當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出持續(xù)下行的行情，順利通過(guò)了傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金三銀四”的市場(chǎng)檢驗(yàn)。

各大投資機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展預(yù)期正在持續(xù)轉(zhuǎn)向積極。

國(guó)金證券發(fā)布的最新研報(bào)指出，站在全國(guó)市場(chǎng)的整體視角來(lái)看，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)完成了“金三銀四”的考驗(yàn)，核心重點(diǎn)城市房源掛牌量出現(xiàn)同比、環(huán)比雙回落，這個(gè)變化說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系正在發(fā)生扭轉(zhuǎn)，同時(shí)房屋租金價(jià)格也出現(xiàn)了觸底反彈的信號(hào)，足以說(shuō)明本輪樓市止跌擁有扎實(shí)的基本面支撐。

該研報(bào)判斷，后續(xù)如果重點(diǎn)城市的掛牌量回落趨勢(shì)能夠維持1-2個(gè)月，市場(chǎng)將再次確認(rèn)價(jià)格底部，預(yù)計(jì)今年6-8月，全國(guó)二手房掛牌價(jià)的環(huán)比跌幅將會(huì)收窄至接近0的水平。全國(guó)整體房?jī)r(jià)止跌的背景下，不同城市會(huì)呈現(xiàn)明顯分化行情：擁有較強(qiáng)基本面支撐的城市，房?jī)r(jià)有望率先止跌并迎來(lái)小幅回升，而基本面承受較大壓力的城市，房?jī)r(jià)大概率仍會(huì)保持下跌態(tài)勢(shì)。

從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，上海的剛需房源已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)止跌回升，這一輪上漲的核心邏輯在于高租息帶來(lái)的安全邊際，為房?jī)r(jià)形成了穩(wěn)固支撐。

按房屋面積劃分，上海面積小于50㎡的微型戶型、50-90㎡的小戶型，單月房?jī)r(jià)漲幅分別達(dá)到0.6%和0.3%；其中微型戶型的價(jià)格從2025年11月觸底之后，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月保持上漲走勢(shì)。按成交總價(jià)劃分，總價(jià)在80萬(wàn)-380萬(wàn)元區(qū)間的房產(chǎn)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)止跌，其中總價(jià)160萬(wàn)-250萬(wàn)元的房產(chǎn)單月漲幅已經(jīng)達(dá)到0.4%。

和上海的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌行情，率先出現(xiàn)在改善型房源品類(lèi)中，大戶型改善房?jī)r(jià)格已經(jīng)率先觸底反彈。

具體數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳180-250㎡的大戶型房?jī)r(jià)單月漲幅達(dá)到0.7%，144-180㎡的中大戶型已經(jīng)止跌，房?jī)r(jià)環(huán)比持平，漲幅為0%；對(duì)比之下，90-144㎡的中戶型、50-90㎡的小戶型還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)止跌，單月跌幅分別為0.1%和0.3%。

國(guó)金證券的研報(bào)總結(jié)認(rèn)為，當(dāng)前上海剛需房、深圳改善房先后止跌回升，其實(shí)對(duì)應(yīng)了未來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的兩種不同路徑。

第一種企穩(wěn)路徑，依靠房屋的消費(fèi)品屬性支撐價(jià)格底部，通常需要租金回報(bào)率回落至合理區(qū)間，同時(shí)租金價(jià)格率先實(shí)現(xiàn)止跌，屬于估值到位之后的自然企穩(wěn)，上海剛需房就是這類(lèi)路徑的典型代表。

第二種企穩(wěn)路徑，依靠房產(chǎn)金融屬性的回歸推動(dòng)價(jià)格止跌，后續(xù)需要重點(diǎn)關(guān)注這類(lèi)行情能否傳導(dǎo)到其他核心城市的改善房與優(yōu)質(zhì)新房，尤其是杭州、蘇州這類(lèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占比較高的城市。

麗茲行發(fā)布的豪宅市場(chǎng)報(bào)告也提到，從一線城市整體豪宅市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前豪宅市場(chǎng)的掛牌成交比已經(jīng)長(zhǎng)期維持在高位，價(jià)格仍在持續(xù)探底，整個(gè)市場(chǎng)仍處于買(mǎi)方主導(dǎo)的階段。買(mǎi)方在交易中依然保持理性，對(duì)價(jià)格敏感度較高，同時(shí)對(duì)房源的資產(chǎn)品質(zhì)篩選標(biāo)準(zhǔn)也更嚴(yán)格。在買(mǎi)方市場(chǎng)的大環(huán)境下，要維持相對(duì)高位的成交量，通常需要賣(mài)方下調(diào)價(jià)格預(yù)期貼合市場(chǎng)，或者房源本身?yè)碛羞^(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)與絕佳地段優(yōu)勢(shì)。

除了國(guó)內(nèi)券商，多家國(guó)際外資投行也在近期密集發(fā)布研報(bào)，給包括華潤(rùn)置地在內(nèi)的多只內(nèi)房股給出了正向投資評(píng)級(jí)。比如摩根士丹利就發(fā)布研報(bào)，上調(diào)了華潤(rùn)置地2026-2028年的核心盈利預(yù)測(cè)。

美銀證券的研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于復(fù)蘇的初期階段，即便是一線城市也已經(jīng)出現(xiàn)了更多市場(chǎng)回穩(wěn)的信號(hào)，美銀證券將優(yōu)質(zhì)內(nèi)地房企的目標(biāo)價(jià)平均上調(diào)了13%，其首選標(biāo)的包括華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展以及建發(fā)國(guó)際集團(tuán)。

摩根大通也在研究報(bào)告中表示，看好內(nèi)房股的后續(xù)前景，預(yù)計(jì)在行業(yè)基本面持續(xù)改善的推動(dòng)下，內(nèi)房股整體還有大約20%的上漲空間。

從實(shí)際股價(jià)走勢(shì)來(lái)看，2025年5月1日到2026年5月12日，華潤(rùn)置地的股價(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)50%；如果從2024年9月的股價(jià)低點(diǎn)算起，華潤(rùn)置地的累計(jì)漲幅已經(jīng)超過(guò)100%。

以反映港股通內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司整體表現(xiàn)的國(guó)證港股通內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)來(lái)看，2026年5月以來(lái)該指數(shù)已經(jīng)累計(jì)上漲約13%，漲幅跑贏同期恒生指數(shù)超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)；從2026年4月開(kāi)始，該指數(shù)開(kāi)啟了新一輪上漲行情，截至目前累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到24%。

從具體個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，此前很長(zhǎng)一段時(shí)間被市場(chǎng)低估冷落的不少內(nèi)房股，近期都迎來(lái)了股價(jià)上漲的行情，部分個(gè)股的階段漲幅十分亮眼。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，包括中國(guó)金茂、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、保利置業(yè)、中國(guó)海外發(fā)展、恒大物業(yè)、華潤(rùn)置地、貝殼-W在內(nèi)的多只內(nèi)房股，2026年4月以來(lái)累計(jì)漲幅都已經(jīng)超過(guò)30%。