今年以來，A股市場熱點(diǎn)輪動頻繁，港股市場的熱點(diǎn)同樣出現(xiàn)了切換。

雖然今日恒生科技指數(shù)尾盤翻紅，但從去年10月初的高點(diǎn)算起，該指數(shù)累計(jì)下跌幅度已接近20%。

與之形成對比的是，香港本土那些規(guī)模穩(wěn)定、分紅持續(xù)的巨頭企業(yè)，近期卻在持續(xù)崛起。

在港股近日的上漲板塊里，能源、房地產(chǎn)、金融行業(yè)指數(shù)漲幅位居前列。

從去年開始，港股市場中的銀行股、保險(xiǎn)股、地產(chǎn)股乃至公用事業(yè)股，熱度都有明顯提升，估值也在持續(xù)修復(fù)。

要是把“老登股”定義為高股息和低估值的股票，那港股本土的金融和地產(chǎn)行業(yè)，無疑就是港股“老登股”的典型代表。

而根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，港股在農(nóng)歷正月期間，往往會出現(xiàn)一定程度的春季躁動行情。

那么，港股“老登股”的春天，真的來了嗎？

01

今年1月，恒生指數(shù)大幅上漲6.9%，成功終結(jié)了此前連續(xù)三個月的下跌趨勢。

與此同時(shí)，港股市場的日均成交額同比激增90%，超過2720億港元，市場活躍度和資金參與熱情都急劇升溫。

這樣的強(qiáng)勢表現(xiàn)，和全球資金配置的再平衡有著密切關(guān)系。

一方面，2025年美元指數(shù)下跌超過9%，人民幣匯率走強(qiáng)，這推動國際資本從歐美市場流向以香港為代表的亞洲市場。

另一方面，香港金融市場展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，銀行體系總存款額已經(jīng)超過19萬億港元，為市場提供了充裕的流動性基礎(chǔ)。

從具體板塊來看，此前備受關(guān)注的科技股板塊表現(xiàn)相對溫和，而金融、地產(chǎn)及公用事業(yè)等板塊則接棒成為領(lǐng)漲主力。

金融股的強(qiáng)勁表現(xiàn)源于多重利好因素的疊加。

近期，人民幣跨境支付系統(tǒng)（CIPS）新規(guī)正式施行，這一制度性變革將加速推動香港向“人民幣離岸定價(jià)中心”的定位演進(jìn)。

香港金融管理局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)厝嗣駧糯婵钜?guī)模及跨境結(jié)算量都實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長，中資銀行在港分支機(jī)構(gòu)成為清算樞紐，直接為在港金融機(jī)構(gòu)帶來了龐大的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)增量和中間收入潛力。

2025年港股市場活躍的IPO與再融資活動，也帶來了一定的財(cái)富效應(yīng)，帶動投資者財(cái)富管理需求飆升，投資者認(rèn)購熱情高漲，這直接利好券商的投行與資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)。

人工智能也成為銀行業(yè)提升競爭力的核心驅(qū)動力，而專屬于香港地區(qū)的數(shù)字資產(chǎn)托管、代幣化產(chǎn)品等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，也為傳統(tǒng)香港金融股賦予了新的成長故事。

和金融行業(yè)不同的是，香港地產(chǎn)板塊的上漲，要從內(nèi)地房企和本土房企兩個方面來分析。

一方面，內(nèi)地頻繁推出提振房地產(chǎn)的政策，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期較為穩(wěn)定，因此近期港股市場中的內(nèi)地房企表現(xiàn)優(yōu)異。

另一方面，港股本土房企在經(jīng)歷數(shù)年調(diào)整后，隨著香港房地產(chǎn)市場的回暖呈現(xiàn)出鮮明的轉(zhuǎn)折信號。

香港特區(qū)政府土地注冊處公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等在內(nèi)，香港全年整體樓宇買賣合約登記量達(dá)到80702宗，創(chuàng)下四年以來的新高。

與此同時(shí)，香港樓價(jià)連續(xù)多月上漲，私人住宅售價(jià)指數(shù)連升7個月，為近四年最長上升周期，帶動2025年樓價(jià)全年累計(jì)上升3.25%，逆轉(zhuǎn)了過去三年的下跌趨勢。

伴隨著香港房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖，港股本土房企或許將迎來新的投資機(jī)遇。

02

如今的香港房地產(chǎn)市場，正受到多個方面因素的推動。

從宏觀層面來看，全球主要央行加息周期結(jié)束，美國進(jìn)入降息周期，這為高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)提供了一定的發(fā)展空間，直接降低了企業(yè)的利息支出和融資成本。

活躍的IPO和再融資市場帶來的財(cái)富效應(yīng)，推動金融行業(yè)持續(xù)繁榮，也刺激了高凈值人群的豪宅購置需求，進(jìn)而導(dǎo)致豪宅市場的復(fù)蘇顯著快于普通住宅市場。

再加上出口持續(xù)修復(fù)和旅游業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，顯著提振了整體經(jīng)濟(jì)信心。

而對于香港房地產(chǎn)行業(yè)來說，其供需關(guān)系也在自身周期下發(fā)生了不小的變化。

經(jīng)過數(shù)年調(diào)整，香港住宅價(jià)格較2021年峰值已回落約四分之一，市場積壓的購買力在相對可負(fù)擔(dān)的價(jià)位開始釋放。

2025年，香港整體私宅買賣登記量預(yù)計(jì)達(dá)到約5.72萬宗，較2024年上漲18%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年增長。

