作者 | 第一財(cái)經(jīng) 馮小芯、馬一凡、孫夢(mèng)凡

隨著一二線(xiàn)城市精裝修住宅的普及，地暖、中央空調(diào)等設(shè)備成了新房“標(biāo)配”，但設(shè)備售后與保修糾紛也隨之增多。上海業(yè)主朱女士的經(jīng)歷，就暴露了精裝房售后體系責(zé)任主體復(fù)雜、服務(wù)鏈條冗長(zhǎng)的問(wèn)題。

朱女士今年1月收房，開(kāi)發(fā)商為中華企業(yè)，房屋帶地暖系統(tǒng)。春節(jié)后她想調(diào)試地暖，卻遭遇多方推諉：物業(yè)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)給施工單位，施工單位又把工單交給鍋爐品牌方威能。約定上門(mén)時(shí)間，維修人員卻臨時(shí)爽約。一件簡(jiǎn)單的調(diào)試，牽扯出物業(yè)、開(kāi)發(fā)商、施工方和品牌方四方，讓她困惑不已。

地暖管道埋在地下，業(yè)主對(duì)其鋪設(shè)、維護(hù)知之甚少，一旦出問(wèn)題就束手無(wú)策。黑貓投訴平臺(tái)上，類(lèi)似投訴不少：有的鍋爐剛過(guò)保就故障，有的報(bào)修多日才上門(mén)，還有的維修人員非品牌授權(quán)卻亂收費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，鍋爐售后分品牌直營(yíng)和第三方外包，完善的官方售后體系并不多。

更讓業(yè)主頭疼的是質(zhì)保期短。業(yè)內(nèi)工程人士表示，新房質(zhì)保分主體結(jié)構(gòu)、防水等，地暖、中央空調(diào)等設(shè)備質(zhì)保多為兩個(gè)采暖或制冷周期（約兩年）。業(yè)主收房后常需裝修晾味，入住時(shí)質(zhì)保期已過(guò)一半，可能還沒(méi)使用就過(guò)保。

那么，售后責(zé)任到底該誰(shuí)擔(dān)？朱女士的購(gòu)房合同顯示，保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題由出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）免費(fèi)修復(fù)，供熱系統(tǒng)保修2個(gè)采暖期；但潔具、電器等由廠(chǎng)商直接保修。

華東某房企區(qū)域總指出，按規(guī)定，業(yè)主在保修期內(nèi)的售后問(wèn)題，直接責(zé)任主體是開(kāi)發(fā)商，而非物業(yè)或施工方。開(kāi)發(fā)商可向施工單位追償，施工單位會(huì)被扣留3%質(zhì)量保證金用于質(zhì)保維修。物業(yè)公司僅起協(xié)調(diào)作用，不是責(zé)任主體。頭部開(kāi)發(fā)商會(huì)配備專(zhuān)業(yè)房修團(tuán)隊(duì)響應(yīng)業(yè)主訴求。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從交付日起算，不得低于施工單位向開(kāi)發(fā)商承諾的保修期存續(xù)期。即使施工單位保修期已過(guò)，開(kāi)發(fā)商仍需按合同約定（可能更長(zhǎng)）擔(dān)責(zé)；過(guò)保后若因施工或設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商也需維修。

王玉臣還提到，過(guò)去開(kāi)發(fā)商責(zé)任局限于合同保修期，現(xiàn)在法律已延長(zhǎng)責(zé)任鏈條，監(jiān)管更嚴(yán)格，質(zhì)量問(wèn)題處理不當(dāng)可能影響開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)資格，違法成本提高。但現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商履行保修義務(wù)的積極性受成本、責(zé)任意識(shí)影響，推諉時(shí)業(yè)主維權(quán)難。