中金唯品會(huì)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金唯品會(huì)奧萊REIT”）的第二份財(cái)報(bào)已正式發(fā)布。

4月22日，該基金公布了2026年第一季度報(bào)告。這是其自2025年8月27日成立、9月12日上市后的第二份定期報(bào)告。

報(bào)告期內(nèi)，基金實(shí)現(xiàn)收入8839.04萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額2973.37萬(wàn)元，可供分配金額4666.81萬(wàn)元，本期現(xiàn)金流分派率1.06%、年化分派率4.30%，分紅能力保持穩(wěn)健。

雖然受折舊攤銷影響凈利潤(rùn)為-81.68萬(wàn)元，但核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)與現(xiàn)金流表現(xiàn)出色，充分展現(xiàn)了成熟奧萊“高現(xiàn)金流、強(qiáng)抗周期”的特點(diǎn)。

不過(guò)，在亮眼數(shù)據(jù)的背后，杉井奧萊必須面對(duì)增長(zhǎng)的挑戰(zhàn)。項(xiàng)目正受到中等體量帶來(lái)的物理空間限制，且租金、聯(lián)營(yíng)扣率等核心指標(biāo)已接近“行業(yè)天花板”。僅依靠本地市場(chǎng)，后續(xù)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

一季度多項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健

現(xiàn)金流與運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)雙優(yōu)

財(cái)報(bào)顯示，中金唯品會(huì)奧萊REIT一季度核心業(yè)績(jī)指標(biāo)全面向好。

2026年第一季度，基金底層資產(chǎn)寧波杉井奧萊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8506.95萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)營(yíng)業(yè)成本/費(fèi)用7747.08萬(wàn)元，EBITDA達(dá)6245.30萬(wàn)元，現(xiàn)金轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)。

營(yíng)業(yè)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，源于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的持續(xù)提升

一季度，杉井奧萊可供出租面積5.14萬(wàn)㎡，期末出租率100%、租金收繳率100%，保持全年滿租狀態(tài)；平均租金單價(jià)460.71元/㎡/月，高于2025年8月27日基金成立至2025年12月31日期間的446.33元/㎡/月。

出租率與收繳率“雙百”、租金單價(jià)在高基數(shù)上仍實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，既是奧萊行業(yè)一季度景氣度的體現(xiàn)，也反映了杉井奧萊項(xiàng)目自身的經(jīng)營(yíng)韌性。

從行業(yè)特性來(lái)看，奧萊“品牌折扣+場(chǎng)景消費(fèi)”的模式，在消費(fèi)理性化趨勢(shì)下具有天然的抗周期韌性，品牌商戶的穩(wěn)定入駐意愿為項(xiàng)目提供了基礎(chǔ)支撐；

從節(jié)點(diǎn)周期來(lái)看，一季度元旦、年貨季、春節(jié)、元宵、情人節(jié)、開(kāi)學(xué)季等多個(gè)強(qiáng)消費(fèi)節(jié)點(diǎn)密集，加上暖冬天氣帶動(dòng)的近郊出行熱潮，頭部項(xiàng)目普遍實(shí)現(xiàn)出租率穩(wěn)定、客流與銷售雙增長(zhǎng)，為租金上調(diào)創(chuàng)造了有利條件；

從項(xiàng)目層面來(lái)看，杉井奧萊憑借14年運(yùn)營(yíng)積累的本地忠實(shí)客群基礎(chǔ)、本市內(nèi)無(wú)直接競(jìng)品的龍頭地位，以及年度20%的品牌汰換率，在商戶端保持了持續(xù)的高議價(jià)能力，在行業(yè)整體回暖中展現(xiàn)出更強(qiáng)的兌現(xiàn)能力。

值得注意的是，其余11支消費(fèi)REITs的大部分底層資產(chǎn)項(xiàng)目在一季度出租率環(huán)比下降。盡管部分項(xiàng)目租金下降受調(diào)改面積擴(kuò)大影響，但仍凸顯了寧波杉井奧萊的強(qiáng)招商能力，體現(xiàn)了成熟近郊奧萊在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的稀缺韌性。

