1993年，廣州賽馬場正式啟幕。

當時珠江新城還是一片待開發(fā)的荒地，這座占地38萬平米的賽馬場，是僅次于香港沙田馬場的亞洲第二大賽馬場，也是那個年代廣州最具雄心的城市項目之一。

然而它僅運營了7年。1999年12月，廣州賽馬場宣布停賽停業(yè)。此后二十余年，珠江新城東北角的這塊地先后變身汽車城、家居賣場、餐飲美食城，經(jīng)營效率低下，與周邊日益成熟的CBD格格不入。

周邊高樓拔地而起，地價逐年攀升，馬場卻一直閑置。

直到2026年2月25日，經(jīng)過243輪競價、近9小時角逐，越秀地產(chǎn)以236億元拿下該地塊，創(chuàng)下廣州2010年以來單宗地塊成交總額最高紀錄。3月2日，越秀集團與北京SKP在北京正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

越秀集團與北京SKP合作簽約儀式

停賽二十余載的賽馬場，終于在馬年新春迎來了新的歸宿。

一場遲到的攜手

廣州與SKP的緣分，醞釀了許久。

2021年8月，《天河區(qū)馬場地塊功能提升發(fā)展策劃項目競爭性磋商公告》在中國政府采購網(wǎng)發(fā)布，明確提出對馬場地塊改造，功能定位要“對標北京SKP等國際著名CBD地區(qū)”。

這是官方文件首次明確提及SKP，“SKP入穗”的傳言由此傳開。

2022年8月，廣州市政府與北京華聯(lián)集團簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，明確將在廣州建設(shè)華南首個SKP項目——這是官方層面的首次確認。

但此后合作進入漫長等待期。

馬場方面，推進遲緩源于復(fù)雜的利益格局。馬場地塊股權(quán)涉及市屬國企、區(qū)屬國企及周邊石牌村、石東村兩個村集體。多方博弈下，從廣州國資委最早表態(tài)推進到實質(zhì)動工，僵持近十年。

直至2025年，廣州明確以貨幣方式有償收回約36.2萬平方米土地使用權(quán)，補償總額100億元，由越秀集團旗下越誠達有限公司作為做地主體，負責(zé)一級開發(fā)（承擔地塊前期土地整理、市政道路、地下空間開發(fā)等基建工程）并支付補償款。

完成這一前置工作后，地塊才具備公開出讓條件。

SKP方面，2022年后也經(jīng)歷戰(zhàn)略收縮。此前承諾落地昆明、呼和浩特的計劃相繼擱置，兩地已獲土地最終出售，杭州SKP開業(yè)時間從2025年延至2028年。

2025年9月，北京華聯(lián)集團出售SKP部分股權(quán)，引入私募股權(quán)公司博裕資本。

不過雙方的堅持，讓合作的線未斷。

2023年初，天河區(qū)官方透露將重點對接SKP項目推進；2024年，SKP連續(xù)兩年出現(xiàn)在廣州市政府工作報告中，SKP團隊入駐廣州IFC辦公的消息同期官宣，馬場地塊同步加速清場：高爾夫球場停業(yè)，汽車城清空，2024年7月馬會家居和馬會酒店相繼撤離。

2025年10月，廣州印發(fā)《提振消費專項行動實施方案》，明確推動馬場片區(qū)高端商業(yè)載體建設(shè)；12月，控制性詳細規(guī)劃通過市規(guī)劃委審議，完成法定程序。2026年2月，土地出讓；3月，簽約落定。

從首份“對標SKP”的文件到簽約，整整過去4年半。

這塊地與這個項目

馬場地塊被稱為“珠江新城的最后一塊寶地”。

它位于珠江新城東北部，北臨黃埔大道，西側(cè)步行可達太古匯，地鐵5號線潭村站直接接駁，規(guī)劃中的13號線二期馬場站設(shè)在地塊東北角。

馬場出讓地塊示意圖

周邊一公里內(nèi)，是珠江新城密度最高的高凈值居住區(qū)，僑鑫匯悅臺、尚東柏悅府、凱旋新世界等頂豪林立，高消費人群高度集中。

政府對該地塊的規(guī)劃定位是“超級城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費中心”。要求在地塊中央保留大面積公共綠地，打造約11公頃的城央公園，并規(guī)劃連通珠江公園、臨江帶狀公園的綠色廊道。

