從“本地龍頭”到“區(qū)域標桿”進化

中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中金唯品會奧萊REIT”），第二份財報來了。

4月22日，中金唯品會奧萊REIT正式發(fā)布了2026年第一季度報告。這是該基金自2025年8月27日成立、9月12日上市以來的第二份定期報告。

期內(nèi)，該REIT實現(xiàn)收入8839.04萬元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額2973.37萬元，可供分配金額4666.81萬元，本期現(xiàn)金流分派率 1.06%、年化分派率 4.30%，分紅能力持續(xù)穩(wěn)健。

盡管受折舊攤銷影響凈利潤為-81.68萬元，但核心運營指標與現(xiàn)金流表現(xiàn)亮眼，凸顯成熟奧萊 “高現(xiàn)金流、強抗周期” 特質(zhì)。

然而，亮眼數(shù)據(jù)之下，杉井奧萊不得不直面增長命題。項目正面臨體量中等帶來的物理空間限制，以及租金、聯(lián)營扣率等核心指標已臨界“行業(yè)天花板”。后續(xù)增長，僅靠本地舒適圈，遠遠不夠。

一季度多項指標穩(wěn)健

現(xiàn)金流與運營雙優(yōu)

財報顯示，中金唯品會奧萊REIT一季度核心業(yè)績指標全線飄紅。

2026年第一季度，中金唯品會奧萊REIT底層資產(chǎn)寧波杉井奧萊實現(xiàn)營業(yè)收入 8506.95 萬元，對應營業(yè)成本/費用7747.08萬元，EBITDA 達6245.30萬元，現(xiàn)金轉(zhuǎn)化能力較強。

營業(yè)收入的穩(wěn)定增長，源于項目持續(xù)提升的運營質(zhì)量

一季度，杉井奧萊可供出租面積5.14萬㎡，期末出租率100%、租金收繳率100%，延續(xù)全年滿租態(tài)勢；平均租金單價460.71元 /㎡/ 月，高于去年（2025年8月27日基金成立至2025年12月31日）的446.33元/㎡/月。

出租率與收繳率 “雙百”、租金單價在高基數(shù)上仍實現(xiàn)正增長，既是奧萊行業(yè)一季度景氣度的縮影，也是杉井奧萊項目自身經(jīng)營韌性的體現(xiàn)。

從行業(yè)特性看，奧萊 “品牌折扣 + 場景消費” 的模式，在消費理性化趨勢下具備天然的抗周期韌性，品牌商戶的穩(wěn)定入駐意愿為項目提供了基本盤支撐；

從節(jié)點周期看，一季度元旦、年貨季、春節(jié)、元宵、情人節(jié)、開學季等多檔強消費節(jié)點密集，疊加暖冬天氣帶動的近郊出行熱潮，頭部項目普遍實現(xiàn)出租率企穩(wěn)、客流與銷售雙升，為租金上調(diào)創(chuàng)造了有利條件；

從項目層面看，杉井奧萊憑借14年運營沉淀的本地忠實客群基礎(chǔ)、本市內(nèi)無直接競品的龍頭地位，疊加年度20%的品牌汰換率，使項目在商戶端保持了持續(xù)的高議價能力，在行業(yè)整體回暖中表現(xiàn)出更強的兌現(xiàn)能力。

值得注意的是，其余11支消費REITs大部分底層資產(chǎn)項目在一季度經(jīng)歷了出租率環(huán)比下降。這其中，盡管有些項目租金下降受調(diào)改面積擴大影響，但仍體現(xiàn)寧波杉井奧萊的強招商能力，凸顯了成熟近郊奧萊在當前市場環(huán)境下的稀缺韌性。

此外，一季度項目銷售額同比+21.93%、客流量同比+6.58%、新增會員同比+23.38%，在消費復蘇背景下實現(xiàn)量價齊升。春節(jié)期間非遺年市、元宵燈會等活動引爆客流，2 月 “雞排哥” 巡店單日客流同比激增201%，餐飲區(qū)單日業(yè)績破百萬，場景化營銷成效顯著。

“高聯(lián)營占比、低運營成本”商業(yè)模式顯韌性

一季度，項目聯(lián)營模式收入占比高達76.54%，租金收入占7.25%。這體現(xiàn)了聯(lián)營為主的典型奧萊商業(yè)特性，項目收入與商戶銷售額高度綁定，項目運營方與商戶利益深度捆綁，形成了“高銷售額→高聯(lián)營抽成→高租金單價”的正向循環(huán)。

營業(yè)成本方面，三項主要的經(jīng)營性成本占比分布——管理費用占比 17.05%、折舊攤銷占比8.01%、物業(yè)運營成本占比6.23%——合計不足三成，整體運營成本可控。