此外，一季度項(xiàng)目銷售額同比增長(zhǎng)21.93%、客流量同比增長(zhǎng)6.58%、新增會(huì)員同比增長(zhǎng)23.38%，在消費(fèi)復(fù)蘇背景下實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。春節(jié)期間非遺年市、元宵燈會(huì)等活動(dòng)帶動(dòng)客流增長(zhǎng)，2月“雞排哥”巡店單日客流同比激增201%，餐飲區(qū)單日業(yè)績(jī)突破百萬(wàn)，場(chǎng)景化營(yíng)銷效果顯著。

“高聯(lián)營(yíng)占比、低運(yùn)營(yíng)成本”商業(yè)模式展現(xiàn)韌性

一季度，項(xiàng)目聯(lián)營(yíng)模式收入占比高達(dá)76.54%，租金收入占7.25%。這體現(xiàn)了典型奧萊商業(yè)以聯(lián)營(yíng)為主的特性，項(xiàng)目收入與商戶銷售額高度綁定，運(yùn)營(yíng)方與商戶利益深度捆綁，形成了“高銷售額→高聯(lián)營(yíng)抽成→高租金單價(jià)”的正向循環(huán)。

營(yíng)業(yè)成本方面，三項(xiàng)主要經(jīng)營(yíng)性成本占比——管理費(fèi)用占17.05%、折舊攤銷占8.01%、物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本占6.23%——合計(jì)不足三成，整體運(yùn)營(yíng)成本可控。

得益于高聯(lián)營(yíng)占比、低運(yùn)營(yíng)成本的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，杉井奧萊兩大盈利指標(biāo)突出：毛利率87.03%，遠(yuǎn)高于常規(guī)購(gòu)物中心模式；EBITDA率為73.41%，高于上年同期。

增長(zhǎng)挑戰(zhàn)

從“本地龍頭”到“區(qū)域標(biāo)桿”的突破

在寧波市場(chǎng)，杉井奧萊的優(yōu)勢(shì)幾乎是壓倒性的，自2011年一期開(kāi)業(yè)以來(lái)，已持續(xù)運(yùn)營(yíng)超過(guò)14年。

“一家獨(dú)大”的市場(chǎng)格局為杉井奧萊帶來(lái)了穩(wěn)定的客流基礎(chǔ)和高議價(jià)能力，但也隱藏著“長(zhǎng)期增長(zhǎng)”的問(wèn)題。

從本地龍頭向區(qū)域標(biāo)桿突破的緊迫性

從項(xiàng)目基礎(chǔ)條件來(lái)看，奧萊是典型的“以大為美”業(yè)態(tài)，杉井奧萊10.43萬(wàn)方的體量在國(guó)內(nèi)奧萊行業(yè)屬于中等水平，在現(xiàn)有物理空間基礎(chǔ)上，營(yíng)收增長(zhǎng)會(huì)受到一定的天然限制。

從經(jīng)營(yíng)端來(lái)看，項(xiàng)目租金單價(jià)、EBITDA率、聯(lián)營(yíng)扣率等核心指標(biāo)持續(xù)提升但已處于行業(yè)高位，接近“行業(yè)天花板”，意味著可能面臨增長(zhǎng)平臺(tái)期，內(nèi)生提效空間有限。

從客群結(jié)構(gòu)來(lái)看，贏商大數(shù)據(jù)顯示，寧波杉井奧萊本地客群占比高達(dá)82.1%，遠(yuǎn)超全國(guó)行業(yè)平均的60%~75%。

可見(jiàn)，未來(lái)寧波杉井奧萊的客流增量空間，需要依賴紹興、臺(tái)州、杭州、舟山等周邊城市跨區(qū)域客群的輸入來(lái)突破。

跨區(qū)域增長(zhǎng)的解決思路

基于從區(qū)域龍頭向區(qū)域標(biāo)桿突破的目標(biāo)，一季度項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)動(dòng)作已展現(xiàn)出破圈的基礎(chǔ)。

