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撰文/劉子棟

在“大資管”策略的指引下，華潤置地持續(xù)對旗下成熟的重資產(chǎn)商業(yè)物業(yè)進行梳理。

此次的標的是已開業(yè)14年的成都萬象城——這座位于成都城東的城市級商業(yè)地標，即將迎來新的使命。

近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所一則股權轉讓預披露公告顯示，華潤置地計劃通過全資子公司超智資源有限公司，轉讓所持華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%的股權。據(jù)悉，后者正是成都萬象城的開發(fā)與運營主體。

資料表明，成都萬象城的故事始于2005年。華潤置地選址成華區(qū)雙慶路，邀請商業(yè)地產(chǎn)設計領域全球排名前列的Callison建筑事務所負責設計。項目總投資達25億元，設計總建筑面積約32萬平方米，其中購物中心占24.4萬平方米，還配建了7.4萬平方米的超甲級寫字樓。

2012年5月11日，成都萬象城一期正式開業(yè)。這是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后布局的全國第四座萬象城，項目從設計上就體現(xiàn)出受重視的程度。

據(jù)悉，成都萬象城采用建筑與園林景觀融合的設計思路，運用當時還不常見的退臺式打造手法，搭配庭院水景、屋頂花園、景觀連廊等多元場景，將自然采光、田園綠意與生態(tài)氛圍有機融入商業(yè)空間。

當時成都商業(yè)市場正處于從傳統(tǒng)百貨向購物中心轉型的初期，成都萬象城的到來被業(yè)內人士評價為“開啟了成都商業(yè)市場新紀元”。相比之下，成都IFS于2014年1月開業(yè)，成都太古里則在2015年4月開業(yè)。

一個細節(jié)足以證明其影響力：中國西部地區(qū)首家Apple直營店就選址于此。在那個iPhone逐漸成為中國新一代消費者身份符號的年代，蘋果直營店的選址本身就是一座城市商業(yè)能級的標尺。

因此，一期開業(yè)后，成都萬象城迅速躋身全市購物中心零售額前列。

此后，成都萬象城至少經(jīng)歷了兩輪擴充與改造。第一次升級是在2020年，當年12月，成都萬象城二期開業(yè)投用，完整的項目形態(tài)至此全面落成。

二期新增三棟商業(yè)樓，與一期原有的四館圍合而成，使商業(yè)體量達到28.7萬平方米，一躍成為成都主城區(qū)最大的商業(yè)綜合體，引入的品牌數(shù)量超過620家。

第二次升級發(fā)生在2023年。這是成都萬象城開業(yè)11年后，華潤置地斥資數(shù)億元，用時195天，對3.2萬平方米的中心廣場進行了徹底改造，設計方邀請了扎哈·哈迪德建筑師事務所。

改造后，中心廣場通過專注引入茶飲、輕餐業(yè)態(tài)的“里巷”，以及定位潮流零售的“高街”兩條動線，串聯(lián)起四館及室外空間，引入了gaga、tea'stone、Alimentari Mulino、Shake Shack等輕餐品牌，還有Snow Peak西南首家購物中心店、nice rice買手店等潮流品牌，并輔以大量外擺，營造出極具特色的氛圍。

同期，A、B、C、D四館分別被重新賦予“自在·奢享”“自在·靈感”“自在·創(chuàng)想”“自在·活力”的差異化標簽，實現(xiàn)了對不同客群的覆蓋。成都萬象城就此升級為“城市旗艦公園商業(yè)”，提出全新slogan“自在生長，大于想象”。

截至2025年，根據(jù)公開信息，成都萬象城全年營業(yè)額約為78億元，在市內僅排在成都IFS、成都太古里這兩個百億項目之后。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，商業(yè)客整理

據(jù)統(tǒng)計，這一年成都萬象城共引入了約50家首店，客流量突破5000萬人次。

其中包括意大利女裝品牌MARELLA的全國首家全新形象店、輕奢女裝品牌nexy.co大師旗艦店全國首店、英國鞋靴品牌Rockfish Weatherwear西南首店、Aimer全國首家旗艦店、BAKER PUPPY城市首店、慢攪粥底火鍋黑金店全國首店、OTHER TEA另茶西南首店等。

而根據(jù)華潤置地2024年全年業(yè)績報告，該項目取得租金收入8.31億元，項目評估值69.83億元。同年，成都萬象城項目公司華潤置地（成都）發(fā)展有限公司的營業(yè)收入約9.57億元，凈利潤達2.46億元。

另據(jù)摩根士丹利的最新研報估算，這座定位M2的商業(yè)綜合體，當前估值約在70億至80億元區(qū)間。

在市場看來，將年租金收入超8億元、年客流量突破5000萬人次的“現(xiàn)金奶?！蓖葡蚴袌?，背后是華潤置地正加速打通“投、融、建、管、退”的資本循環(huán)大資管業(yè)務模式。其本質是通過資本運作，讓不動產(chǎn)的長期價值在更短周期內變現(xiàn)，同時以管理服務延續(xù)現(xiàn)金流獲取能力。

在資本循環(huán)中，股權轉讓這一靠前步驟里，近年來華潤置地已通過股權掛牌轉讓方式處置了多個運營成熟的萬象系商業(yè)資產(chǎn)，且均綁定了運營管理權。

例如2022年6月掛牌的杭州蕭山萬象匯、2024年12月掛牌的合肥萬象城、2025年11月掛牌的西安西咸萬象城、貴陽萬象匯等。這些進入穩(wěn)定運營期的成熟項目，被認為是華潤置地謀劃商業(yè)REITs的潛在儲備，力求成熟一批、證券化一批。

近年來，據(jù)行業(yè)統(tǒng)計，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等商業(yè)項目為基礎資產(chǎn)，至少發(fā)行了260億元CMBS，還注冊了超300億元類REITs發(fā)行額度。

涉及的重要商業(yè)項目包括成都萬象城、上海萬象城、重慶萬象城、沈陽鐵西萬象匯、石家莊萬象城、廈門萬象城、深圳羅湖萬象城二期、杭州蕭山萬象匯等。

其中，此次轉讓的標的成都萬象城，于2020年作為華潤置地首單CMBS項目成功發(fā)行，規(guī)模達25.01億元。

在公募REITs領域，華夏華潤商業(yè)REIT已于2024年3月在深交所上市，首發(fā)底層資產(chǎn)為青島萬象城，募資規(guī)模達69.02億元，是首批3單消費基礎設施REITs中募資規(guī)模最大的產(chǎn)品。

2025年，該REIT完成首次擴募，新購入昆山萬象匯；同年又擬申請第二次擴募，計劃購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三處資產(chǎn)。

此外，華潤置地年內還成功設立兩支合計規(guī)模30億元的Pre-REITs策略商業(yè)地產(chǎn)私募基金。

其中，華潤置地與華夏股權設立的潤盈華夏基金，采取“在營+開發(fā)”的混合投資策略，擬投資西安西咸萬象城、貴陽萬象匯和位于大連的在建購物中心。據(jù)悉，后續(xù)這批項目將優(yōu)先考慮通過公募REITs退出。

根據(jù)華潤置地最新計劃，“十五五”期間該公司將推動公募REITs規(guī)模超600億元。作為儲備資源，截至2025年底，華潤置地旗下自有在營購物中心有98座，到2030年末，在營購物中心將增至127個。

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