得益于高聯(lián)營占比、低運營成本的業(yè)務結(jié)構(gòu)，杉井奧萊兩大盈利指標突出：毛利率87.03%，遠高于常規(guī)購物中心模式；EBITDA率為73.41%，高于上年同期。

增長命題

“本地龍頭”向“區(qū)域標桿”破圈

在寧波市場，杉井奧萊的統(tǒng)治力幾乎是壓倒性的，自2011年一期開業(yè)以來，已持續(xù)運營超過14年。

“一家獨大”的市場格局，為杉井奧萊帶來了穩(wěn)定的客流基本盤和高議價能力，但亦隱藏著一個關(guān)于“長期增長”的命題。

從本地龍頭到區(qū)域標桿破圈的緊迫性

從項目基礎(chǔ)條件看，奧萊是典型的“以大為美”的業(yè)態(tài)，杉井奧萊10.43萬方的體量，在國內(nèi)奧萊行業(yè)算中等體量，在既有物理空間基礎(chǔ)上，營收增長會受到一定的天然限制。

經(jīng)營端看，項目租金單價、EBITDA 率、聯(lián)營扣率等核心指標持續(xù)提升但已處于行業(yè)高位，臨界“行業(yè)天花板”，也意味著有可能面臨增長平臺期，內(nèi)生提效空間有限。

客群結(jié)構(gòu)上，贏商大數(shù)據(jù)顯示，寧波杉井奧萊本地客群占比高達82.1%，遠超全國行業(yè)平均范疇的60%~75%。

可見，未來寧波杉井奧萊的客流增量空間，需要依賴紹興、臺州、杭州、舟山等周邊城市跨區(qū)域客群的輸入來突破。

跨區(qū)域增長的解題思路

基于從區(qū)域龍頭向區(qū)域標桿破圈的目標，一季度，項目的經(jīng)營動作已顯現(xiàn)破圈基礎(chǔ)。

品牌端，持續(xù)推進“每年汰換品牌20%”的機制，繼2025年煥新67個品牌后，今年一季度引入輕奢品牌Tory Burch、運動戶外品牌JackWolfskin，并完成部分品牌重裝升級，店鋪級次與品類結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。二季度目前已引入潮宏基、茉莉奶白，另有米村拌飯等品牌將開業(yè)。

據(jù)中金唯品會奧萊REIT年報披露，2026 年杉井奧萊明確“高奢提調(diào)性、輕奢穩(wěn)頻次、運動戶外聚人氣”的品牌組合優(yōu)化基調(diào)。

這一策略，在本輪品牌汰換中，有精準的落地：并非單一追求高端品牌升級，而是兼顧層級補齊與業(yè)態(tài)豐富，在拔高品牌層級的同時，同步引入受眾更廣、消費粘性更強的生活化業(yè)態(tài)。

依托這套“提調(diào)性、擴頻次”的調(diào)優(yōu)邏輯，輕奢與高階品牌夯實項目價值底色、穩(wěn)定高客單消費復購，運動戶外業(yè)態(tài)持續(xù)集聚流量，生活化配套補齊消費閉環(huán)；既縱向深挖存量客群多元消費需求，又橫向拓寬全域客群輻射邊界，全面契合年度品牌升級目標，為項目長期穩(wěn)健增長筑牢用戶根基與業(yè)績底盤。

營銷端，一季度通過跨年音樂節(jié)、“雞排哥” 浙江奧萊首炸活動、怪奇物語市集等創(chuàng)意活動拉動客流，其中跨年音樂節(jié)客流突破歷史峰值，首炸活動單日客流達13萬人。基于年報披露2026年立足“浙江省，一起省”的全域營銷目標，后續(xù)應該會有更多跨區(qū)域引流的營銷舉動。

此外，交通與區(qū)位升級，筑牢區(qū)域樞紐地位。1 月地鐵6號線集士港站開通，不僅緩解了節(jié)假日交通壓力，也為市域內(nèi)客群的通達性提供了支撐，更為承接跨區(qū)域客流轉(zhuǎn)化打下基礎(chǔ)。

整體來看，寧波杉井奧萊已在經(jīng)營基礎(chǔ)、品牌、營銷等層面，奠定了區(qū)域破圈的基礎(chǔ)。未來，隨著品牌持續(xù)升級、跨區(qū)域營銷深化、資本平臺賦能，杉井奧萊將進一步突破寧波邊界，向長三角奧萊標桿邁進。

但項目能否真正突破本地市場邊界，本質(zhì)上仍有賴于寧波整體城市能級、消費輻射力與區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)的躍升。而要實現(xiàn)這種結(jié)構(gòu)性跨越，項目能做的是“引流”，但城市能級決定的，是“來不來”“留不留得住”。

因為，奧萊商業(yè)的特性決定，城市能級的天花板，才是一個奧萊項目的真正“天花板”。

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