本文來自微信公眾號(hào)： 金融八卦女頻道 ，作者：月月

近期香港商業(yè)地產(chǎn)圈傳出一則震動(dòng)行業(yè)的消息：被稱為“小鋪王”的鄧耀升，被債主告到香港高等法院，申請(qǐng)人申請(qǐng)其破產(chǎn)，涉及欠款金額達(dá)到1599萬港元。

這則消息直接扯下了香港老牌地產(chǎn)豪門“鋪王”鄧家最后的遮羞布，而鄧耀升不是外人，正是有“香港鋪王”之稱的鄧成波最疼愛的小兒子，也是老鋪王生前親自選定的家族接班人。

現(xiàn)在鄧家看起來債務(wù)纏身，但鄧家?guī)p峰時(shí)期的實(shí)力曾震驚整個(gè)香港地產(chǎn)圈：

家族手握超過200間核心商圈商鋪，總資產(chǎn)將近800億港元，當(dāng)時(shí)坊間甚至有傳聞?wù)f，銅鑼灣半條街的租金都流進(jìn)了鄧家口袋……

曾經(jīng)每天光是租金收入就能超過百萬港元的頂級(jí)豪門，如今連千萬量級(jí)的欠款都無力償還，短短幾年時(shí)間，近800億家產(chǎn)就被消耗到見底。

這位當(dāng)初被整個(gè)家族寄予厚望的接班人，到底是怎么把百億家業(yè)一步步敗到瀕臨破產(chǎn)的？今天我們就來聊聊這件事。

1.

接班人變賣資產(chǎn)還債：800億豪門家產(chǎn)快被賣空

過去一年多，只要提起鄧成波家族，新聞?dòng)肋h(yuǎn)繞不開兩件事：要么是被債主追債起訴，要么就是鄧家又在折價(jià)變賣資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

先說變賣資產(chǎn)的虧幅，虧得最狠的一筆發(fā)生在去年7月：鄧家將旺角砵蘭街60號(hào)的旭逸酒店以4.35億港元的價(jià)格賣出，這筆交易直接虧損超過6.65億港元，資產(chǎn)直接折價(jià)超過六成；另一處悅品海景酒店賣出價(jià)是18.7億港元，賬面虧損也達(dá)到3.78億港元……

根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，除了鄧家主動(dòng)掛牌賣出的資產(chǎn)，去年全年至少還有19處鄧家物業(yè)因?yàn)閿喙┍汇y行強(qiáng)制拍賣，這些拍賣資產(chǎn)總價(jià)值約10.29億港元，其中絕大多數(shù)都是虧本賣出：比如觀塘利寶時(shí)中心地塊，賣出價(jià)格比買入價(jià)直接跌了八成；深水埗和旺角的兩棟整棟物業(yè)，賣出后虧損了4862萬港元。

進(jìn)入今年之后，鄧家的甩賣力度更大，虧本幅度更是讓人驚訝：

油麻地彌敦道的核心旺鋪，賣出價(jià)3億港元，和2014年8.3億港元的買入價(jià)相比，直接跌了63%；

偉德大廈地鋪，賣出價(jià)1.48億港元，業(yè)內(nèi)估算至少虧損了一半；

觀塘中海日升中心，鄧家以1.72億港元賣出5個(gè)鋪位加12個(gè)車位，虧損幅度達(dá)到65%，總虧損額達(dá)到3.218億港元；

……

類似的虧本變賣新聞數(shù)不勝數(shù)。很多人會(huì)疑惑，曾經(jīng)坐擁近千億資產(chǎn)的豪門，怎么會(huì)落到靠不停賣資產(chǎn)還債的地步？

追根溯源，問題其實(shí)出在鄧成波選的這位接班人身上。鄧成波晚年最偏愛小兒子鄧耀升，外界稱鄧耀升為“小鋪王”，他早年在加拿大留學(xué)，拿到了工商管理碩士學(xué)位，學(xué)歷亮眼。