馬場城市綠鏈效果圖

此次出讓的馬場一期地塊，出讓宗地面積17.40萬平米，計容總建面56.7萬平米，包含住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店、中小學(xué)等多種功能。

SKP所在的商業(yè)核心地塊AT111321，位于地塊西北角。用地面積約2.99萬平方米，容積率4.0，建筑密度65%，綠地率10%，限高55米——經(jīng)計算規(guī)劃建筑面積約12萬平米。

加上地下商業(yè)部分，SKP在此次簽約中官宣的總面積為12.5萬平米，與北京SKP相近，略小于武漢和成都SKP。

根據(jù)出讓條件計算，廣州SKP地上建筑單層面積約20000平米，層數(shù)為6層。這意味著SKP廣州大概率延續(xù)北京項目特點，是內(nèi)向布局、室內(nèi)緊湊的盒子型商業(yè)體。

馬場城市規(guī)劃效果圖，下方L型盒子為規(guī)劃階段的SKP建筑示意

出讓條件對建筑方案有特別說明：AT111321地塊可不退讓東側(cè)綠線，鼓勵設(shè)置立體綠化——這為建筑貼線而建、向公園界面延伸消費場景留出空間。

整個項目的落地模式是越秀開發(fā)建設(shè)并長期持有，SKP負責(zé)運營管理的輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

越秀集團董事長陳強在簽約儀式上表示，爭取今年3月底開工，用3至4年建成國際一流城市綜合體。

據(jù)此推算，SKP廣州預(yù)計2029-2030年開業(yè)。

挑戰(zhàn)切實存在

2029年才開業(yè)，意味著所有預(yù)測都是四年后的事。但一些結(jié)構(gòu)性因素如今已可觀察。

廣州對SKP的期待，形成于奢侈品消費最熱的幾年。不過隨后市場環(huán)境的變化，并非完全如人所愿。

根據(jù)貝恩公司1月初發(fā)布的《2025年中國個人奢侈品報告》：2024年，中國內(nèi)地個人奢侈品市場下滑18%-20%，2025年降幅收窄至3%-5%，市場在第三季度開始顯現(xiàn)復(fù)蘇初步跡象。

貝恩判斷2026年有望實現(xiàn)適度增長，但也指出“消費者變得更謹慎，更傾向選擇質(zhì)量、獨特性和實用性平衡的高性價比產(chǎn)品”。

更深層約束在于：高端消費真正回暖通常晚于資產(chǎn)價格穩(wěn)定——而后者的時間表，眾人期待卻無人能明確。

對于2029-2030年中國高端消費市場的水準，目前仍不明朗。

城市層面的競爭壓力同樣真實。

廣州高端商業(yè)供給正迎來密集釋放。太古匯拿下旁邊文化中心后，總商業(yè)面積從13.8萬平方米擴至約20萬平米，預(yù)計2027年落成。聚龍灣太古里一期已于去年末開放首開區(qū)，高奢商業(yè)位于二期，預(yù)計2027年四季度揭幕。

白鵝潭廣州萬象城則將在今年9月末至10月開業(yè)。

到SKP開業(yè)時，它將面對商圈內(nèi)更強的對手，以及商圈外加速崛起的白鵝潭CBD。

還有一層挑戰(zhàn)，是人們對廣州的顧慮：作為中國一線城市中高端商業(yè)密度最低的城市，廣州消費者的性格。

在這座極度務(wù)實的城市，消費行為上，廣州人普遍不為“品牌首入”的城市榮耀感買單；馳名的批發(fā)市場，讓百姓對商品價格格外敏感。

華潤萬象城對廣州的操盤策略，就是市場反饋：拿地時被寄予頂奢期待的項目，下半年開業(yè)的首發(fā)品牌陣容里，大概率沒有Hermès、LV等頂奢。

據(jù)說項目將以萬象生活內(nèi)部的城市旗艦級別（F1）開業(yè)，用三年時間逐漸升級為重奢場。

廣州萬象城效果圖

背后邏輯清晰：廣州消費者對頂奢的接受需時間培育，激進定位風(fēng)險大于分步推進。SKP所在區(qū)位或許更具“富貴基因”，但競爭和挑戰(zhàn)客觀存在。

