出品/獨角Mall

撰文/福貴

尚未完全揭幕的上海ITC（由ONE ITC、TWO ITC與ITC Maison組成），這座備受矚目的超級購物中心，已悄然卷入一場無聲的商業(yè)博弈。

一邊是市場流傳的“集齊LV、DIOR、CHANEL、Hermes、Prada、GUCCI六大奢牌”的利好消息；另一邊卻是招商遇阻的現(xiàn)實困境。

數(shù)年前開業(yè)的ONE ITC，面積不足4萬平方米，卻成功引入LV等奢侈品牌，與上海港匯恒隆廣場正面抗衡，讓業(yè)界見識到新鴻基地產(chǎn)的招商硬實力。

圖自新鴻基地產(chǎn)官網(wǎng)，僅供參考

然而，轉(zhuǎn)折悄然而至——去年，LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢牌陸續(xù)撤店，剩余品牌也預(yù)計于今年完成撤離。

截取自小紅書APP

作為項目核心、體量最大的ITC Maison，商業(yè)面積達27.9萬平方米，數(shù)月前僅開放小部分區(qū)域，引入十余家餐飲品牌，表現(xiàn)略顯平淡。

市場對新鴻基商業(yè)能力的高期待，與上海ITC面臨的嚴峻現(xiàn)實形成鮮明對比，其高端化之路，究竟能否走通？

01

近28萬方體量，僅開十余餐飲品牌

上海ITC項目的歷程頗為曲折：2013年，新鴻基地產(chǎn)斥資217.7億元拿地，至今已歷經(jīng)十余年開發(fā)。項目總建筑面積超90萬平方米，商業(yè)部分近32萬平方米，其中ITC Maison作為主體商場，曾被寄予“重塑徐家匯商業(yè)格局”的厚望。

但當(dāng)下，它面臨的挑戰(zhàn)遠超預(yù)期。

上海ITC由ONE ITC、TWO ITC和ITC Maison構(gòu)成，因施工難度大，采取分階段入市策略。據(jù)悉，370米高的T2裙房建于地鐵9號線上蓋，基坑距9號線隧道最近處不足5米，與11號線車站“零距離”相鄰，施工全程需保障地鐵1、9、11號線正常運營，技術(shù)難度極高。

2019年12月，ONE ITC開業(yè)，面積約3.7萬平方米，雖體量不大，但品牌陣容強勁，引入LV、Prada、GUCCI、CELINE、Fendi、Valentino等奢牌。

圖自ITC商場公眾號，僅供參考

2021年開業(yè)的TWO ITC，面積約4000平方米，主打餐飲，引入gaga、蘇小柳、PAIN CHAUD、金鳳來儀、KIZOKU by 黑牛の店等品牌，與ONE ITC形成互補。

單看ONE ITC與TWO ITC的品牌矩陣，再結(jié)合新鴻基地產(chǎn)的行業(yè)地位，其競爭力本應(yīng)不容小覷。

但項目命運多舛——ONE ITC開業(yè)不久便遭遇公共衛(wèi)生事件，TWO ITC也在同期開業(yè)，導(dǎo)致客流長期低迷。

加之與上海港匯恒隆廣場距離相近、品牌重合度高，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢牌相繼撤店，剩余品牌據(jù)傳今年也將撤離。

如今，作為核心旗艦的ITC Maison，體量達27.9萬平方米，原計劃2025年分階段開業(yè)，憑借此前ONE ITC的影響力，市場曾對其充滿期待。

然而，ITC Maison去年8月僅開放4-5層的美食坊試營業(yè)，引入11家品牌，包括馥麗華茶餐廳、wagas、PINTXOS西班牙小館、POETS泰獅、裕蓮茶樓、大馥燒肉丼飯、%Arabica、KOI、M Stand、星巴克、TRIO隨心碗（品牌數(shù)量以大眾點評顯示及實際情況為準）。

近28萬平方米的大體量，僅開出11家餐飲品牌，這無疑給了市場一個“意外的答案”。

02

地鐵交匯優(yōu)勢顯著，短板亦不容忽視

徐家匯作為上海老牌商業(yè)中心，雖面臨“中年危機”，但人流基礎(chǔ)仍在，地鐵1、9、11號線持續(xù)輸送龐大客流。

項目與地鐵站直接連通，通過地下通道、空中連廊等導(dǎo)流系統(tǒng)，可無縫對接周邊商場與辦公樓，形成人流循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。

此外，新鴻基地產(chǎn)與國際大牌合作經(jīng)驗豐富，招商資源儲備充足，具備運營高端商業(yè)項目的成熟能力。

圖自新鴻基地產(chǎn)公眾號，僅供參考

但項目的劣勢同樣突出。

最大問題在于時機——建設(shè)周期過長，錯失了市場黃金窗口期。

同時，徐家匯商圈正處于調(diào)整期：上海港匯恒隆廣場于2020年左右完成升級改造，吸引力進一步提升；太平洋徐匯店閉店后轉(zhuǎn)型為新六百YOUNG，向年輕化、創(chuàng)新化方向發(fā)展。

在商圈洗牌的背景下，上海ITC此時入局，無疑面臨更大挑戰(zhàn)。

其次是體量大帶來的招商壓力——需要更多品牌填充，而當(dāng)前市場環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)品牌資源競爭激烈：上海恒隆廣場正在擴容，需大量品牌入駐；太古地產(chǎn)運營的前灘太古里二期、張園東區(qū)也預(yù)計今年開業(yè)，將進一步分流品牌資源。

從目前情況看，項目招商進度未達預(yù)期。已發(fā)布2025年財報的LVMH、Ferragamo等集團營收下滑，奢牌擴張意愿減弱，即便新鴻基地產(chǎn)資源豐富，也可能面臨“巧婦難為無米之炊”的困境。

值得一提的是，新鴻基近期公告顯示，馮秀炎因健康原因辭任執(zhí)行董事，但其離職原因另有網(wǎng)傳及港媒報道的版本。

馮秀炎長期主導(dǎo)新鴻基在香港及內(nèi)地核心商場的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)與管理，直接負責(zé)上海環(huán)貿(mào)iapm、上海國金中心、北京APM、廣州天匯廣場IGC等重點項目。她的離任，或許會對新鴻基內(nèi)地項目運營產(chǎn)生一定影響。

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