guò)，樓盤(pán)之間的分化依然明顯，并非所有項(xiàng)目都熱銷(xiāo)。以本月熱盤(pán)為例，豐臺(tái)區(qū)某中建項(xiàng)目一周賣(mài)出222套，該項(xiàng)目主打剛需，性價(jià)比高、得房率高，90㎡左右三居占比超5成，四房占比約3成，均價(jià)4.5萬(wàn)/㎡。這類(lèi)高性價(jià)比、產(chǎn)品力突出的樓盤(pán)成為市場(chǎng)主角，也反映出當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)下，只有價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯、設(shè)計(jì)實(shí)用的項(xiàng)目才能吸引購(gòu)房者。

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北京二手房市場(chǎng)近期同樣表現(xiàn)不俗。截至4月19日，4月二手住宅累計(jì)成交10057套，按此趨勢(shì)，月成交量有望突破1.5萬(wàn)套。

3月份的二手房成交量更為突出，達(dá)19886套，環(huán)比增長(zhǎng)140%，創(chuàng)下近15個(gè)月新高。對(duì)比2025年同期，10月12087套、11月14446套、12月17200套，月均約1.4萬(wàn)套，今年市場(chǎng)明顯好于去年。

近4年北京二手房周度成交走勢(shì)圖如下：

圖中紅線為2026年成交套數(shù)，除春節(jié)期間的低谷外，其余周成交量均表現(xiàn)良好。從第9周開(kāi)始成交量快速上升，第13周達(dá)到頂峰，超過(guò)過(guò)去3年同期水平。

掛牌量方面，截至4月20日約14.4萬(wàn)套，3月最高為14.6萬(wàn)套，相比去年下半年房東“踩踏式拋售”的情況，今年掛牌量穩(wěn)中有降，是市場(chǎng)趨穩(wěn)的積極信號(hào)。

價(jià)格方面，以豐臺(tái)區(qū)為例，2026年3月二手房均價(jià)37656元/㎡，較2017年4月的峰值60571元/㎡下跌37.8%，回到2016年3月水平。北京各區(qū)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度不同，西城區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)跌幅在35%以內(nèi)，房山區(qū)最高跌幅48.8%，順義、通州超45%。整體來(lái)看，北京市場(chǎng)呈現(xiàn)“止跌、量升、結(jié)構(gòu)性修復(fù)”的特點(diǎn)，處于局部觸底階段。

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從全國(guó)層面看，樓市表現(xiàn)如何呢？

新房方面，2026年1-2月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積9293萬(wàn)平方米，同比下降13.5%；銷(xiāo)售額8186億元，同比下降20.2%。3月重點(diǎn)30城新房成交面積同比下降7%，1-3月累計(jì)同比下降21%，雖仍在下降，但降幅有所收窄。

二手房方面：

2026年1-3月，20城二手住宅成交33.3萬(wàn)套，同比下降4.1%，但仍高于2024年同期。

值得關(guān)注的是租金回報(bào)率的變化。過(guò)去租金回報(bào)率長(zhǎng)期低于2%，但隨著房?jī)r(jià)回調(diào)，許多城市的租金回報(bào)率有所上升。3月50城住宅平均租金34.00元/平方米/月，環(huán)比微漲0.09%，同比下跌3.65%。盡管租金下跌，但房?jī)r(jià)跌幅更大，使得租金回報(bào)率接近購(gòu)房成本。

2025年末居民購(gòu)房綜合資金成本約2.4%-2.7%，其中一線城市約1.65%，二線城市約2.36%，三四線城市約2.16%。

下圖展示了2026年3月50城租金房?jī)r(jià)比情況：

3月50城平均租金房?jī)r(jià)比為2.26%，西安、成都、昆明、佛山、武漢、常州、嘉興、?？?、銀川、南昌、呼和浩特、南寧、惠州、重慶、北海、蘭州、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、西寧、烏魯木齊、長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)等城市的租金房?jī)r(jià)比高于平均值，租金回報(bào)率已接近綜合購(gòu)房成本。

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最后分享幾點(diǎn)個(gè)人判斷：

1. 核心城市的熱銷(xiāo)項(xiàng)目帶動(dòng)新房銷(xiāo)售局部修復(fù)，呈現(xiàn)“點(diǎn)狀效應(yīng)”；

2. 二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，部分城市二手房市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)高于新房；

3. 北京是北方樓市中表現(xiàn)最突出的城市，北方樓市觸底反彈的關(guān)鍵可關(guān)注北京市場(chǎng)；

4. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)聚焦性價(jià)比、價(jià)格、得房率和實(shí)用性，“虛花樣”難以吸引購(gòu)房者；

5. 市場(chǎng)分化持續(xù)，核心城市、核心區(qū)域及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將迎來(lái)一波熱度；

6. 非核心城市、非核心區(qū)域及缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的老舊項(xiàng)目，仍需經(jīng)歷漫長(zhǎng)的調(diào)整期。