價(jià)格方面，香港樓市也在2025年成功止跌，并錄得約3%以上的升幅。

值得一提的是，被釋放的不僅有香港本土的購買力，還有內(nèi)地買家的購買力。

2024年2月，港府全面“撤辣”，釋放了不小的跨地區(qū)購置需求。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年全年香港樓市共有超過13500宗普通話拼音買家入市，同比增長16.1%，連續(xù)兩年超過萬宗，持續(xù)刷新1995年有記錄以來的新高。

而近三年持續(xù)推進(jìn)的高才通計(jì)劃，在釋放租房、購房需求的同時(shí)，還提高了香港住宅的租售比，進(jìn)一步吸引內(nèi)地資金流入。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，香港高才通計(jì)劃共收到超過15萬宗申請，批出超過12萬宗，其中約10.5萬名高才抵達(dá)香港。

成功續(xù)簽的高才中，約95%的收入高于香港收入中位數(shù)，其中一半人的收入更高出近一倍。

大量專業(yè)人士來港，創(chuàng)造了穩(wěn)定的租賃需求以及租金上漲，再加上本地及非本地學(xué)生住房需求持續(xù)旺盛，以及“轉(zhuǎn)買為租”的趨勢持續(xù)，香港住宅租賃市場比銷售市場更為火熱，甚至一度出現(xiàn)“價(jià)跌租升”的現(xiàn)象。

差估署最新數(shù)據(jù)顯示，2025年12月份租金指數(shù)按月環(huán)比再升0.10%至200.7點(diǎn)，連續(xù)兩個月創(chuàng)下新高。

2025年全年，香港地區(qū)住宅租金累計(jì)上升4.26%，已是連續(xù)3年上升，并且較2024年的升幅擴(kuò)大了0.77個百分點(diǎn)。

在租金持續(xù)上漲的情況下，2025年香港中高端住宅凈租金收益率達(dá)到3.04%，老舊住宅達(dá)到3.59%。

相比之下，國內(nèi)一線城市的租金收益率僅為1至2%。

再加上宏觀的降息周期，租金回報(bào)率持續(xù)超過房貸利率的格局，加速吸引資金流入香港樓市，進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)企穩(wěn)。

在高凈值人群不斷流入、需求不斷增長之時(shí)，香港的房屋供給卻出現(xiàn)了登頂回落的預(yù)期。

目前，香港潛在一手私宅供應(yīng)量似乎已經(jīng)見頂，截至2025年9月底為10.2萬個，較2024年高位的11.2萬個有所回落。

而消化潛在供應(yīng)量所需的時(shí)間，也已由2023年底的102個月，減半至2025年9月的51個月，這反映出供應(yīng)壓力顯著緩和，供需關(guān)系的邊際改善為房價(jià)提供了底層支撐。

盡管如今的香港房企都已深度布局內(nèi)地，但香港市場仍是這些港企的大本營。

香港本土房企仍舊和香港房地產(chǎn)市場緊密掛鉤，香港的地產(chǎn)市場表現(xiàn)也代表了其估值預(yù)期。

以新鴻基為例，作為香港地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，2025財(cái)年新鴻基在中國香港、中國內(nèi)地的收入占比分別為83%、16.2%，香港地區(qū)是其業(yè)務(wù)發(fā)展的主場。

受到中國香港房地產(chǎn)市場的影響，2025年上半年公司收入280億港元，同比增長43.5%，歸母凈利潤88.7億港元，同比暴漲10倍。

在亮眼業(yè)績和穩(wěn)健現(xiàn)金流表現(xiàn)下，新鴻基地產(chǎn)過去一年股價(jià)近乎翻倍，還創(chuàng)下了1991年上市以來的新高。

和新鴻基類似，如今香港本土房企中經(jīng)營較為穩(wěn)健的如恒隆地產(chǎn)、嘉里建設(shè)等，過去一年間股價(jià)均大幅暴漲超過70%。

不僅如此，在經(jīng)歷了過去一年的上漲之后，如今主要港資房企的平均市凈率仍處于歷史低位。如果復(fù)蘇趨勢延續(xù)，經(jīng)營穩(wěn)健的港資房企在估值上仍有一定的增長空間。

而且香港本地頭部企業(yè)市占率高，在樓市上行期，業(yè)績和股價(jià)都能收獲較大彈性。

再加上龍頭企業(yè)穩(wěn)健的現(xiàn)金流表現(xiàn)以及較高的股息率水平，如今的香港房企或許已經(jīng)迎來了轉(zhuǎn)折。

03

結(jié)語

在利好因素持續(xù)的前提下，根據(jù)美聯(lián)集團(tuán)預(yù)測，2026年全年香港地區(qū)樓價(jià)有望實(shí)現(xiàn)10%的漲幅，重回2023年8月的水平，這也將是自2017年以來九年間的最大年度升幅。

不過，市場也并非全無風(fēng)險(xiǎn)，地緣政治等外部不確定性仍是需要留意的變數(shù)。

而且在香港本土房企中，仍不乏像新世界發(fā)展這樣債務(wù)岌岌可危的問題企業(yè)，其市值一度從千億縮水至十分之一，但優(yōu)質(zhì)的龍頭房企仍舊具備投資價(jià)值。

但值得注意的是，隨著香港住宅、租賃以及商業(yè)地產(chǎn)之間熱度和市場情緒的顯著差異，經(jīng)營模式的不同在未來或許會顯著影響港資房企的未來業(yè)績。

而這，或許將決定未來港資房企的走勢。