其實(shí)鄧耀升并不是那種整天花天酒地、只懂揮霍的紈绔富二代，他反而一直想要做出一番成績(jī)證明自己。但是他完全不認(rèn)可父親鄧成波“一鋪養(yǎng)三代”的保守收租思路——

鄧耀升認(rèn)為收租賺錢太慢，想要通過資本運(yùn)作快速把家族生意做大做強(qiáng)。

2015年，鄧家先是入主了一家名為易通訊集團(tuán)的小型上市公司，靠著“鋪王家族”的名氣，上市當(dāng)天股價(jià)直接漲了三成，但是沒維持多久，股價(jià)就跌成了不到一塊錢的仙股。

這次嘗試之后，鄧耀升又斥巨資收購(gòu)了松齡護(hù)老集團(tuán)，想要進(jìn)軍內(nèi)地養(yǎng)老行業(yè)，還和父親一起成立了陞域集團(tuán)，原本計(jì)劃在2021年推動(dòng)集團(tuán)上市。

鄧耀升擴(kuò)張最激進(jìn)的一年是2017年，那一年他四處舉債收購(gòu)酒店、囤地，前后一共花了266億港元，想要把家族業(yè)務(wù)從收租轉(zhuǎn)型為酒店集團(tuán)，打造自己的“酒店帝國(guó)”。誰知道2019年開始香港游客數(shù)量暴跌九成，2020年酒店行業(yè)幾乎沒有任何收入，鄧耀升的擴(kuò)張計(jì)劃直接泡湯。

隨著酒店項(xiàng)目停擺，每個(gè)月需要償還的貸款利息像滾雪球一樣越來越大，當(dāng)時(shí)已經(jīng)八十多歲的鄧成波不得不親自出面救場(chǎng)，直接叫停了多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，但這時(shí)候家族欠下的債務(wù)已經(jīng)積重難返。

2020年的時(shí)候，鄧成波自己就承認(rèn)，家族在銀行的授信額度已經(jīng)用到頂了，為了周轉(zhuǎn)甚至借過私人高利貸。那一年下半年，鄧成波為了湊錢還債，就賣出了價(jià)值至少100億港元的物業(yè)。

在鄧成波去世前的最后半年里，他還靠著自己多年積累的人脈四處求人，把已經(jīng)抵押過一次的物業(yè)反復(fù)抵押，拿到錢幫兒子填窟窿，就這樣還是沒能填上債務(wù)缺口。

所以到2021年鄧成波去世的時(shí)候，鄧家的800億資產(chǎn)早就已經(jīng)是紙面富貴了。雖然當(dāng)時(shí)外界都傳聞鄧成波留下了800億港元的資產(chǎn)，但根據(jù)業(yè)內(nèi)粗略估算，鄧家每年光需要償還的債務(wù)利息就差不多要20億港元。

為了還債，鄧耀升只能不停變賣資產(chǎn)，這些年賣資產(chǎn)確實(shí)回籠了超過300億現(xiàn)金，但是債務(wù)窟窿太大，賣得越多，手里能生錢的資產(chǎn)就越少，債務(wù)反而越還越多。

有媒體統(tǒng)計(jì)，鄧成波去世才四年多，鄧耀升就已經(jīng)賣掉了90處家族物業(yè)，所以外界都調(diào)侃，800億家產(chǎn)，快被這位二代接班人賣空了。

面對(duì)滿天飛的追債新聞，鄧耀升最近才終于接受采訪，只說了一句話：

“我們各人都盡自己的努力，希望可以渡過?！?/p>

只不過這句話，聽起來更像是已經(jīng)無力回天的無奈表態(tài)。

2.

