作者：余飛

01

中國第六座三萬億GDP城市誕生

正如預期，2025年年末，香港GDP成功突破3萬億人民幣大關(guān)。

這一突破并非偶然，2024年香港GDP已達2.87萬億人民幣，為此次晉級奠定了堅實基礎(chǔ)。

據(jù)香港政府統(tǒng)計處數(shù)據(jù)，2024年香港GDP為31770億港元，折算人民幣2.87萬億元，位列全國第六。

^{來源：香港政府統(tǒng)計處}

近期，香港政府統(tǒng)計處再次披露：

2025年香港GDP總量達3.31萬億港元，同比增長3.5%，實現(xiàn)連續(xù)三年增長。

按當年平均匯率折算，約合3.05萬億元人民幣，成為繼上海、北京、深圳、重慶、廣州之后，中國第六座GDP超3萬億元的城市，同時也是粵港澳大灣區(qū)第三座3萬億城市。

與此同時，2025年溫州、大連GDP突破萬億，全國萬億城市數(shù)量（含香港）增至30座。

隨著萬億城市增多，萬億已不再是衡量城市綜合實力的高門檻。

未來十年，2萬億或?qū)⒊蔀樾碌膶嵙﹂T檻。

目前，全國GDP超兩萬億的城市有10個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、香港、蘇州、成都、杭州、武漢。

^{制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局}

預計今年南京、寧波將晉級兩萬億，青島、天津有望在2028年突破兩萬億，蘇州計劃2027年末沖擊3萬億，武漢、杭州設(shè)定2030年GDP破3萬億目標，成都則瞄準2030年GDP達3.2萬億。

02

香港樓市走出低谷，實現(xiàn)反彈

除經(jīng)濟表現(xiàn)亮眼外，香港樓市也擺脫低迷，迎來筑底反彈。

香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（含住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達80702宗，創(chuàng)4年新高；中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年1億港元以上房產(chǎn)交易達262宗，刷新歷史紀錄。

^{來源：美聯(lián)物業(yè)}

房價方面，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2026年1月香港私人住宅售價指數(shù)為301.4，創(chuàng)2024年6月以來新高，且已連續(xù)8個月上漲。

香港樓市此輪下跌始于2022年，受疫情、加息等因素影響，資金撤離、經(jīng)濟疲軟、人口變動、利率攀升共同導致房價下行。

2022年上半年，香港經(jīng)濟受沖擊，GDP同比下降2.6%，折合1.12萬億人民幣，人口也減少6.83萬人。

盡管香港推出多輪救市政策，但在美聯(lián)儲加息周期中效果有限，未能扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢。

2025年初，香港房價均價曾跌至11487港元/平方英尺（約11.5萬元/平方米），雖連跌三年多，仍居全國乃至全球高位。

如今，香港房價反彈至13944港元/平方英尺，約合13.16萬元/平方米。

^{來源：美聯(lián)物業(yè)}

香港業(yè)主正迎來房價回升的利好。

香港經(jīng)濟與樓市雙重回暖的核心邏輯是什么？

共同因素是降息。

香港以金融和房產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)，利率波動直接影響經(jīng)濟走向。

2024年起美元進入降息周期，美聯(lián)儲兩年內(nèi)四次降息（每次25個基點）。

由于港元與美元實行聯(lián)系匯率制，香港跟隨美聯(lián)儲六次降息：2024年9月18日降息50個基點，2024年11月8日、12月19日及2025年9月15日、10月30日、12月11日各降息25個基點，利率從2024年8月的5.75%降至4%。

寬松利率對香港經(jīng)濟產(chǎn)生全面積極影響，尤其在樓市復蘇、企業(yè)融資成本下降、股市流動性改善等方面成效顯著。

作為金融與房產(chǎn)驅(qū)動型城市，金融和房產(chǎn)回暖直接推動經(jīng)濟向好。

降息是樓市復蘇的關(guān)鍵，2022年至2025年年中的調(diào)整，主要因香港跟隨美國加息（利率從2022年初0.5%升至2023年9月5.75%）。

此外，樓市復蘇還得益于政策疊加：2023年降首付、降印花稅；2024年2月取消執(zhí)行14年的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅（即“撤辣”）；2025年2月提高100港元印花稅的物業(yè)價值上限（從300萬港元升至400萬港元）。

^{來源：香港市政府官網(wǎng)}

調(diào)整后，400萬港元以下物業(yè)印花稅僅100港元，大幅降低購房成本，政策效果在降息背景下被放大，最終于2025年年中扭轉(zhuǎn)樓市走向。

人口增加也是樓市助力：香港統(tǒng)計處數(shù)據(jù)顯示，2025年常住人口751.08萬人，較2024年增加1.02萬人。

^{來源：香港統(tǒng)計處}

03

內(nèi)地樓市何時迎來回暖？

此前香港救市時，本號曾指出：香港樓市是資本過度炒作的市場，按內(nèi)地邏輯泡沫早該破裂，但過往調(diào)整周期短，此輪也不例外。

事實印證了這一點，僅調(diào)整三年，香港房價便再度上漲。

內(nèi)地樓市會受香港情緒帶動嗎？客觀而言，難度較大。

香港樓市易漲難跌的基本面在于：

一是面積有限，人口可通過放松移民政策快速增加；二是金融體系以房地產(chǎn)為主要抵押物。

上世紀八九十年代，香港轉(zhuǎn)型中快速出清制造業(yè)，大力發(fā)展金融業(yè)（占比超90%），成為全球金融中心，但實體經(jīng)濟缺失導致金融資源流向房地產(chǎn)，形成“股市-樓市”循環(huán)，推高房價至全球第一。

香港住宅供地僅占土地的7%，66%土地閑置。雖理論上增加1%住宅用地即可緩解供需矛盾，但面臨兩大難題：

其一，既得利益者反對。金融體系抵押物依賴房地產(chǎn)，增加供地會導致房價下跌，沖擊富裕階層財富和金融穩(wěn)定；其二，大量土地掌握在四大財閥手中，捐地等措施杯水車薪。

香港樓市已被資本深度綁定，而內(nèi)地情況不同：內(nèi)地樓市供大于求（官方多次提及），且人口持續(xù)減少（2022年減85萬、2023年減208萬、2024年減139萬、2025年減339萬）。

內(nèi)地樓市更復雜，需在房價、收入與預期間找到新平衡，方能止跌回暖。