本文來(lái)自微信公眾號(hào)：深圳微時(shí)光，作者：黃小邪，題圖來(lái)自：AI生成

2025年3月，在廣州生活的方曦，在煮飯的間隙隨手點(diǎn)進(jìn)某拍賣(mài)平臺(tái)的房產(chǎn)入口，一套起拍價(jià)1元、位于乳山銀灘的三居室吸引了她。此前方曦常瀏覽競(jìng)拍平臺(tái)的房產(chǎn)信息，想在海邊購(gòu)置一套房子，也曾被廣東的特價(jià)海景房吸引，但一直未出手。

除了靠海這一點(diǎn)，方曦對(duì)乳山的其他情況幾乎一無(wú)所知，她沒(méi)去過(guò)乳山，對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)更是完全不了解。但1元的起拍價(jià)最終讓她決定參與競(jìng)拍，她繳納了1.2萬(wàn)元的保證金。

一開(kāi)始，方曦只是想湊個(gè)熱鬧。競(jìng)拍開(kāi)始后，屏幕里幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者輪番加價(jià)，她一直處于觀望狀態(tài)。等到房產(chǎn)價(jià)格加到7萬(wàn)多元時(shí)，她才出手，點(diǎn)了一下鼠標(biāo)出價(jià)后，便再無(wú)人加價(jià)。很快，屏幕顯示她競(jìng)拍成功，隨后她又向拍賣(mài)平臺(tái)支付了1070元軟件服務(wù)費(fèi)。

剛拍下時(shí)，方曦覺(jué)得一切都很不真實(shí)，“沒(méi)想到我真拍下了，現(xiàn)在該怎么辦，后臺(tái)讓我結(jié)款了？”當(dāng)晚，她在社交賬號(hào)上分享了自己的無(wú)措。如今回頭看，她認(rèn)為這確實(shí)是一次沖動(dòng)決策。

與法拍房不同，方曦拍下的房產(chǎn)屬于商拍房。這類(lèi)房產(chǎn)由商業(yè)拍賣(mài)公司主導(dǎo)公開(kāi)競(jìng)拍，產(chǎn)權(quán)屬性多元，交易風(fēng)險(xiǎn)也更多。

深圳市中級(jí)人民法院公開(kāi)的一則判例顯示，深圳的小李在某拍賣(mài)平臺(tái)刷到一套“1元起拍”房產(chǎn)，拍賣(mài)頁(yè)面標(biāo)注該房產(chǎn)為“合資建樓，合作建房形式，無(wú)房產(chǎn)證，用途為住宅”，起拍價(jià)1元，保證金3萬(wàn)元。小李競(jìng)價(jià)后以65萬(wàn)余元拍下，并與賣(mài)方簽訂《房屋合作分配協(xié)議書(shū)》。成交后他發(fā)現(xiàn)，這套房子沒(méi)有合法報(bào)批報(bào)建手續(xù)，屬于違法建筑。

在被監(jiān)管部門(mén)叫停以前，拍賣(mài)平臺(tái)上存在大量的“1元特價(jià)房”

“一元起拍”的背后

冷靜下來(lái)后，方曦開(kāi)始考慮現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：加上軟件服務(wù)費(fèi)、傭金等其他費(fèi)用，這套房的總成本約11萬(wàn)，算下來(lái)可能比市場(chǎng)價(jià)還略高一些?？紤]到廣州與乳山的距離，她打算先將房屋出租。此時(shí)她還不知道，由于炒房時(shí)代的過(guò)量供應(yīng)和配套滯后，乳山銀灘海景房的入住率極低。

方曦趕緊在網(wǎng)上聯(lián)系了一名在乳山生活的人，幫她到現(xiàn)場(chǎng)看房。對(duì)方到現(xiàn)場(chǎng)后的反饋很不樂(lè)觀，房子沒(méi)有供暖、外墻脫皮，還存在漏水問(wèn)題。這些問(wèn)題在拍賣(mài)頁(yè)面上都未顯示。

了解到乳山銀灘這套房產(chǎn)的真實(shí)狀況后，方曦算了一筆賬：冬天乳山最低氣溫在零下10度左右，不管是出租還是自住，冬天這套房子都派不上用場(chǎng)。而且房子還有漏水等問(wèn)題，她還要承擔(dān)后續(xù)的修繕成本、冬天的物業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)不確定支出。

方曦打算退掉房子，但再細(xì)看競(jìng)拍公告，一行小字讓她心里一涼——“拍下即接受標(biāo)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)”。

競(jìng)拍前，方曦沒(méi)有留意頁(yè)面上“拍下即接受標(biāo)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)”等條款

競(jìng)拍之前，方曦沒(méi)有細(xì)看競(jìng)拍公告，她像平常購(gòu)物一樣只關(guān)注了圖片，卻忽略了頁(yè)面下方公告中的細(xì)則條款。