白手起家的香港鋪王：從底層打拼攢下800億，一輩子心血全給兒子

鄧成波曾經(jīng)開玩笑說：“我一輩子拼命賺錢，就是為了留給兒子們花。”

而鄧成波能攢下這么厚的家底，完全不是靠著投胎好運(yùn)，而是他自己一次次踩中風(fēng)口，從社會(huì)底層一步步熬出來的。

鄧成波1934年出生在廣東南海，很小的時(shí)候父親就去世了，他跟著母親逃難到香港生活。16歲就出來打工，當(dāng)了電燈學(xué)徒，這一做就是十年。

27歲的時(shí)候，正好趕上香港經(jīng)濟(jì)起飛，大街小巷的商鋪都需要做霓虹燈招牌招攬客人，鄧成波看好這個(gè)生意，就自己開了一家霓虹燈作坊，賺到了人生第一桶金。

到了70年代初，霓虹燈生意慢慢不景氣，鄧成波就轉(zhuǎn)行開了一家小酒樓，在酒樓里天天聽客人聊房地產(chǎn)，說買樓花就能發(fā)財(cái)。所謂樓花，就是房子還沒建好的時(shí)候先付定金預(yù)定，之后還能把購(gòu)房資格轉(zhuǎn)手賣給別人賺差價(jià)。

那一年鄧成波剛好40歲，他把自己全部身家拿出來，又找親戚朋友借了一圈，湊了30萬港元，在當(dāng)時(shí)所有人都不看好的西環(huán)一口氣買了三個(gè)樓花。兩年后房子建好，房?jī)r(jià)漲了三倍，鄧成波轉(zhuǎn)手賣出，一下子就凈賺了90萬港元。

拿到第一桶金之后，鄧成波開始在九龍和港島的老城區(qū)掃鋪，他選鋪的眼光很特別，專門挑街角或者公交站旁邊的小鋪?zhàn)?，哪怕只有十幾平米，只要位置好他就收。他的想法非常?shí)在：

做街坊生意的小商戶比大公司穩(wěn)定，不會(huì)輕易退租撤場(chǎng)。

后來香港地產(chǎn)行情越來越好，鄧成波又在旺角、油麻地一帶拿下了二十多間鋪?zhàn)樱磉吪笥讯紕袼?，手里留些現(xiàn)金更穩(wěn)妥，鄧成波完全不聽，他有自己的生意邏輯：

鋪?zhàn)邮腔钯Y產(chǎn)，租出去每個(gè)月都有現(xiàn)金流進(jìn)來，只要租金夠還銀行貸款利息，這個(gè)生意就不會(huì)垮。

到了九十年代，香港房?jī)r(jià)飛速上漲，鄧成波名下的商鋪價(jià)格也跟著漲了幾十倍，光是靠買賣商鋪和寫字樓，他的身家就漲到了70億港元。

不過人有錢之后也容易踩坑，1997年鄧成波打算把自己的物業(yè)公司包裝上市，沒想到亞洲金融風(fēng)暴突然爆發(fā)，股市樓市一起暴跌，不僅上市計(jì)劃泡湯，之前賺的錢全部賠了進(jìn)去，還欠下了40億港元的債務(wù)。

銀行天天上門催債，鄧成波只能咬著牙低價(jià)賣掉一部分商鋪還債，同時(shí)給剩下商鋪的租戶降了10%的租金留住租客，就這么硬扛了三年，才慢慢把債務(wù)還清緩過勁來。

到了2010年，香港推出政策鼓勵(lì)舊工廠大廈改造轉(zhuǎn)做其他用途，鄧成波又一次看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，四處收購(gòu)舊工廈，之后分拆出租或者轉(zhuǎn)手賣出賺差價(jià)。

據(jù)說巔峰時(shí)期，鄧成波手里握有超過200個(gè)鋪位和工廈單位，總資產(chǎn)超過730億港元，還有媒體說真實(shí)的資產(chǎn)規(guī)模比這個(gè)數(shù)字大得多，因?yàn)猷嚰业馁Y產(chǎn)沒有上市，外界沒法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。

還有知情人士透露，鄧成波名下的資產(chǎn)至少有800億，那時(shí)候香港核心商圈差不多一半的旺鋪都和鄧成波有關(guān)系，“鋪王”的名號(hào)就是那時(shí)候來的。

只是鄧成波怎么也想不到，自己一輩子精打細(xì)算攢下來的鋪王帝國(guó)，最后會(huì)因?yàn)榻影嗟膯栴}落到瀕臨破產(chǎn)的地步。

3.

