曾被忽視的酒店業(yè)態(tài)，如今成了寫字樓去化的關(guān)鍵方案。

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春節(jié)前杭州出差時(shí)，我在黃龍商圈的寫字樓拜訪客戶，剛下網(wǎng)約車就看到醒目的全季酒店標(biāo)識(shí)——整層樓都被改造成了酒店客房，門口還有幾位剛退房的住客。

走進(jìn)樓內(nèi)觀察，其裝修風(fēng)格與聯(lián)合辦公空間頗為相似：前臺(tái)掛著品牌LOGO，公共區(qū)域設(shè)有茶水間，走廊燈光柔和，唯一的區(qū)別是門上標(biāo)注的是房號(hào)而非公司名稱。

隨后在錢江新城，我發(fā)現(xiàn)一棟高層寫字樓的低區(qū)已變身維也納酒店，還有不少陌生的單體酒店招牌嵌入中低層辦公空間。早高峰時(shí)，電梯口的場(chǎng)景更顯“錯(cuò)位”：一邊是拎公文包、行色匆匆的上班族，另一邊是拖行李箱、舉相機(jī)的游客，電梯內(nèi)咖啡的苦澀與外賣的香氣交織，視覺與嗅覺的沖擊感強(qiáng)烈。

難道酒店開始“下沉”到寫字樓了？

與樓內(nèi)做出境游的朋友交流后得知，杭州寫字樓近年招租困難，空置率居高不下，業(yè)主與其空守虧損，不如將樓層打包租給酒店。這些連鎖酒店自帶流量，招牌比普通公司銘牌更顯眼，“這種‘拼貼感’其實(shí)是業(yè)主的自救之舉”。

進(jìn)一步了解發(fā)現(xiàn)，此類現(xiàn)象并非杭州獨(dú)有，全國(guó)多地均有發(fā)生：廣州佛山祖廟路的原中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行佛山總部大樓空置近兩年后，2025年9月簽約改造為華住旗下全季酒店；南京某國(guó)企將旗下半棟1.5-2萬平方米的辦公樓改造成酒店；上海新梅廣場(chǎng)從行政公寓轉(zhuǎn)為辦公樓后，又改造成希爾頓花園酒店，客房可俯瞰陸家嘴景觀。

更有媒體披露，杭州某寫字樓內(nèi)竟有10個(gè)不同酒店品牌分層運(yùn)營(yíng)，涵蓋全季、亞朵等連鎖品牌及青年旅社、中低端單體酒店。這種多品牌共存模式，既讓業(yè)主快速回籠資金，也降低了酒店品牌的拿地成本，實(shí)現(xiàn)雙贏。

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曾經(jīng)象征效率的格子間被柔軟床墊取代，這種空間反轉(zhuǎn)讓我想起十余年前的北京。2012年我在長(zhǎng)安街新聞大廈酒店工作時(shí)，這家五星級(jí)酒店的二三樓租給了媒體機(jī)構(gòu)，9層以上是報(bào)社編輯部，其余為客房。當(dāng)時(shí)不少專家質(zhì)疑其五星級(jí)資質(zhì)——“頂級(jí)酒店的大堂怎能天天坐滿上班族？”加夜班的女同事深夜打車，也常被司機(jī)投來異樣目光。直到報(bào)社搬入新樓，這座酒店才徹底改為寫字樓。

商業(yè)地產(chǎn)黃金期，“酒店改寫字樓”并不罕見，許多品牌酒店因盈利壓力將空間讓渡給企業(yè)。但十年后劇本反轉(zhuǎn)：如今租不掉的寫字樓開始主動(dòng)尋求酒店品牌合作，杭州只是縮影。

據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行等機(jī)構(gòu)報(bào)告，2025年杭州多個(gè)商務(wù)板塊寫字樓空置率接近25%-30%，上海、深圳部分板塊甚至突破30%，普通甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓尤甚。

一路攀升的國(guó)內(nèi)寫字樓空置率

深圳前海部分辦公樓掛牌三年仍空置，杭州錢江世紀(jì)城、成都金融城、合肥政務(wù)區(qū)也有類似庫(kù)存。北京光華路SOHO二期租金比一期更低，空置率高導(dǎo)致物業(yè)積極挽留租戶，有媒體調(diào)侃“北京很多寫字樓看似高大上，實(shí)則像西裝革履的‘乞討者’”。

相比之下，酒店雖處調(diào)整期，但適應(yīng)性更強(qiáng)。杭州中高端酒店節(jié)假日和會(huì)展期間入住率超85%，部分連鎖品牌細(xì)分客群：低區(qū)服務(wù)考研陪讀，5-8樓做會(huì)展接待，高層針對(duì)年輕商務(wù)客。一棟樓被切分為不同功能模塊，每層都是新的生意入口，如同重組的商業(yè)積木。

華住、錦江等連鎖酒店集團(tuán)則將空置寫字樓視為“獵場(chǎng)”，在一棟樓內(nèi)布局多檔次品牌，形成全覆蓋模式，無論背包客還是商務(wù)精英都能找到對(duì)應(yīng)服務(wù)。冷清的辦公樓逐漸被酒店“點(diǎn)亮”，業(yè)主不再執(zhí)著于企業(yè)入駐率，轉(zhuǎn)而關(guān)注客房入住率——酒店成了寫字樓庫(kù)存的解決方案。

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有人認(rèn)為“寫字樓改酒店”只是權(quán)宜之計(jì)，等行情回暖白領(lǐng)會(huì)重返格子間。但這種看法可能低估了變革深度：放眼倫敦金絲雀碼頭、紐約曼哈頓，類似改變?cè)缫讶蚵印?/p>

近年在紐約、倫敦等城市，AI替代基層腦力勞動(dòng)、靈活辦公普及導(dǎo)致寫字樓萎縮速度超國(guó)內(nèi)。紐約推行“適應(yīng)性再利用計(jì)劃”，鼓勵(lì)業(yè)主將空置B級(jí)寫字樓改造成精品酒店——這些老樓層高足、窗戶大、采光好，恰好適配工業(yè)風(fēng)高端酒店需求。倫敦The Hoxton、紐約Ace Hotel等品牌，利用老辦公樓骨架打造時(shí)髦社交空間，讓舊樓成為年輕人打卡地。

這表明全球商業(yè)空間邏輯已深刻改變：過去寫字樓與酒店是平行線，酒店常被視為寫字樓的配套；如今酒店成了寫字樓的“動(dòng)力插件”。倫敦、紐約等地業(yè)主發(fā)現(xiàn)，引入優(yōu)質(zhì)酒店品牌比拉企業(yè)租戶更能提升樓宇價(jià)值——知名酒店入駐意味著全天候安保、高水準(zhǔn)物業(yè)、精致餐飲，甚至能優(yōu)化ESG指標(biāo)，還能增強(qiáng)對(duì)辦公租戶的吸引力。

這股全球風(fēng)潮刮入國(guó)內(nèi)后，我們需意識(shí)到：寫字樓改酒店是對(duì)存量商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的重新審視。當(dāng)實(shí)體辦公需求收縮、體驗(yàn)式消費(fèi)與移動(dòng)辦公需求擴(kuò)張時(shí)，空間功能必須隨之切換。業(yè)主以低租金獲取空間，通過酒店化運(yùn)營(yíng)將枯燥資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流量入口，收割旅游和差旅紅利。這種轉(zhuǎn)變要求業(yè)主從“收租思維”進(jìn)化為“服務(wù)思維”——空間功能永遠(yuǎn)跟隨人的需求而變。

本文來自微信公眾號(hào)“旅界”，作者：theodore熙少，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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