同樣在2025年3月，在深圳生活的鄒玉琳也參與了一場(chǎng)商拍房競(jìng)拍。她看中一套佛山的房產(chǎn)，吸引她參與競(jìng)拍的是“干凈好看”的房屋圖片。她支付了2萬(wàn)元保證金，最終以9萬(wàn)元拍下。

拍下不久后，鄒玉琳發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)所在地極其偏僻，“不能點(diǎn)外賣(mài)，買(mǎi)菜要到三公里外”，而且她拍下的價(jià)格同樣略高于市場(chǎng)價(jià)。

失去的保證金：悔拍與被悔拍

競(jìng)拍成功的第二天，方曦就打算止損。前一晚她整夜失眠，次日上班后整理了資料和問(wèn)題，與拍賣(mài)平臺(tái)、拍賣(mài)公司協(xié)商溝通，要求對(duì)方提供房屋開(kāi)發(fā)時(shí)的住房安全證明、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)文件，但對(duì)方并未提供。

此后，她又向12315投訴。但競(jìng)拍平臺(tái)和相關(guān)部門(mén)的反饋都是，房子只要能過(guò)戶(hù)就算合規(guī)。因此，如果方曦不支付剩余房款和相關(guān)費(fèi)用，就算悔拍。按照競(jìng)拍規(guī)則，悔拍的話(huà)，她無(wú)法拿回已支付的1.2萬(wàn)保證金和軟件服務(wù)費(fèi)。

隨后，方曦咨詢(xún)了律師，得到的反饋是“很難贏”，她也在網(wǎng)上搜尋了相關(guān)案件，多數(shù)都是競(jìng)拍者敗訴。她曾在互聯(lián)網(wǎng)法院申請(qǐng)立案，但先后嘗試三次均被駁回。

維權(quán)過(guò)程中，方曦要求拍賣(mài)公司提供房產(chǎn)證，對(duì)方聲稱(chēng)“只管過(guò)戶(hù)，要證件就是找茬”。她猜測(cè)這套房子可能是開(kāi)發(fā)商的滯銷(xiāo)房。在與拍賣(mài)公司反復(fù)溝通后，對(duì)方通過(guò)支付寶退還了3000元，方曦最終損失了8000多元。

競(jìng)拍成功后，鄒玉琳的遭遇更為荒唐。

即便對(duì)房子的位置不滿(mǎn)意，鄒玉琳還是按約定支付了尾款，隨后開(kāi)始等待賣(mài)家配合過(guò)戶(hù)。然而，拍賣(mài)公司一直以“賣(mài)方有事”為由，一再拖延過(guò)戶(hù)日期，約定的時(shí)間改了又改。

如此拖了一個(gè)月，雙方仍未能過(guò)戶(hù)。隨后，鄒玉琳接到競(jìng)拍平臺(tái)的消息，根據(jù)規(guī)則，房子競(jìng)拍成功后30天未過(guò)戶(hù)就算悔拍。鄒玉琳一再表示愿意購(gòu)買(mǎi)，但對(duì)方稱(chēng)無(wú)法繼續(xù)交易。

競(jìng)拍成功兩個(gè)月后，拍賣(mài)公司將尾款退還給了鄒玉琳，但她之前支付的2萬(wàn)元保證金和900多元軟件費(fèi)（由拍賣(mài)平臺(tái)收取）并未退還。因?yàn)檫@套房產(chǎn)被認(rèn)定為“悔拍”，她無(wú)法拿回保證金和軟件服務(wù)費(fèi)。

悔拍并非她的責(zé)任，卻要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，鄒玉琳要求拍賣(mài)公司提供賣(mài)家的聯(lián)系方式，對(duì)方以“隱私不能告知”為由拒絕。

之后，鄒玉琳也經(jīng)歷了數(shù)月的維權(quán)過(guò)程。她向競(jìng)拍平臺(tái)投訴，平臺(tái)讓她與拍賣(mài)公司協(xié)商；拍賣(mài)公司又讓她與平臺(tái)協(xié)商，雙方互相推諉，她始終未得到有效回應(yīng)。

鄒玉琳也投訴到佛山市相關(guān)主管部門(mén)，對(duì)方回應(yīng)這屬于民事糾紛，建議通過(guò)訴訟解決。她咨詢(xún)律師，律師要收取5000元代理費(fèi)，她不確定能否勝訴，不愿再多花這筆錢(qián)。她自己在法院小程序上嘗試起訴，程序一直顯示材料提交有問(wèn)題，最終也未能成功立案。

撿漏，還是踩坑？

2025年8月，鄒玉琳再次瀏覽競(jìng)拍平臺(tái)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該平臺(tái)2025年7月拍出的一套房產(chǎn)，與她“被悔拍”的那套房產(chǎn)公開(kāi)信息完全一致。鄒玉琳懷疑自己被拍賣(mài)公司套路了，“就是想騙我的保證金”。

事后復(fù)盤(pán)，方曦覺(jué)得整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程都充滿(mǎn)套路。

方曦想起競(jìng)拍時(shí)，每次競(jìng)價(jià)臨近結(jié)束，都有幾個(gè)固定賬號(hào)出價(jià)抬價(jià)，她猜測(cè)這些賬號(hào)可能是拍賣(mài)公司請(qǐng)的“托兒”。