躲不開的豪門傳承魔咒：闖不過就是富不過三代

這些年，越來越多的老牌豪門家族，都因?yàn)榻影鄦栴}陷入危機(jī)。

哪怕家族再大，產(chǎn)業(yè)再多，只要接班人做錯(cuò)一兩個(gè)關(guān)鍵決策，就會(huì)造成無法挽回的損失，鄧家的經(jīng)歷就是非常典型的例子。

可哪怕已經(jīng)有這么多前車之鑒，傳承困境還是反復(fù)在豪門上演，“富不過三代”就像一道魔咒懸在所有家族企業(yè)頭頂，想要找到一個(gè)能真正扛起家業(yè)的接班人，真的太難了。

比如新加坡老牌地產(chǎn)豪門郭氏家族，走的是標(biāo)準(zhǔn)的嫡長(zhǎng)子繼承路線，傳承已經(jīng)到了第三代，原本是人人羨慕的傳承樣本。

可問題是，第三代接班人郭益智有自己的擴(kuò)張想法，2019年他力排眾議，砸了差不多100億投資重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，結(jié)果不僅沒幫對(duì)方解決債務(wù)問題，自己的錢也全部套牢，這筆投資幾乎血本無歸。

之后郭益智在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資又看走了眼，直接導(dǎo)致郭氏家族2023年上半年盈利暴跌94%。

連續(xù)的巨虧直接激化了家族內(nèi)部矛盾，郭益智的父親郭令明一氣之下把親生兒子告上法庭，要求解除他的集團(tuán)總裁職務(wù)，相當(dāng)于直接“廢了太子”。

還有香港的鄭裕彤家族，原本公認(rèn)的第三代接班人鄭志剛，也因?yàn)橥顿Y策略過于激進(jìn)，讓家族核心地產(chǎn)平臺(tái)新世界發(fā)展遭遇了成立20年來的首次巨額虧損。2024財(cái)年，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損接近200億港元，股價(jià)更是直接跌了三成。

哪怕鄭家家大業(yè)大，也經(jīng)不住這樣傷筋動(dòng)骨的折騰，2024年9月，鄭志剛主動(dòng)辭去了新世界發(fā)展行政總裁、周大福集團(tuán)執(zhí)行董事等多個(gè)核心職務(wù)，退出了公司日常管理。

到去年7月，鄭志剛徹底退出了家族企業(yè)的權(quán)力中心，還被排除在新成立的核心決策機(jī)構(gòu)之外，手里幾乎沒有任何實(shí)權(quán)了。

其實(shí)說到底，家族企業(yè)的傳承，從來都不只是把權(quán)力交給下一代這么簡(jiǎn)單，它是把一整個(gè)企業(yè)的前途、上萬名員工的飯碗，還有父輩一輩子攢下來的家業(yè)和名聲，全部托付給下一代。

香港中文大學(xué)商學(xué)院曾經(jīng)做過一項(xiàng)研究，數(shù)據(jù)顯示，家族企業(yè)在代際交接的過程中，往往會(huì)出現(xiàn)企業(yè)價(jià)值縮水，縮水比例最高能達(dá)到60%。

在這樣的數(shù)據(jù)面前，再大的豪門也會(huì)恐慌。闖過了傳承這一關(guān)，家族企業(yè)或許就能基業(yè)長(zhǎng)青；闖不過去，哪怕現(xiàn)在家業(yè)再大，早晚也逃不過“富不過三代”的魔咒。

畢竟，豪門家業(yè)傳到第二代、第三代，想要扛起整個(gè)家族，最重要的從來不是家里留下的家底有多厚，而是接班人有沒有扛住風(fēng)浪的能力和穩(wěn)扎穩(wěn)打的眼光。