“中介所說的租售比并沒有把資金成本計算在內(nèi)，如果是貸款購房，還需要額外承擔(dān)房貸成本?！?/p>

圖源｜每經(jīng)媒資庫

如今“老破小”房產(chǎn)，正在被越來越多投資者視作值得布局的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

在哈爾濱，投資者范軍半年時間就入手了15套老破小，近期還拿出三十多萬元全款拿下兩套樓齡超過20年的頂樓房源；生意人張力則在短短四個月內(nèi)，收購了10套面積在30到40平方米之間的小戶型，給自己定下的目標(biāo)是總共入手30套。

“從去年到今年年初，我一共買了8套成都的老破小，全部用自有資金投入，算下來扣除月供之后，每個月純租金收益能超過7000元，平均租售比大概在5%左右?！苯衲?月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在成都金牛區(qū)一家茶樓的投資分享會上見到了“小圓子”，這位因為抄底成都8套老破小在社交平臺走紅的投資者，當(dāng)時正把自己的投資經(jīng)驗分享給現(xiàn)場20多位已經(jīng)入手或者準(zhǔn)備入手成都老破小的購房者。

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收益比存銀行更可觀

對于這些投資者來說，足夠吸引人的租金回報率，是讓他們愿意進(jìn)場的核心原因。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至2026年4月，哈爾濱二手房的售租比大約為29年，年租金回報率能達(dá)到3.45%，在全國50個重點城市里，是唯一一個長期穩(wěn)定處于3%-5%這個國際公認(rèn)合理投資區(qū)間的省會城市。范軍算了一筆賬：一套總價15萬元的老破小，每個月租金能收1300元，大概10年就能收回購房成本，收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行長期定期存款，也比大部分低風(fēng)險理財產(chǎn)品更劃算。

租售比現(xiàn)在已經(jīng)是老破小交易里最常被提到的關(guān)鍵詞。

比如“小圓子”就把租售比達(dá)到5%作為選房的核心標(biāo)準(zhǔn)，明確要求總價40萬元左右的房子，月租金要在1500元以上才能覆蓋成本，如果需要重新裝修，那就必須滿足租售比5%的要求才會入手。

從他買下的房產(chǎn)分布來看，全部都在成都二環(huán)內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療等配套成熟的區(qū)域，比如玉林、華西壩、猛追灣這些板塊；從租金情況來看，每套租金都超過1500元/月，8套房子的平均月租金超過2800元，他還提到：“目前有兩套房子正在裝修改造，按照這個區(qū)域現(xiàn)在的租金水平來看，裝修完之后預(yù)計月租金能超過4000元?！?/p>

“都是小戶型，每套總價差不多都在40萬元左右，基本入手的時候就已經(jīng)帶租約；所有房子都只付了15%的首付，把貸款政策的利用率拉到最大。”“小圓子”告訴記者，他入手的房產(chǎn)里租售比最高能到7%，不過他更看好長期持有的價值。

上海一位中介給記者算了一筆賬：現(xiàn)在上海靜安區(qū)彭浦板塊有一套一室戶老破小掛牌，總價99萬元，月租金3000元，算下來租售比能達(dá)到3.6%，確實比把錢存在銀行更劃算。

從國內(nèi)多數(shù)城市的情況來看，住宅租售比已經(jīng)超過2%，部分案例甚至已經(jīng)突破臨界點，做到了“以租養(yǎng)貸”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析：整體來看，現(xiàn)在老破小的租售比已經(jīng)跑贏了存款利率，還逐漸向房貸水平靠近。統(tǒng)計的9個城市平均租售比為2.67%，比1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期國債收益率、2.0%的3年期大額存單利率都要高。同時，現(xiàn)在部分城市的房貸利率已經(jīng)降到3%以下，也就是說，如果是貸款買房，租金收入基本已經(jīng)可以覆蓋月供了。對于偏愛人民幣資產(chǎn)、看重核心區(qū)位價值的投資者來說，老破小已經(jīng)具備了類似固定收益產(chǎn)品的屬性。

這一輪老破小行情的核心邏輯，其實是資產(chǎn)定價重新向“現(xiàn)金流”靠攏。在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，租售比能不能覆蓋資金成本、收益能不能勝過其他理財產(chǎn)品，已經(jīng)成為衡量老破小投資價值的核心標(biāo)準(zhǔn)。

“從去年到現(xiàn)在，我身邊也有朋友投資老破小?！?8安居客研究院院長張波表示：“就我接觸到的客戶來看，手里有個一兩百萬閑錢，覺得存在銀行利息太低，投股市風(fēng)險又太大，那投資一套老破小相對來說更穩(wěn)妥，每年能拿到3%-4%的收益?！?/p>

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隱性成本不能忽略

看似誘人的高回報率背后，投資老破小其實也藏著不少風(fēng)險。

首先就是房屋本身老化的問題。老破小樓齡普遍在20年以上，電路老化、水管滲漏、防水層失效這類問題經(jīng)常出現(xiàn)，一次大修就可能吃掉好幾個月的租金收益。

其次租賃市場本身的不確定性也不能忽視。租金不會一直只漲不跌，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、就業(yè)市場的變化，還有保障性租賃住房供應(yīng)不斷增加，都可能影響租客的支付能力和租賃需求。一旦房子出現(xiàn)空置，投資者的現(xiàn)金流就會直接中斷。雖然現(xiàn)在部分城市針對老破小的收購政策給了投資者一些信心，但未來政策調(diào)整也有可能影響投資收益。另外，很多投資者抱著等拆遷的想法買老破小，但拆遷本身就是小概率事件，如果把全部希望押注在拆遷上，風(fēng)險非常高。

中介宣傳的租售比并沒有把貸款成本計算在內(nèi)，張波提醒：“租售比是不考慮你的資金成本的，如果貸款買房，你還要考慮房貸成本?！?/p>

一位去年在上海楊浦區(qū)入手老破小的買家告訴記者：“我去年花130萬元拿下楊浦區(qū)一套一室戶，首付20萬元，每個月月供4500元，現(xiàn)在每個月租金只有3500元，其實根本覆蓋不了資金成本，每個月還要自己多掏一千多元還房貸。”

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市核心地段的老破小租售比大概在3%左右，如果是貸款購房，想要靠長期租金覆蓋信貸成本，可能性非常小。

另外，租金水平能不能穩(wěn)定、能不能順利出租、空置期產(chǎn)生的成本這些都要提前考慮，如果批量買入老破小，后續(xù)怎么管理出租也是不小的難題。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“想撿漏一套總價低、有升值潛力的房源，邏輯上是說得通的，但是實際操作起來，貸款成本、稅費成本、租金波動，還有未來能不能順利轉(zhuǎn)手這些問題，都需要提前考慮清楚?！?/p>

最后，對于那些抱著等房價上漲、先出租再轉(zhuǎn)手賣出想法的買家來說，現(xiàn)在核心一二線城市的二手房市場雖然已經(jīng)開始回溫，但未來房價很難出現(xiàn)大幅上漲，溫和上漲會是主要趨勢。而且當(dāng)前房價上漲呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征，并不是全面普漲，上漲主要集中在核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊，或是符合改善需求的優(yōu)質(zhì)房源。

張波認(rèn)為：“未來房地產(chǎn)市場大概率會保持量價平穩(wěn)的態(tài)勢。雖然部分一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了價格止跌回升的信號，但需求很難再出現(xiàn)報復(fù)性上漲，尤其是投機(jī)性需求已經(jīng)基本離場，自住需求相對穩(wěn)定，這也決定了未來市場會保持量價平穩(wěn)的格局。”