方曦還發(fā)現(xiàn)負(fù)責(zé)這套房產(chǎn)的拍賣(mài)公司成立僅幾個(gè)月，沒(méi)有社保記錄和拍賣(mài)師。她向平臺(tái)質(zhì)疑拍賣(mài)公司的資質(zhì)，平臺(tái)回復(fù)稱(chēng)該公司由有資質(zhì)的人推薦，合規(guī)沒(méi)有問(wèn)題。而鄒玉琳遇到的拍賣(mài)公司，在她競(jìng)拍時(shí)成立不足半年，同樣查不到社保記錄。

同時(shí)方曦認(rèn)為競(jìng)拍頁(yè)面的設(shè)置和規(guī)則存在問(wèn)題，“房子質(zhì)量有問(wèn)題，競(jìng)拍須知規(guī)避了責(zé)任，平臺(tái)和賣(mài)方只保證過(guò)戶(hù)，房子的問(wèn)題沒(méi)人管”。

根據(jù)深圳中院的公開(kāi)信息，小李最終通過(guò)訴訟拿回了購(gòu)房款。

小李在南山法院提起訴訟，法院審理認(rèn)為，涉案房產(chǎn)系未取得合法產(chǎn)權(quán)證明的違法建筑，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，賣(mài)方因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。最終判決賣(mài)方返還小李60余萬(wàn)元購(gòu)房款。

“在深圳發(fā)展之初，因房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度不健全等歷史性原因，遺留下部分‘統(tǒng)建樓’‘歷史遺留房產(chǎn)’，這些房產(chǎn)大都屬于未取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的違章建筑?！痹摪钢鲗彿ü俦硎荆葜骰蛑薪楣救魧⑵渖霞艿骄W(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)拍賣(mài)，一旦拍賣(mài)成功不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)受人合法權(quán)益，還會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常交易秩序。因網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)“一錘定音”的特點(diǎn)，加之掛拍主體分散等原因，買(mǎi)受人后期往往面臨維權(quán)成本高昂且購(gòu)房款難以收回等困境。

另外，深圳中院還提到，針對(duì)這一情況，南山法院專(zhuān)門(mén)調(diào)研了網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)房產(chǎn)的亂象，梳理問(wèn)題和法律風(fēng)險(xiǎn)后，向行政主管部門(mén)發(fā)出司法建議書(shū)，建議從三個(gè)方向入手：

一是把好關(guān)，禁止無(wú)合法權(quán)屬證明、未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收的房產(chǎn)上網(wǎng)拍賣(mài)；二是整治平臺(tái)上“不限購(gòu)不限貸”等誤導(dǎo)性廣告詞；三是多部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)清查，從源頭堵住網(wǎng)拍違建的漏洞。

收到司法建議書(shū)后，行政主管部門(mén)聯(lián)系深圳市拍賣(mài)業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)接多個(gè)網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)和拍賣(mài)公司，明確產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、廣告規(guī)范、跨區(qū)域房源管控等主體責(zé)任。同時(shí)，市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)資、住建等多個(gè)部門(mén)正在聯(lián)手，計(jì)劃建立覆蓋交易全鏈條的監(jiān)管機(jī)制，還將推出市級(jí)網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)房產(chǎn)的準(zhǔn)入負(fù)面清單。

如今，再打開(kāi)各大競(jìng)拍平臺(tái)，已很難看到“1元起拍”的字眼。但在社交平臺(tái)上，近三個(gè)月來(lái)，“商拍房踩坑”的分享依然不少：有人以20萬(wàn)拍下商拍房后，賣(mài)方不配合交付，轉(zhuǎn)頭這套房產(chǎn)又以30多萬(wàn)的價(jià)格拍出；有人在商拍平臺(tái)拍下商鋪后，才知道物業(yè)費(fèi)每月接近5000元……此外，騰房問(wèn)題、房屋實(shí)際情況與預(yù)期不符，也是房產(chǎn)競(jìng)拍交易糾紛中較為集中的問(wèn)題。一名競(jìng)拍商拍房被坑的用戶(hù)在社交賬號(hào)上吐槽：“XX拍賣(mài)（平臺(tái)）根本不可能讓你撿漏”。

回想當(dāng)初，方曦認(rèn)為自己之所以沖動(dòng)決策，是因?yàn)閮?nèi)心缺失的安全感，“怕被家里人趕出門(mén)，算是給自己留條后路”。經(jīng)過(guò)這件事，她不打算再貿(mào)然買(mǎi)房。她也提醒其他人，線(xiàn)上競(jìng)拍大額商品，無(wú)論是房產(chǎn)還是其他，一定要多方考察，盡量到現(xiàn)場(chǎng)查看，不要像她一樣“像逛購(gòu)物軟件一樣只看圖片”。

（備注：為保護(hù)個(gè)人隱私，文中人物方曦、鄒玉琳為化名）