本文來(lái)自微信公眾號(hào)：Vogue Business，作者：編輯團(tuán)隊(duì)，編輯：YilingPan

4月8日，太古地產(chǎn)發(fā)布2025年度報(bào)告書(shū)。在基礎(chǔ)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)27%的同時(shí)，報(bào)告中披露的中國(guó)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)更具價(jià)值——它提供了具體的數(shù)據(jù)切面，可觀察高端商業(yè)地產(chǎn)在“弱復(fù)蘇”周期中的真實(shí)分化路徑。

從核心指標(biāo)看，分化首先體現(xiàn)在一組不對(duì)稱數(shù)據(jù)上。上海興業(yè)太古匯表現(xiàn)亮眼，零售銷售額同比增長(zhǎng)49.6%，較2019年提升27%；出租率約96%，租金收入未單獨(dú)披露。

北京三里屯太古里相對(duì)平穩(wěn)，銷售額同比增長(zhǎng)11.2%，較2019年提升12%；租金收入小幅增長(zhǎng)3%，出租率維持99%。

成都太古里穩(wěn)步上行，銷售額同比增長(zhǎng)7%，較2019年累計(jì)增長(zhǎng)32%；租金收入增長(zhǎng)5%，出租率97%。

廣州太古匯呈現(xiàn)“長(zhǎng)期增幅高、當(dāng)期增速低”特點(diǎn)，今年銷售額同比僅增2%，但較2019年已提升70%；租金收入增長(zhǎng)2%，出租率達(dá)100%。

上海前灘太古里作為較新項(xiàng)目，銷售額同比增長(zhǎng)7%；租金收入同比下滑3%，出租率98%。北京頤堤港整體變化不大，銷售額同比增長(zhǎng)3%，較2019年僅提升1%；出租率99%。

對(duì)比可見(jiàn)，上海興業(yè)太古匯的表現(xiàn)更接近“結(jié)構(gòu)性異?！薄?/p>

這一結(jié)果并非線性恢復(fù)，而是由明確外生變量觸發(fā)——2024年6月開(kāi)業(yè)的Louis Vuitton“路易號(hào)”項(xiàng)目。該約30米高的船形空間集展覽、零售與餐飲于一體，被定義為品牌“體驗(yàn)式旗艦”，核心目標(biāo)是以內(nèi)容而非商品吸引客流。

2024年6月，Louis Vuitton“路易號(hào)”項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

關(guān)鍵在于，該項(xiàng)目并非簡(jiǎn)單提升單店坪效，而是改變了整個(gè)商場(chǎng)的流量生成方式。

一方面，“路易號(hào)”成為城市級(jí)打卡點(diǎn)，帶來(lái)大量非目的性客流；另一方面，其展覽與社交屬性顯著延長(zhǎng)停留時(shí)間，對(duì)其他品牌形成溢出轉(zhuǎn)化。更具標(biāo)志性的是客群結(jié)構(gòu)，研究顯示該類項(xiàng)目約60%收入來(lái)自新增客群，而非原有奢侈品消費(fèi)者。

這使得興業(yè)太古匯的增長(zhǎng)本質(zhì)上不再依賴傳統(tǒng)“品牌組合優(yōu)化”，而是依賴人為制造的內(nèi)容節(jié)點(diǎn)。

剝離這一變量后，其余項(xiàng)目表現(xiàn)更具參考價(jià)值。北京三里屯太古里實(shí)現(xiàn)11.2%增長(zhǎng)，與其過(guò)去兩年改造節(jié)奏直接相關(guān)。據(jù)項(xiàng)目披露，北區(qū)完成大規(guī)模升級(jí)，引入迪奧、愛(ài)馬仕、蒂凡尼等獨(dú)棟旗艦，同時(shí)改善動(dòng)線與公共空間，2025年改造效果集中釋放客流與銷售。

成都太古里延續(xù)一貫路徑，通過(guò)持續(xù)品牌更新維持增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)約59家門店完成升級(jí)，包括Muji世界旗艦店及On等新興品牌。這類項(xiàng)目增長(zhǎng)來(lái)源分散，但穩(wěn)定性較強(qiáng)。

廣州太古匯情況更典型，在出租率100%的前提下，銷售僅增2%，但較2019年累計(jì)增長(zhǎng)約70%。這意味著項(xiàng)目已接近既有模型效率上限，新增增長(zhǎng)更多依賴外部變量，如正在推進(jìn)的二期改造。

廣州太古匯

相比之下，上海前灘太古里與北京頤堤港處于不同階段。前者銷售增長(zhǎng)7%但租金收入下降，反映品牌結(jié)構(gòu)提升快于客群成熟；后者增長(zhǎng)僅3%，更多依賴交通與區(qū)域客流自然增長(zhǎng)。

綜合來(lái)看，年報(bào)呈現(xiàn)出比增長(zhǎng)更重要的趨勢(shì)：在高出租率前提下，銷售與租金聯(lián)動(dòng)正在減弱。銷售可通過(guò)內(nèi)容、品牌與事件短期放大，但租金受長(zhǎng)期合同與市場(chǎng)承受能力制約，調(diào)整更滯后。

將這些項(xiàng)目置于同一時(shí)間軸，可看到更清晰的分層：

2025年的變化表明，當(dāng)前內(nèi)地高端商業(yè)核心問(wèn)題已非“是否有需求”，而是需求如何被激發(fā)、以何種節(jié)奏釋放。在消費(fèi)趨于理性、奢侈品牌擴(kuò)張更謹(jǐn)慎的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目差距不再主要體現(xiàn)在品牌層級(jí)，而是對(duì)增長(zhǎng)節(jié)奏的控制能力。