除了大牌，SKP還能帶來什么

在談SKP能帶來什么前，先看一個數(shù)字的含義。

出讓條件中，6年300億、年均50億的銷售額要求，初看是高門檻。但對照廣州太古匯目前年銷售額超百億的現(xiàn)狀會發(fā)現(xiàn)：

大家并未期待廣州SKP成為全球店王，而是用培育期先做到太古匯年銷售額的約一半。這是相對保守、強調(diào)可達性的底線約束，背后是各方對廣州市場容量的審慎判斷。

SKP能給廣州帶來的一個確定關(guān)鍵詞是：首店。

成都SKP帶來222個新品牌，包括Bottega Veneta全球首家新形象店；武漢SKP引入113家各級首店，還有K大道的華中首個高奢獨棟街區(qū)。

但存在規(guī)律性遞減——城市奢侈品生態(tài)越成熟，SKP能撬動的真正增量越少。

廣州高端生態(tài)經(jīng)太古匯十四年深耕，頭部大牌基本在場。加上華潤的競爭，由此預(yù)測，SKP能帶來的品牌增量，大概率集中在高端香氛、小眾珠寶腕表、設(shè)計師品牌等奢侈品細分領(lǐng)域。

習(xí)慣去港澳消費的廣州高凈值人群能否被拉回？

關(guān)鍵在于SKP的獨特優(yōu)勢——會員體系和積分機制對核心VIC的消費粘性。這是高端百貨區(qū)別于太古匯、萬象城等重奢購物中心的運營邏輯，也是其在廣州最具獨特性的能力。

與其糾結(jié)能否拉回外溢消費力，不如換個角度：出去的人因近而走，能來的人也因近而來——廣州人去港澳東南亞消費，那里的人來廣州也同樣方便。

這才是真正期待SKP在廣州做的事：不只是帶廣州人看世界，而是吸引世界看廣州。

深耕十四年達百億業(yè)績的太古匯，角色是把國際頂奢帶進廣州，讓老廣在本土買到頂級品牌和商品。SKP若只是重復(fù)此事，實為可惜。

但如果它能用百貨招商特色引入更豐富的生活方式商品，還能多走一步：把廣州品牌、商品推出去，格局和想象空間會更大。

廣州目前有超5萬名服裝設(shè)計師，數(shù)量全國第一，也是中國時尚品牌重要發(fā)源地。而SKP自營買手集合店的基因，恰好具備做這件事的能力，有全球選品積累，也有迭代策展需求。

用頂級商場的渠道和流量，讓來廣州的國際游客買到獨有的商品，也給本土品牌從批發(fā)市場“登堂入室”的機會與舞臺。這才是對城市與時代更有意義的作品。

當然，前提是SKP是否愿意在成熟市場做出真正的差異化。

結(jié)語

廣州高端商業(yè)的獨舞時代，于2026年步入尾聲。

太古匯用十四年建立穩(wěn)定的高奢生態(tài)，卻也讓廣州多年來只有一個選擇。SKP的到來，加上聚龍灣太古里、白鵝潭萬象城，廣州將在幾年內(nèi)迎來史無前例的高端商業(yè)供給釋放。

這對消費者是好事。對每個參與項目而言，也是真正競爭的開始。

但可以確定：閑置25年的賽馬場舊址，終于不再只是未來的傳說。

本文來自微信公眾號“Mall先生”，作者：曉虎，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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