在品牌端，持續(xù)推進(jìn)“每年汰換品牌20%”的機(jī)制，繼2025年煥新67個(gè)品牌后，今年一季度引入輕奢品牌Tory Burch、運(yùn)動(dòng)戶外品牌JackWolfskin，并完成部分品牌重裝升級(jí)，優(yōu)化了店鋪層級(jí)與品類結(jié)構(gòu)。二季度已引入潮宏基、茉莉奶白，米村拌飯等品牌也將開(kāi)業(yè)。

據(jù)中金唯品會(huì)奧萊REIT年報(bào)披露，2026年杉井奧萊明確了“高奢提調(diào)性、輕奢穩(wěn)頻次、運(yùn)動(dòng)戶外聚人氣”的品牌組合優(yōu)化方向。

這一策略在本輪品牌汰換中精準(zhǔn)落地：并非單一追求高端品牌升級(jí)，而是兼顧層級(jí)補(bǔ)齊與業(yè)態(tài)豐富，在提升品牌層級(jí)的同時(shí)，同步引入受眾更廣、消費(fèi)粘性更強(qiáng)的生活化業(yè)態(tài)。

依托這套“提調(diào)性、擴(kuò)頻次”的調(diào)優(yōu)邏輯，輕奢與高階品牌夯實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值基礎(chǔ)、穩(wěn)定高客單消費(fèi)復(fù)購(gòu)，運(yùn)動(dòng)戶外業(yè)態(tài)持續(xù)集聚流量，生活化配套完善消費(fèi)閉環(huán)；既縱向挖掘存量客群的多元消費(fèi)需求，又橫向拓寬全域客群的輻射范圍，全面契合年度品牌升級(jí)目標(biāo)，為項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)筑牢用戶根基與業(yè)績(jī)基礎(chǔ)。

在營(yíng)銷端，一季度通過(guò)跨年音樂(lè)節(jié)、“雞排哥”浙江奧萊首炸活動(dòng)、怪奇物語(yǔ)市集等創(chuàng)意活動(dòng)拉動(dòng)客流，其中跨年音樂(lè)節(jié)客流突破歷史峰值，首炸活動(dòng)單日客流達(dá)13萬(wàn)人。基于年報(bào)披露的2026年“立足浙江省，一起省”的全域營(yíng)銷目標(biāo)，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)有更多跨區(qū)域引流的營(yíng)銷舉措。

此外，交通與區(qū)位升級(jí)，鞏固區(qū)域樞紐地位。1月地鐵6號(hào)線集士港站開(kāi)通，不僅緩解了節(jié)假日交通壓力，也為市域內(nèi)客群的通達(dá)性提供了支撐，更為承接跨區(qū)域客流轉(zhuǎn)化打下基礎(chǔ)。

整體而言，寧波杉井奧萊已在經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)、品牌、營(yíng)銷等層面奠定了區(qū)域破圈的基礎(chǔ)。未來(lái)，隨著品牌持續(xù)升級(jí)、跨區(qū)域營(yíng)銷深化、資本平臺(tái)賦能，杉井奧萊將進(jìn)一步突破寧波邊界，向長(zhǎng)三角奧萊標(biāo)桿邁進(jìn)。

但項(xiàng)目能否真正突破本地市場(chǎng)邊界，本質(zhì)上仍依賴于寧波整體城市能級(jí)、消費(fèi)輻射力與區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)的提升。要實(shí)現(xiàn)這種結(jié)構(gòu)性跨越，項(xiàng)目能做的是“引流”，而城市能級(jí)決定的是“客群是否愿意來(lái)”“能否留得住”。

因?yàn)?，奧萊商業(yè)的特性決定，城市能級(jí)的天花板，才是一個(gè)奧萊項(xiàng)目的真正“天花板”。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“WIN奧萊世界”，作者：孫莉蕓，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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