2026年，上海迎來首批新房五年限售解禁的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2021年3月，上海發(fā)布“新滬七條”，明確按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房需在網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓，若項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比例超1.3:1便觸發(fā)該規(guī)定。如今，這批房源正式解禁，市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化。

2021年全年，上海約有92個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)五年限售，截至2026年3月8日，這些項(xiàng)目尚未有成交備案，但70個(gè)項(xiàng)目已有房源掛牌。掛牌數(shù)據(jù)顯示，34個(gè)項(xiàng)目掛牌均價(jià)較2021年成交均價(jià)上漲，36個(gè)下跌，整體微漲0.26%。其中，核心區(qū)域項(xiàng)目漲幅突出，如徐匯的云錦東方、浦東的碧云尊邸掛牌價(jià)較成交均價(jià)高出約60%；而臨港、青浦、奉賢等外圍區(qū)域部分項(xiàng)目掛牌價(jià)“破發(fā)”，跌幅超20%。

從價(jià)格段來看，均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目掛牌均價(jià)較成交均價(jià)上漲20%，6-10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目微跌1.02%，6萬(wàn)元以下的項(xiàng)目下跌4.13%，“買房地段論”的價(jià)值進(jìn)一步凸顯。核心區(qū)域高認(rèn)購(gòu)率、高入圍分的項(xiàng)目幾乎未下跌，外圍區(qū)域即使認(rèn)購(gòu)率較高也可能“破發(fā)”。

從供應(yīng)規(guī)?？矗?021年觸發(fā)限售的92個(gè)項(xiàng)目超3萬(wàn)套房源將在2026年解禁。參考貝殼熱門小區(qū)1-2%的掛牌率，即使按10倍計(jì)算，全年入市房源約3000-6000套，月均250-500套，僅占上海二手房月均2萬(wàn)套成交量的不足2.5%，對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。

回顧政策背景，2021年初上海實(shí)施新房搖號(hào)積分制，旨在遏制“打新”熱潮。當(dāng)年，浦東、青浦、寶山、嘉定四個(gè)區(qū)的觸發(fā)限售項(xiàng)目套數(shù)占比達(dá)70%，56.63%的項(xiàng)目成交均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，10萬(wàn)元/平方米以上的僅占14.34%。

對(duì)比市場(chǎng)整體表現(xiàn)，2021年底至今上海全市二手房掛牌參考價(jià)下跌17.33%，成交均價(jià)下跌7%，而這批解禁項(xiàng)目的平均掛牌均價(jià)仍微漲0.26%，且同地段新房均價(jià)較2021年平均高出約10%。這意味著，對(duì)于自住需求而言，核心區(qū)域5年后的新房?jī)r(jià)格大概率更高。

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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