作者| 史大郎&貓哥

來源| 是史大郎&大貓財經Pro

樓市是否已觸底？

過去五年的市場行情前所未見，關于這個問題的看法因人而異。

不過高盛最新發(fā)布的報告指出，樓市即將迎來復蘇。

根據高盛的觀點：

上海和深圳的房價將在今年觸底，到2028年底，滬深兩地房價預計上漲15%。

北京的房價見底時間可能比滬深晚3-6個月，之后是廣州。

但就在5個月前，高盛還是堅定的看空立場，認為房價調整尚未結束，還有20%-25%的下跌空間，預計到2027年才可能出現(xiàn)實質性復蘇。

是什么讓高盛的態(tài)度發(fā)生了180度大轉變呢？

先來看看他們認為滬深樓市將復蘇的理由。

高盛認為上海的庫存相對較低，去化速度維持在合理區(qū)間，同時需求正逐漸增強，二手房市場也開始回暖。

深圳本身的土地供應約束性較強，對土地的依賴程度歷來不高，供地方面也較為克制，市場上還疊加了改善型的剛性需求，再加上一線城市政策的松動，復蘇跡象比較明顯。

總的來說，滬深房價15%的漲幅預期，是建立在低庫存、弱供給、高需求和強政策支持的基礎之上的。

這樣的觀點是否可信呢？

3月份的市場數據確實呈現(xiàn)出一些積極跡象。

以上海為例，3月份二手房網簽量達到3.1萬套，創(chuàng)下近5年來的單月成交紀錄，3月28日單日成交1585套，仿佛回到了2021年的市場熱度，而4月11日的單日成交量更是突破了1600套。

深圳的二手住宅成交量在3月份超過5000套，已經高于市場榮枯線，總價200-500萬的剛需客戶占比逐步提升，超過了3成，豪宅改善型客戶占比也提高了1個百分點。

北上廣深四個一線城市3月份的成交量環(huán)比漲幅均在100%左右。

還有一個被低估的城市——成都。

近日成都公布的常住人口數據顯示，過去5年新增了60萬人，常住人口僅比北京少26.5萬，成為全國人口第四多的城市。

有了人口的支撐，成都的樓市成交量在全國處于前列，如果從成交面積來看，更是位居全國第一。

如果查看房地產企業(yè)的財報，可能會讓人對市場更有信心。

碧桂園凈利潤16億，旭輝凈利潤159億，金科凈利潤300-350億，佳兆業(yè)凈利潤更是超過500億，看起來低迷已久的房地產行業(yè)似乎又重新振作起來了。

但真實情況究竟如何呢？

實際上，這些凈利潤中包含了大量的債務重組收益，其中碧桂園有935億，旭輝有400億，金科有700億，如果扣除這些重組收益，房地產企業(yè)仍然處于大幅虧損狀態(tài)。

不過這不能僅僅被視為一種財務技巧，其關鍵在于房企通過計提完成了債務出清，才有能力重啟房地產的長鏈條。如果一直深陷債務泥潭，房地產的復蘇將會更加遙遙無期，這無疑是一個積極信號。

幾個成交量放量的城市也存在隱憂，雖然成交量有所上升，但從價格方面來看，情況仍然不容樂觀。

例如，目前不少成交的是“老破小”房源，有些城市甚至掀起了爭搶老破小的熱潮，這其實是國企收儲帶來的增量，讓不少人想要“抄底”，因為租售比已經跌到了低位，但從價格角度來看，百城二手住宅均價環(huán)比仍然處于下跌狀態(tài)。

一句話總結，中介們依然在通過催促業(yè)主降價來促進成交，市場的系統(tǒng)性出清還需要時間。

那么這個過程需要多久呢？

貓哥認為，這需要成交量、價格和庫存三個要素的相互驗證。

單一的成交量增長難以支撐市場大周期的轉折，而目前價格仍然偏弱，一線城市二手掛牌價指數繼續(xù)下行，庫存去化情況也沒有超出預期。

而且未來房地產行業(yè)的增長模式需要與過去30年徹底告別，拋棄高負債、高杠桿、高周轉的“三高”模式，這一轉變的標志性事件有兩個：

1、許家印案的判決結果。

許家印和恒大的案件已經開庭，涉及的罪名包括非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法放貸、欺詐發(fā)行、違規(guī)披露、單位行賄等。

許家印當庭認罪悔罪，被判無期徒刑的概率很高。

2、萬科事件的最終解決。

這兩年萬科虧損嚴重，累計虧損達1381億，且債務壓力絲毫沒有緩解，一年內到期的有息負債超過1600億，資金缺口依然巨大。

萬科的多位領導被調查，這也是近期的熱點新聞。

為什么要重點關注這兩件事呢？

許家印是房地產“三高”模式的典型代表，通過瘋狂造假和加杠桿，最終演變成了龐氏騙局；而萬科多年來一直被視為行業(yè)內的“好學生”，但誰也沒想到它一邊喊著“活下去”，一邊耗盡現(xiàn)金流，最終陷入債務危機。

市場對萬科的態(tài)度也發(fā)生了很大變化，起初認為萬科一定會被救助，但經過幾年的努力，未來萬科很可能會通過市場化方式出清，而非國家兜底。

這種態(tài)度的重要轉變，也意味著過去的房地產模式即將畫上句號。

這個轉變過程需要多長時間呢？

大概率到2028年底會有分曉，這并不是在忽悠大家去買房，而是一個健康的經濟體中，房地產行業(yè)的比重通常在30%左右，房地產不能再拖經濟發(fā)展的后腿了。